Андрей Осипов пишет...

АВАНС (нюансы): часть 2

Уважаемые коллеги, хочу напомнить, что обеспечить деньгами интересы Покупателя по пред. договору (ПД), увы, не получится… судебный процесс сегодня длится 6-8-12 мес, а снизить риски Покупателя можно только уменьшив сумму вносимой предоплаты до 10-20-30 т.р (то есть спорить за эти суммы в суде не будет смысла: время + услуги судеб.юриста от 30 т.р.,и.т.п)…

Аванс не имеет обеспечительной функции (не поименован в ст.329 гк рф), а является частичной предоплатой, внесенной по ПД или по Соглашению о намерениях (что значительно реже) в счет будущего обязательства по оплате нед-ти.

Если ПД прекратился по причине незаключения основного договора (ОД) в установленный срок, и/или ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ), сторона, получившая аванс, приобретает или сберегает сумму аванса за счет другой стороны в отсутствие правовых оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Поскольку такое приобретение или сбережение не основывается на законе, иных правовых актах, сделке, оснований для удержания полученной суммы аванса не имеется: Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2015 N 308-ЭС14-6235.

Сумма аванса в данном случае будет являться неосновательным обогащением (НО) и Покупатель будет иметь право на взыскание НО в судебном порядке.

Требование о возврате суммы аванса должно быть заявлено не ранее прекращения обязательств по ПД , либо прекращением ОД (п.4 ст.453 гк рф). В противном случае будут отсутствовать основания для удовлетворения иска, поскольку на момент обращения за судебной защитой будет отсутствовать нарушенное или оспоренное право, что исключает признание требований обоснованными.

В п.5 ст.429 гк рф законодатель использует фразу “уклонение”, но не объясняет, что это такое - поэтому для исключения разногласий, в ПД рекомендовано указать: какие именно действия сторон будут считаться “уклонением” от заключения ОД, за которые, например, будет взыскан штраф (если он предусмотрен договором)

ПД с уплатой аванса может быть переквалифицирован в ОД, если уплачена существенная часть цены, но ни закон, ни суды не указывают какая часть цены является существенной…

В некоторых случаях внесенный аванс по ПД можно трактовать как иной – договорной способ обеспечения исполнения обязательства: п.1 ст.329 гк рф.

“У меня внесен аванс до такого то числа…если не купят - я буду готов рассмотреть Ваше предложение” – правильный ответ риэлтора.

В ПД стороны могут поставить заключение ОД по условие, согласно ст.157 гк рф, например при альтернативных цепочках…при этом выбранное обстоятельство для отлагательного условия должно соответствовать п.1 ст.157 гк рф (чтобы заранее не было известно наступит оно или нет), при этом оно может зависеть от поведения стороны договора: п.52 Постановления Пленума № 25…

Подтверждение передачи аванса: банковские документы, Расписка, + указание в ПД: “стороны подтверждают передачу денежных средств, подписывая настоящий договор”…

Коллеги, впервые к юрид. конспекту “Все о предоплате в сделках с недвижимостью” я даю бонусом свой вариант шаблона Авансового договора: по вопросам приобретения – пишите мне в Whats App, тел.указан в шапке канала !

www.group-telegram.com/kr/andrewmosrieltor.com/2820

901 viewsedited  Aug 15, 2022 at 05:57

АВАНС (нюансы): часть 2

Уважаемые коллеги, хочу напомнить, что обеспечить деньгами интересы Покупателя по пред. договору (ПД), увы, не получится… судебный процесс сегодня длится 6-8-12 мес, а снизить риски Покупателя можно только уменьшив сумму вносимой предоплаты до 10-20-30 т.р (то есть спорить за эти суммы в суде не будет смысла: время + услуги судеб.юриста от 30 т.р.,и.т.п)…

Аванс не имеет обеспечительной функции (не поименован в ст.329 гк рф), а является частичной предоплатой, внесенной по ПД или по Соглашению о намерениях (что значительно реже) в счет будущего обязательства по оплате нед-ти.

Если ПД прекратился по причине незаключения основного договора (ОД) в установленный срок, и/или ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ), сторона, получившая аванс, приобретает или сберегает сумму аванса за счет другой стороны в отсутствие правовых оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Поскольку такое приобретение или сбережение не основывается на законе, иных правовых актах, сделке, оснований для удержания полученной суммы аванса не имеется: Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2015 N 308-ЭС14-6235.

Сумма аванса в данном случае будет являться неосновательным обогащением (НО) и Покупатель будет иметь право на взыскание НО в судебном порядке.

Требование о возврате суммы аванса должно быть заявлено не ранее прекращения обязательств по ПД , либо прекращением ОД (п.4 ст.453 гк рф). В противном случае будут отсутствовать основания для удовлетворения иска, поскольку на момент обращения за судебной защитой будет отсутствовать нарушенное или оспоренное право, что исключает признание требований обоснованными.

В п.5 ст.429 гк рф законодатель использует фразу “уклонение”, но не объясняет, что это такое - поэтому для исключения разногласий, в ПД рекомендовано указать: какие именно действия сторон будут считаться “уклонением” от заключения ОД, за которые, например, будет взыскан штраф (если он предусмотрен договором)

ПД с уплатой аванса может быть переквалифицирован в ОД, если уплачена существенная часть цены, но ни закон, ни суды не указывают какая часть цены является существенной…

В некоторых случаях внесенный аванс по ПД можно трактовать как иной – договорной способ обеспечения исполнения обязательства: п.1 ст.329 гк рф.

“У меня внесен аванс до такого то числа…если не купят - я буду готов рассмотреть Ваше предложение” – правильный ответ риэлтора.

В ПД стороны могут поставить заключение ОД по условие, согласно ст.157 гк рф, например при альтернативных цепочках…при этом выбранное обстоятельство для отлагательного условия должно соответствовать п.1 ст.157 гк рф (чтобы заранее не было известно наступит оно или нет), при этом оно может зависеть от поведения стороны договора: п.52 Постановления Пленума № 25…

Подтверждение передачи аванса: банковские документы, Расписка, + указание в ПД: “стороны подтверждают передачу денежных средств, подписывая настоящий договор”…

Коллеги, впервые к юрид. конспекту “Все о предоплате в сделках с недвижимостью” я даю бонусом свой вариант шаблона Авансового договора: по вопросам приобретения – пишите мне в Whats App, тел.указан в шапке канала !

BY Андрей Осипов пишет...