⚡️ ЦБ Снизил ставку до 20%

(но вы наверняка уже видели это везде где только можно)

🏦 Сегодня Центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку на 1 п.п. до 20%.

💸 Что теперь будет происходить с рынком? Куда теперь выгоднее всего инвестировать и что же делать инвестору?

📺 Ответили на все эти вопросы в новом ролике

⚡⚡⚡В продаже новый ГАБ с «Кофеманией»!

☕️Всё верно, помещение с «Кофеманией» на Кутузовском проспекте, 17! Напомню, что еще в сентябре я писал о том, как редко появляются в продаже объекты с этим культовым арендатором. Тогда на рынке был только один ГАБ с «Кофемания Chef's» на Патриках, цену которого R4S даже не раскрывала. И вот — второе предложение!

📍 Локация супер: Кутузовский проспект - одна из самых престижных магистралей Москвы, рядом Москва-Сити, Экспоцентр, премиальные ЖК, первая линия с максимальным трафиком. Это адрес, который не нуждается в комментариях - сердце деловой и тусовочной Москвы с исключительной транспортной доступностью. А в «Кофемании» на Кутузовском своя атмосфера…

💰 Об объекте: площадь 333,4 м2. Срок договора - 15 лет до 2040 года, при этом «Кофемания» арендует помещение с 2017 года. Это говорит о том, что локация проверена временем и приносит стабильный доход. Цена: официально не раскрывается, но думаю дорого. Хотя это как посмотреть!

⚜️ Почему это трофейный актив? «Кофемания» - это не просто ресторан, это культовое место, где за сырниками и, возможно, самым вкусным кофе в мире решаются серьезные вопросы.

👑Сеть крайне избирательна в выборе локаций и работает только в премиальных местах. 7 лет успешной работы в этом конкретном месте плюс долгосрочный договор до 2040 года говорят о том, что место «выстрелило».

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔍 Коллеги из GMK проводят масштабное исследование потенциала развития российских городов

📊 В 2020 году GMK уже проводили такое исследование по заказу Минстроя РФ. Теперь Сергей Разуваев и его команда решили повторить с обновленной методологией и расширенным охватом.

✅ Исследование включает три этапа: аналитический блок по 30+ городам (включая Москву и СПб), экспертные интервью с топ-30 девелоперами и количественный опрос всего российского девелопмента.

🎯 Цель — оценить потенциал городов для девелоперского рынка и проанализировать динамику за 5 лет.

🔗 Действующие девелоперы (знаю, на моем канале они есть) также могут внести свою лепту в исследовпние, пройдя анкетирование по ссылке clck.ru/3MUKo6 — потребуется всего 10 минут.

📈 Результаты будут обнародованы и станут доступны заинтересованным лицам.

🚩 Не является рекламой!

💔Когда нет денег - есть гостевой дом

🏗 С 1 сентября 2025 года в 18 регионах России (Краснодарский край, Крым, Севастополь, Сириус, Республика Алтай, Алтайский край, Дагестан, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Ивановская, Владимирская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская, Калининградская, Ленинградская и Херсонская области) стартует государственный эксперимент по легализации гостевых домов. Теперь бабушки смогут легально зарабатывать на туристах, а государство - получать налоги с «теневого» турбизнеса.

🎭 По новому закону гостевой дом - это индивидуальный жилой дом или его часть, построенный на участках ИЖС, ЛПХ или садоводства, где комнаты сдаются туристам. С 1 января 2026 года все такие дома должны получить уникальный номер и войти в единый реестр классифицированных средств размещения (наравне с отелями).

💸 Например, в Крыму в «сером» секторе работает около 12 тысяч гостевых домов, и проживание в них дешевле, чем в классических отелях. Владельцы отелей недовольны - им приходится соблюдать противопожарные, санитарные и антитеррористические нормы, а гостевые дома пока живут по принципу «сойдет для сельской местности».

🤯 При этом лично с моей точки зрения, решение о легализации примут не более 5% всех существующих гостевых домов. Вступление в реестр гостевых домов влечет за собой расходы на соблюдение требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД (миграционный учет), плюс более дорогие коммунальные услуги, вывоз мусора, а в перспективе рост налогов на недвижимость и землю (но это неточно). А еще противопожарные требования - два эвакуационных выхода, огнеупорные материалы, санузлы в каждом номере...

🔥 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы владеете загородной недвижимостью в туристических регионах - самое время подумать о легализации. С одной стороны, появляется официальная возможность зарабатывать на туристах. С другой - требования безопасности и прочая бюрократия. Плюс есть риск, что через пару лет эксперимент свернут, а вы останетесь с кучей документов, лицензий и необходимостью соответствовать... Так что взвешивайте риски!

🔥 Это провокация.
👀 Вижу инвест...
👍 Бегу легализовываться!

Очень странные дела!

💼 «Магнит» ведет переговоры о продаже своих гипермаркетов «Ленте»... На первый взгляд звучит как обычная история консолидации рынка — один игрок покупает активы другого для расширения. Но копнув глубже, понимаешь: эта сделка полна противоречий и вызывает массу вопросов.

🧮 Якобы «Магнит» хочет отчудить 251 гипермаркетов и 195 супермаркетов — итого 446 объектов, которые оцениваются в 100 млрд рублей. Получается в среднем 224 млн рублей за магазин.

🤔Вот только один вопрос: зачем тут гипермаркеты? Их рентабельность падает, покупательские привычки меняются в пользу доставки и магазинов «у дома». Самое парадоксальное в этой истории — «Лента» собирается покупать именно тот сорт активов, от которых сама активно избавлялась.

🧹В 2023 году компания провела масштабную «зачистку» портфеля, закрыв множество неэффективных гипермаркетов и фактически признав этот формат тупиковым направлением. Руководство «Ленты» публично заявляло о переориентации на «магазины у дома» и даже купило сеть «Монетка» именно для развития этого направления. И вдруг — разворот на 180 градусов?

🏪 «Магнит», со своей стороны, тоже демонстрирует четкое понимание трендов рынка. Компания последовательно сокращает количество гипермаркетов, делая ставку на формат «у дома». Логика понятна: лучше продать проблемные активы и сосредоточиться на перспективных направлениях.

🪆В общем дело ясное, что дело темное. Если сделка состоится, с моей точки зрения, это станет негативным сигналом для «Ленты».

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

📍Некоторые консультанты упражняются в том, как именовать локации, в которых строятся сейчас московские бизнес-центры! Пока в топе определений «неочевидные» и «неожиданные». Я бы предложил ввести в оборот «сюрприз-локация». Например, «новый БЦ класса А в сюрприз-локации Калошино». Звучит неплохо!

🤐 Посмеялись и хватит.

Серьезный ❓: Может ли офис класса А находиться в Калошино?

🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.

🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».

✔️То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Калошино или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.

⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.

☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.

☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.

🅿️.💲. Калошино это московский район на окраине востока города, бывшая промзона, ныне подвергающаяся тотальной джентрификации.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Калошино лучше, душевнее

🥺 Скучаешь по близким?

😃 Стань налоговым резидентом России!

🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.

⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.

🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.

📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.

🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.

💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.

💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.

🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.

❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!

🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?

🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.

💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?

🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.

👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?

🤐 NDA - соглашение о молчании. Сколько же я их подписал! И не сосчитать...

📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.

🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.

⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.

🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.

#ликбез

👀 ВНЕЗАПНО! «Горячая 20-ка» от «Гранель»!

🎤 Я сначала решил, может это конкурс караоке? Желающие купить квартиру поют песни, и 20-ти лучшим застройщик даёт жирную скидку. Типа «Игры в кальмара» или «Бегущего человека», только все поют.

🏗 Но нет. Оказалось, что «Горячая 20-ка» это 20 лотов со скидками в «MYPRIORITY Дубровка» и «MYPRIORITY Павелецкая». Причём скидки не 20%, а до 16% при 100% оплате или покупке по ипотеке в «Дубровке». Плюс еще добавили программу отсрочки платежа по покупке на 3 месяца. А вот в проекте на «Павелецкой» скидки уже до 17%.

😳 Похоже, застройщик решил немного подогреть интерес к своим объектам перед очередными длинными праздниками.

🏆 Квартиры от ПИК побеждают доллар, депозиты и кэш. Где-то в лучшем мире.

🥊 Как думаете, кто / что бы победил(о) в битве инвестиций, если бы она была реальностью:

👍 Доллар
🔥 Кэш (рубли)
👀 Депозит
🤔 Квартира (пусть будет от ПИК)

⚠️ Это рекламный ролик, но мне за его размещение, увы, не платили...

🔥 А вообще реклама инвестиций в недвижимость обычно такая... смотреть со звуком.

📉 ЦБ снизил ключевую ставку до 20% — что будет со ставками по вкладам?

📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.

🤔Что это значит для вкладчиков?

🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.

🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Кто держал вклады под 21% — зафиксировали пик.

Тёмные окна квартир-сейфов.

🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.

💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.

🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!

🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.

👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.

📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.

🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.

🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.

🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).

Именно вам посвящена эта информация — ведь многие из нас проявляют активный интерес к покупке коммерческой недвижимости.

Калашный, 5 — смарт-офисы в 2 минутах от Кремля — от 13,5 млн ₽

Покупаете 10 м² — пользуетесь всем этажом:
✔️ Лаунж-зоны, кухня, кофе-поинт, переговорные 
✔️ Дизайнерский ремонт от студии из Дубая 
✔️ Доступ 24/7 по Face ID, климат-контроль 
✔️ Высокий спрос — найдем арендатора за 30 дней

💰 Окупаемость от 5,5 лет 
📍 Центр Москвы 
📦 13 лотов в продаже (из 16) 

👉 Подробности и презентация доступны в боте: @Kalashnyoficce2_bot

Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwiaMVp