В феврале 2025 года на рынке апартаментов Москвы был продан 341 юнит, это незначительно больше, чем в январе 2025 года и на 18% меньше, чем в феврале 2024 года. По-прежнему на рынке апартаментов практически полностью отсутствует ипотека. Всего 6% сделок были зачем-то проведены с ней. Бессмысленные и беспощадные, ипотечные сделки на рынке апартов. Как это ещё можно прокомментировать?

В топе продаж: Аквилон Сигнал, Найс Лофт (наш любимый), Верейская, 41, которую Самолет грозился перекинутб в жилье, но воз и ныне там; наследие МИЦа - "Октябрьская, 98"; Хайвей и "Большая Академическая 85". Все они продали более 20 лотов за февраль.

Учитывая, что потепление наблюдается только на улицах столицы, а не на рынке ипотечных ставок, рынок апартаментов так и будет идти дальше по реализации 300-350 юнитов в месяц, с долей ипотеки менее 10%. Ситуацию исправить могут либо ставки, либо кто-то психанет как Колди, уронит ценник на 20-30% и продаст сразу 50-60 юнитов. Из игроков, может сделать такое Левел в своей Южнопортовой, если конечно, эксперимент распродаж в июле-августе 2024 года был признан успешным.

Девелоперы отлично прошли февраль 2025 года. В Москве было продано более 5,7 тыс. квартир. Доля ипотеки составила 49%, можно сказать, что оттолкнулись от дна декабря 2024 года, когда было 38%, и пошли вверх. Не рассрочками едины.

Основным драйвером роста продаж является распродажа — демпинг цены от ПИКа. Они в феврале продали 34% всех сделок Москвы. Хотя в среднем в 2024 году продавали 26%. Вот что творит дроп ценника на 20–30%. Сразу рынок оживает. У населения бабки есть, просто они психологически не могут заходить на такой перегретый прайс. Вон, скинули ценник на новый объем, все рекорды продаж, красота, море сделок. ПИК себе может позволить так делать, так как большинство проектов куплено было лет 5 назад и сейчас можно регулировать цену больше чем на 10–15%. Так как остальные, кто покупал позже или партнерился позже, особо не могут так ценник двигать, тот же Левел, тот же Самолет и т.д.

В топе продаж в феврале 2025 года в Москве:
1. Бусиновский парк - более 200 квартир. С июня в проекте просто снижают цены. Никакая "Серия плюс" Бусиновскому не помогла, а вот уронить ценник с 310 тыс. руб./кв. м до 280 тыс. руб./кв. м - дало результат. Всего-то 10% дропа и такой результат.
2. Остров - более 200 квартир. ДС делает самый жирный, самый главный проект города. Остров для миллионеров, который показывает, что в Москве у граждан бабки так сильно карманы жмут, что всегда в топе продаж проект с ценником 650+ тыс. руб./кв. м.
3. Москворечье - более 200 квартир. Формула как в Бусиновском парке - новый продукт под жесткий демпинг цены в локации. Чему точно не будет рад ни Пионер, ни Догма.
4. Шагал - порядка 150 квартир. Темка "рассрочки даром" немного прикрылась, но в Шагале это ключевой драйвер развития. Потом будем читать вопросы и письма от людей, которые там взяли 2-3 рассрочки и удивляются, почему сроки снеслись на 2 года вправо.
5. Матвеевский парк - порядка 150 квартир. ПИК, цены, кластер. Классика.

По объемам реализации в Московском регионе все супер хорошо прошло в феврале 2025 года. Странно, что девелоперы как-то позитивно об этом не говорят. Никто реально цены не снизил (кроме ПИКа на новые объемы), никто реально в рассрочках не увяз (кроме Эталона и Брусники), все худо-бедно продают, делают необходимый объем, чтобы поддержать нужное покрытие на эсроу и не отлететь по финансовым расходам в космос. 

За февраль 2025 года продали более 610 тыс. кв. м. Основной объем пришелся на Москву — 51%, Молодая Москва заняла 16% рынка, на область пришлось 32%. То есть область оттолкнулась от своего днища с долей 24% в декабре 2024 и все-таки возвращается на нормальный уровень. Вероятно, началась в области тяга людей, у которых бюджет небольшой, а квартирка нужна, вот и доля области сейчас вернется на 30-40% в структуре.

Относительно января 2025 по продажам произошел рост 32%, относительно февраля 2024 года — рост ещё больше — 53%. То есть февраль удался. Февраль — реально хороший относительно пессимистично настроенных граждан. Если так дальше пойдет, то нытье девелоперов на тему семейной ипотеки и необходимости ввалить опять бабла — это будет чисто манипуляция, чтобы опять расслабиться и набить карманы халявными ипотечными деньгами.

По текущей динамике кажется, что март-апрель будет ещё лучше. Хотя великие прогнозисты, в том числе главный админ инсайдов, ванговали, что весна будет очень сложной. Прогнозисты и на то и прогнозисты, чтобы обсераться в собственных прогнозах. Сейчас краткосрочный прогноз — это поддержание объема реализации на уровне 550-600 тыс. кв. м по месяцу, сохранение доли ипотеки на уровне 50%, рост цены 1-1,5% в месяц.

Нас спрашивают, где у ПИКа распродажи? Где демпинг цен? А мы отвечаем. Не надо долбиться своими глазами, смотрим просто на регистрации ДДУ по проектам.

Делаем простую отметку — продажи с июля 2024 года, когда что произошло? Правильно, закончилась ипотечная халява, и пришлось начать квартиры продавать, а не сделки оформлять. ПИК же все последние годы живет в простой парадигме «оформления сделок», а не «продажа квартиры». Там ровно 0 менеджеров по продажам занимаются продажами. Там все менеджеры оформляют сделки, помогают пройти квест под названием «совершить покупку онлайн».

Так вот, первому поплохело — Саларьево (разбор кейса тут). ПИК сразу сделал такой прецедент для рынка, что обосрались все. Как говорят некоторые: «Ну ладно там Левел играется со своими скидками, вы-то куда?». Так уронили цены, что в декабре зарегистрировали больше 1 тыс. квартир. Вот инвесторам на радость, вот там садом и гамморой творится под сдачу. Не завидуем УК.

Дальше под списание пошли Ильинские Луга, там и так торговали неплохо — 70–90 лотов, но потом вывели 3 очередь с ценами из 2021 года, и как понеслась шарманка. Итог — рекорд: 834 квартиры в феврале 2025 года. Можно сказать, одним проектом спасают долю области в структуре продаж агломерации.

Сливают Мытищи, лучше и дешевле всего Яуза парк. Продаж после отмены льготки практически нет. Копейки. Включили ценник из 2021 года, как кран открыли, вон по 400 сделок. Также сливается другой проект в Мытищах — Ярославский квартал, который оттолкнулся от дна и вышел на 200+ сделок.

Дальше идет пресловутый, ни на что не влияющий типа новый продукт — серия плюс. Бусиновский парк — уронили ценник, погнали по 200 лотов в месяц продавать. Москворечье тоже вырулили на 200+.

Итог-то какой? Есть два пути. Либо начинать квартиры «продавать», ну либо оформлять сделки, но с дисконтом 20–30%. ПИК пошел по пути уронить цены и оформлять сделки. Продажами квартир там никто заняться не хочет. Это точно не полезно рынку. Но, ПИК может себе позволить.

Кто следующий господа, девелоперы?