Младший прапорщик юстиции

#польза_делу
#арбитражный_процесс
#доказывание
#банкротство
🔥❗Что-то невероятное произошло. ВС РФ подробно анализирует экспертное заключение об определении рыночной стоимости имущества должника в споре о признании недействительной неравноценной сделки – Определение ВС РФ от 03.04.24 № 301-ЭС22-10719 (7) по делу №А43-32982/2018.

Иск простой. За 11 месяцев до подачи заявления о банкротстве физлицо П. покупает у должника 30-ти метровое помещение на цокольном этаже здания за 750 тыс.руб. Управляющий оспаривает сделку по неравноценности. В деле проводится экспертиза, эксперт считает, что помещение стоит 1,270 тыс.руб. С покупателя взыскивают в массу разницу – 520 тыс.руб.
И этот спор дошел до ВС РФ, который отправил все на новое рассмотрение, написав так.

✅ Эксперт применил в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12 ФСО № 1), аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п.10 стандарта ФСО № 1, пп. «б» п. 22 ФСО №7).

❗П. в ходе рассмотрения спора ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.

❌Действительно, выбранные экспертом три объекта-аналога по таким характеристикам как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. Сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в городе Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений.

❗Поэтому при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах многоквартирных жилых домов.

❌И в рамках доходного метода эксперт Ч. выбрал в качестве аналогов три объекта, которые значительно отличаются от объекта оценки: два аналога, находятся, как указал сам эксперт, на «красной линии» (Ч. имел ввиду несомненную выгодность для арендаторов места расположения этих аналогов, выходящих на улицу с высокой интенсивностью пешеходного и транспортного потоков), приобретенное же П. помещение, напротив, расположено на внутридворовой территории; третий аналог расположен на первом, а не на цокольном этаже как помещение, выкупленное П.

❗Более того, П. в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную управляющим, представила протокол о результатах торгов, согласно которому управляющий в 2022 году реализовал за 850 тыс.руб. нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному П.
Цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствовала, по мнению П., о равноценности предоставлений по сделке с П.

❗Как полагала П., управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.

❌ В нарушение требований ст.71, 168, 170 и 271 АПК РФ суды уклонились от исследования этих обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом.

www.group-telegram.com/ms/advokat77519.com/3172

561 viewsedited  Apr 8 at 15:29

#польза_делу
#арбитражный_процесс
#доказывание
#банкротство
🔥❗Что-то невероятное произошло. ВС РФ подробно анализирует экспертное заключение об определении рыночной стоимости имущества должника в споре о признании недействительной неравноценной сделки – Определение ВС РФ от 03.04.24 № 301-ЭС22-10719 (7) по делу №А43-32982/2018.

Иск простой. За 11 месяцев до подачи заявления о банкротстве физлицо П. покупает у должника 30-ти метровое помещение на цокольном этаже здания за 750 тыс.руб. Управляющий оспаривает сделку по неравноценности. В деле проводится экспертиза, эксперт считает, что помещение стоит 1,270 тыс.руб. С покупателя взыскивают в массу разницу – 520 тыс.руб.
И этот спор дошел до ВС РФ, который отправил все на новое рассмотрение, написав так.

✅ Эксперт применил в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12 ФСО № 1), аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п.10 стандарта ФСО № 1, пп. «б» п. 22 ФСО №7).

❗П. в ходе рассмотрения спора ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.

❌Действительно, выбранные экспертом три объекта-аналога по таким характеристикам как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. Сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в городе Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений.

❗Поэтому при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах многоквартирных жилых домов.

❌И в рамках доходного метода эксперт Ч. выбрал в качестве аналогов три объекта, которые значительно отличаются от объекта оценки: два аналога, находятся, как указал сам эксперт, на «красной линии» (Ч. имел ввиду несомненную выгодность для арендаторов места расположения этих аналогов, выходящих на улицу с высокой интенсивностью пешеходного и транспортного потоков), приобретенное же П. помещение, напротив, расположено на внутридворовой территории; третий аналог расположен на первом, а не на цокольном этаже как помещение, выкупленное П.

❗Более того, П. в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную управляющим, представила протокол о результатах торгов, согласно которому управляющий в 2022 году реализовал за 850 тыс.руб. нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному П.
Цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствовала, по мнению П., о равноценности предоставлений по сделке с П.

❗Как полагала П., управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.

❌ В нарушение требований ст.71, 168, 170 и 271 АПК РФ суды уклонились от исследования этих обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом.

BY Младший прапорщик юстиции