Александр Москатов. О недвижимости и не только…

Что будет с ценами на квартиры? Как влияет повышение ключевой ставки на рынок недвижимости?

Много сейчас вопросов на эту тему.  Анализируем данные:

1.    Слабеющий рубль и высокая инфляция являются факторами, которые двигают покупателя в сторону покупки недвижимости и, как следствие, не дают ценам упасть, а скорее наоборот двигают их вверх (правда очень медленно)

2.    Резкое повышение ключевой ставки - на 4.5% за месяц. Первое повышение на 1% еще не оказало влияния на рынок, поэтому оцениваем сразу 4,5%. Здесь добавлю, что через несколько часов после выхода релиза от ЦБ в текст были внесены дополнения, о том что если данной меры будет недостаточно, то в сентябре ставка вновь будет повышена. 

Что это значит для спроса и цен?

🔸У нас есть экспертное знание («правило»), что поднятие ставки ипотечного кредита на 1%, снижает количество покупателей на рынке на 5-10%. Возьмем для надежности цифру 5 ( пять). Математически получается, что даже без ожиданий сентябрьских решений ЦБ, в перспективе трех месяцев мы потеряем 22.5% покупателей, которые могли воспользоваться ипотечными кредитами. 

На вторичном рынке ипотечные сделки занимают 50% от всей доли. Это значит, в конечном итоге, 11% спроса мы недосчитаемся (22%/2).  Более того, в такой информационной повестке покупатель с кешем тоже может занять позицию на ожидание лучших цен.

Это отчасти повторяет картину прошлых периодов, когда ставка резко повышалась. 

🔸В декабре 2014 года ставка была повышена до 17%,в результате цены на недвижимость снижались до 2018 года. 

🔸В марте 2022 года ставка была повышена до 20%, правда потом быстро корректировалась . Однако, это тоже имело эффект. Начиная с апреля 2022 года, цены на вторичное жилье снижались до конца года со скорость 1-2% в месяц и в итоге рынок потерял 15% стоимости. 

🔸Резюме. Что будет с ценами? 
1.    Резкое повышение ключевой ставки ведет к охлаждению спроса и, как следствие, к возможному снижению цен
2.     Потенциальная гиперинфляция и ослабление рубля (если не удастся остановить) ведет к повышению цен. 

Я предполагаю, что ЦБ в ближайшее время продолжит предпринимать все меры для удержания рубля и инфляции. При таком сценарии цены на недвижимость, как минимум расти не будут, и/или будут корректироваться вниз.  

При этом все одобреные по старым ставкам покупатели постараются реализовать задуманное в ближайшее время.

Ну и ожидаем ставки по ипотечным кредитам на уровне 14-15%. Это уже серьезно.

www.group-telegram.com/kr/aleksandrmoskatov.com/487

5.3K viewsedited  Aug 16, 2023 at 15:20

Что будет с ценами на квартиры? Как влияет повышение ключевой ставки на рынок недвижимости?

Много сейчас вопросов на эту тему.  Анализируем данные:

1.    Слабеющий рубль и высокая инфляция являются факторами, которые двигают покупателя в сторону покупки недвижимости и, как следствие, не дают ценам упасть, а скорее наоборот двигают их вверх (правда очень медленно)

2.    Резкое повышение ключевой ставки - на 4.5% за месяц. Первое повышение на 1% еще не оказало влияния на рынок, поэтому оцениваем сразу 4,5%. Здесь добавлю, что через несколько часов после выхода релиза от ЦБ в текст были внесены дополнения, о том что если данной меры будет недостаточно, то в сентябре ставка вновь будет повышена. 

Что это значит для спроса и цен?

🔸У нас есть экспертное знание («правило»), что поднятие ставки ипотечного кредита на 1%, снижает количество покупателей на рынке на 5-10%. Возьмем для надежности цифру 5 ( пять). Математически получается, что даже без ожиданий сентябрьских решений ЦБ, в перспективе трех месяцев мы потеряем 22.5% покупателей, которые могли воспользоваться ипотечными кредитами. 

На вторичном рынке ипотечные сделки занимают 50% от всей доли. Это значит, в конечном итоге, 11% спроса мы недосчитаемся (22%/2).  Более того, в такой информационной повестке покупатель с кешем тоже может занять позицию на ожидание лучших цен.

Это отчасти повторяет картину прошлых периодов, когда ставка резко повышалась. 

🔸В декабре 2014 года ставка была повышена до 17%,в результате цены на недвижимость снижались до 2018 года. 

🔸В марте 2022 года ставка была повышена до 20%, правда потом быстро корректировалась . Однако, это тоже имело эффект. Начиная с апреля 2022 года, цены на вторичное жилье снижались до конца года со скорость 1-2% в месяц и в итоге рынок потерял 15% стоимости. 

🔸Резюме. Что будет с ценами? 
1.    Резкое повышение ключевой ставки ведет к охлаждению спроса и, как следствие, к возможному снижению цен
2.     Потенциальная гиперинфляция и ослабление рубля (если не удастся остановить) ведет к повышению цен. 

Я предполагаю, что ЦБ в ближайшее время продолжит предпринимать все меры для удержания рубля и инфляции. При таком сценарии цены на недвижимость, как минимум расти не будут, и/или будут корректироваться вниз.  

При этом все одобреные по старым ставкам покупатели постараются реализовать задуманное в ближайшее время.

Ну и ожидаем ставки по ипотечным кредитам на уровне 14-15%. Это уже серьезно.

BY Александр Москатов. О недвижимости и не только…