Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД

Собственники помещений в одном из МКД г. Красноярска сменили УК «Жилищные системы Красноярска» на УК «Премиум». Новая управляющая организация заявила к своей предшественнице иск о взыскании 988 тыс. р., собранных на текущий ремонт, но не израсходованных на эти цели за период управления МКД, а также доходов от использования общедомового имущества.

Прежняя УК просила суд исключить из взыскиваемой суммы расходы по вывозу веток после обрезки деревьев (75 тыс. р.), ссылаясь на то, что:
— советом МКД принято решение о выполнении текущего ремонта общего имущества МКД (вывозе веток после обрезки деревьев) на сумму 75 тыс. р. за счет средств на содержание и ремонт, имеющихся на счете дома;
— по условиям договора управления МКД на оплату данных работ могли расходоваться средства, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества.

Новая УК требовала взыскать потраченные на вывоз веток 75 тыс. р., указывая, что выполнение этих работ относится к содержанию общего имущества, а не к текущему ремонту.

Суды двух инстанций (постановление 3 ААС по делу № А33-20645/2022) согласились с доводами истца. Действительно, в разделе «Д» Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 к прочим работам по содержанию отнесены, в том числе, озеленение территории, уход за зелеными насаждениями, уборка и очистка придомовой территории. Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда МДК 2-04.2004, плата за содержание жилья включает, среди прочего, плату за погрузку и разгрузку травы, листьев, веток.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества № 491).

Работы по вывозу веток не отвечают характеристикам работ по текущему ремонту, а однозначно относятся к содержанию жилья. Протокол заседания совета МКД, акт приемки работ не могут служить основаниями для иной квалификации этих работ, в том числе «в силу отсутствия у членов совета дома познаний в указанной области».

Что касается расходования средств от сдачи в аренду общедомового имущества, поступающих на счет УК, то по условиям договора управления МКД они распределяются в следующем порядке: 70% – на содержание и текущий ремонт, 30% – на вознаграждение УК. Компания не вправе была финансировать расходы по вывозу веток за счет указанных поступлений без соответствующего решения собственников.

Совет МКД ✅ #содержание

Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД

6 КСОЮ пришел к выводу, что нет (определение по делу № 88-1813/2024).

УК «Вест-Снаб» (г. Ижевск) подала иск к нанимателям квартиры муниципального жилого фонда о взыскании задолженности по ЖКУ.

Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Однако апелляционный суд исключил из расчета задолженности за ЖКУ, сделанного УК, плату за обслуживание домофона и вознаграждение председателю совета МКД.

Кассационный суд посчитал это правильным, отметив:
— указанные виды платы не входят в структуру платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не предусмотрены постановлениями администрации г. Ижевска, установившими размер платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 39, 153-156 ЖК РФ);
— размер платы, установленной договором управления МКД с учетом решений ОСС, превышает размер платы, установленный наймодателем для нанимателя по договору социального найма, поэтому не может быть взыскан с последнего в силу ограничения, предусмотренного ч. 4 ст. 155 ЖК РФ;
— в рассматриваемом случае в договор социального найма не включена обязанность нанимателя по несению расходов на вознаграждение председателю совета МКД (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения

Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД.

Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований.

УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления.

В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан).

Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88-4490/2024):
— Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования.
— Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ).
— СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера.
— Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.)

Совет МКД ✅ #использование_ОИ

✅ Подписчики закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0" в ноябре узнали:

▪️Устояло ли в суде решение собрания о выборе в совет лица "по доверенности от собственника" (случай из Башкирии)
▪️Вправе ли совет МКД решать вопросы использования общего имущества (случай из Белгородской области)
▪️Как в Тюменской области суд необоснованно отказал председателю в праве на судебную защиту
▪️Как в Москве жители МКД добились отмены решения о размещении шлагбаумов на участке соседнего дома
▪️Как председатель совета дома доказала, что протокол ОСС — подделка
▪️Удалось ли председателю из Ставропольского края обязать ГЖИ предоставить возможность ознакомиться со всеми бюллетенями по собранию о смене УК
▪️Чем закончилось обращение председателя из Москвы в суд по поводу подписания паспорта готовности МКД к зиме неуполномоченными лицами
▪️Почему в Москве УК не исполнила решение совета МКД о текущем ремонте, а суд ее поддержал
▪️Сколько нужно голосов для наделения председателя полномочием заключить договор управления (мнение Тюменского облсуда)
▪️Из-за чего председатель из Хабаровского края не смог обязать УО выполнить ряд работ по дому
▪️Почему суд вернул иск другому председателю из Хабаровска
▪️Как в Ростовской области УК пыталась оспорить избрание председателя совета МКД

⚠️ Важно: текущие условия подписки действуют до конца 2024 года.
В январе стоимость подписки для новых участников будет увеличена до 200 р./месяц.

💬 Навигация или ответы на часто задаваемые вопросы

💭 "Как включить возможность оставлять комментарии?"
💬 Ранее публиковала посты, как включить возможность комментирования, почему эта возможность недоступна по умолчанию, как это всё работает.

💭 "У меня маленький вопросик"
💬 Для вопросов от подписчиков сделан чат — Беседка ЖКХ.
Заявку одобрю, как только проверю, что вы давно подписаны на канал ЖКХ, при котором этот чат создан.
После одобрения заявки критически важно прочитать правила, выбрать нужную тему и убедиться, что ответа нет в закрепе этой темы.

💭 "Вы юрист?"
💬 Меня зовут Юдина Антонина, я юрист. Занимаюсь вопросами ЖКХ с 2013 года. Сначала это была работа в прокуратуре (надзор в сфере ЖКХ), потом несколько лет — юридическая помощь в проведении общих собраний собственников и членов ТСЖ + оказание услуг подписчикам канала. Сейчас работаю редактором gkhnews.ru, пишу статьи, участвую в ведении нескольких тг-каналов по ЖКХ. Юридические услуги оказываю редко, о них заранее уведомляю на канале (типа "в такой-то период у меня можно заказать такую-то услугу").

💭 "Нужна помощь в проведении общего собрания собственников"
💬 В сервисе ДомОнлайн можно за разумную цену подготовить документы для проведения общего собрания в любой форме, автоматически посчитать голоса. Если нужны дополнительные инструкции, как и что делать, то вот Пошаговый путеводитель по теме. Также есть отдельное пособие, но оно доступно лишь подписчикам закрытых каналов.

💭 "Нужна помощь юриста"
💬 Бесплатную помощь можно попробовать получить в чате канала. Платную — в модуле "ДомОнлайн.Юрист".

💭 "Есть ли шаблон / образец такого-то документа?"
💬 Образцы документов по ЖКХ можно взять бесплатно на сайте того же ДомОнлайн.Документ.

💭 "Где можно обменяться опытом с профессиональными участниками сферы ЖКХ?"
💬 Пообщаться с коллегами из УО и ТСЖ, если не устраивает общая Беседка, можно в закрытом чате. Для доступа напишите @gkhwsem (направляю ссылку только на официальную почту, указанную в ГИС ЖКХ).

Также есть закрытый чат для должностных лиц ОГЖиЛК. Доступ тоже через меня или своих коллег, состоящих в чате.

💭 "Что еще почитать о ЖКХ?"
💬 У меня написано множество памяток и крупных обобщений, которые всегда можно найти в Библиотеке ЖКХ в боте обратной связи.
Подпишитесь на открытые "ЖКХ Ньюс" и "Жилищный инспектор". Также можно оформить подписку на платные закрытые каналы с дополнительной практикой — "Совет МКД" и "ТСЖ" (по ссылкам — условия подписки).

💭 "Хочу поддержать автора/канал"
💬 Спасибо! Номер карты: 2200150924928747
Желательно написать в комментарии к переводу, что это донат (можно указать свой юзернейм).

💭 "У меня есть интересная тема"
💬 Публикация материала подписчика возможна при соблюдении этой процедуры или на условиях рекламы.

💭 "Подскажите условия рекламы"
💬 В боте обратной связи @gkhnewsbot нажмите на кнопку "рекламодатель", а потом укажите, что хотите рекламировать (или посмотрите, что рекламируется, а что нет).
Канал зарегистрирован в РКН, инагентом не являюсь, все вопросы с маркировкой — на мне, оплата — любым удобным способом.
Также я могу помочь с созданием готового канала по ЖКХ-тематике.

💭 "Полагается ли мне какое-либо вознаграждение, если я приведу рекламодателя?"
💬 Вознаграждение полагается в случае состоявшегося размещения. Размер — 10% от полученной стоимости размещения. До того, как привлекать рекламодателей, ознакомьтесь, что размещается, а что нет.

#от_автора

Это ещё не всё, ниже продолжение 😐

💭 "Как написать автору в личку?"
💬 Автор не консультирует в личке по вопросам ЖКХ (для этого есть чат), не изучает чужие документы и пересланные судебные решения, ролики и "новости", не делится мнениями, не занимается предсказаниями. Подобный спам в личку ведет к блокировке.
Однако если:
— у вас организационные вопросы, предложения по сотрудничеству;
— вы хотите сообщить об опечатке или битой ссылке;
— вы желаете помочь каналу;
— вы хотите купить рекламу;
— нужно попасть в закрытый чат для УО или ГЖИ (являясь ими);
— призыв написать мне в личку содержится в посте на канале по конкретному вопросу,
то пишите @gkhwsem.

💭 "Почему не отвечаете?"
💬 Возможные причины по убыванию частоты:
— вопрос по ЖКХ направлен в личку, а не адресован в чат;
— прислали то, что я считаю спамом;
— не увидела сообщение или не еще не добралась до него (много диалогов, несколько аккаунтов);
— сообщение направлено не туда (на почту, на личный аккаунт вместо рабочего, в бот обратной связи);
— сообщение не содержит сути или лишено смысла;
— вы в черном списке, в т.ч. в чате или на канале;
— вы ранее стирали переписку;
— сообщение направлено в "секретном чате".
— вы прислали просто стикер.

💭 "За что забанили меня / моего знакомого?"
💬 Подписчики уходят в вечный бан, если:
— воруют материалы или нарушают условия их использования;
— обманывают других подписчиков, рассылают им спам;
— ведут себя по-хамски, присылают оскорбления, угрозы, требования, стирают переписки;
— являются "борцунами с ЖКХ" (типа адептов СССР, признанных экстремистской организацией), "живорождённых" и т.п.);
— нарушают правила Беседки или комментирования на канале.

💭 "Как я могу помочь каналу?"
💬 Есть два варианта — за вознаграждение и бескорыстно.

Бескорыстно: мне всегда пригодится помощь в выполнении множества рутинных задач — это мониторинг практики (если умеете пользоваться сайтами судов или имеете доступ к полным региональным базам К+), создание карточек на основе постов (а в перспективе — и сторис), проверка актуальности и обновление старых материалов, ответы на вопросы подписчиков (хотя бы на уровне "найти статью на сайте ЖКХ Ньюс и скинуть ссылку"), создание и обновление тематических подборок опубликованных материалов, вычитка статей на опечатки, написание материалов (особенно, если вы умеете в инфостиль и разбираетесь в технических вопросах ЖКХ), переработка публикаций для Дзена и т.д.
Ответственные и добросовестные помощники канала получают доступ к закрытым каналам и книге по проведению собраний, возможность комментирования и тому подобные приятности.

За вознаграждение: привлечь заинтересованных подписчиков. Для этого нужно написать мне в личку, получить уникальную пригласительную ссылку, разослать её знакомым, кому интересна тема ЖКХ, или опубликовать ее с приглашением на своих площадках/страницах, вернуться за статистикой по ссылке и вознаграждением (100р./подписчик). Вознаграждение выплачивается еженедельно (по понедельникам) и не выплачивается в случае накруток и других подобных махинаций.
Другой способ — поиск и привлечение рекламодателей — описала в сообщении выше.

За деталями пишите @gkhwsem, что хотите помочь и чем именно.

#от_автора