Telegram Group Search
«Почему дивиденды маленькие?»

Этот комментарий иногда встречается под нашими постами и касается некоторых проектов, представленных на инвестиционной платформе. В целом, согласимся - дивидендов не бывает много! Но в частности - не всё так однозначно.

🔀 В мире прямых инвестиций есть разделение проектов по типу бизнес-моделей на:
🔸«дойные коровы» - проекты, созданные для стабильных и растущих денежных потоков (на платформе это, например, «ДА!» в Чехове, «Магнит» в Люберцах, «Перекресток» в Совхозе им. Ленина)
🔸«мясные коровы» - проекты, ориентированные на рост стоимости акционерного капитала (у SimpleEstate это «Прокшино» и «Новое Летово»), где основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.

💰 Важно понимать, что дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектного АО и напрямую зависят от операционных результатов объекта недвижимости. На примере «Перекрестка» в Прокшино мы видим, что арендатор сейчас платит 7% от товарооборота (до сентября 2024 года платил 6%). Из полученных средств покрываются операционные расходы (коммунальные платежи, обслуживание здания, налоги), а оставшаяся сумма направляется на выплату дивидендов акционерам.

🏗 Проект развивается в соответствии с первоначальным планом - район постепенно заселяется, и полная загрузка супермаркета ожидается к 2027 году. В 4 квартале 2024 года произошло несколько позитивных событий: введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир, а налог на имущество с 2025 года снизится в 5.5 раз (с 7 млн до 1.3 млн руб. в год). По результатам 4 квартала выплачены дивиденды в размере 50 руб. на акцию.

📅 Когда выплачиваются дивиденды? Они выплачиваются ежеквартально (чаще нельзя по закону 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Дата фиксации акционеров: 15 января/апреля/июля/октября, а выплаты производятся с 20 по 30 число месяца, следующего за отчетным кварталом. Важно: для получения дивидендов необходимо, чтобы право собственности на акции было зарегистрировано в реестре акционеров у регистратора (АО «Статус»).

💡 Лайфхак: как узнать размер будущих дивидендов (схема надежна, как швейцарские часы). В каждом квартальном отчете есть график с прогнозом выплаты дивидендов. Для «Перекрестка» в Прокшино прогноз составляет: 60 руб./акцию в 1 кв. 2025, 70 руб. во 2 кв., 80 руб. в 3 кв. и 90 руб. в 4 кв. 2025 года.

📈 Несмотря на пока скромные дивиденды, проект показывает отличную динамику роста: стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки, а акция сейчас стоит 14,500 руб. против изначальных 10,000 руб. Для новых инвесторов прогнозная доходность на 10 лет составляет 13.5% IRR с дивидендной доходностью 8.4%.

🔮 По мере заселения жилого комплекса, роста товарооборота «Перекрестка» и снижения налоговой нагрузки мы ожидаем последовательное увеличение дивидендов. Главное помнить: инвестиции в коммерческую недвижимость — это долгосрочная история, где дивиденды и стоимость актива растут вместе с развитием района и увеличением проходимости торговых площадей.

🤝 Команда SimpleEstate прилагает максимум усилий для увеличения акционерной стоимости и дивидендов каждого проекта. Однако мы не можем по щучьему велению и по своему хотению превратить «мясную» корову в «дойную», мы не можем одномоментно изменить бизнес-модель проекта. Это долгий процесс трансформации, связанный с множеством факторов – от заселения жилого комплекса и достижения целевой посещаемости до оптимизации расходов и реализации потенциала роста арендных ставок.

📈 Мы терпеливо и последовательно работаем над каждым объектом, чтобы его экономика развивалась максимально эффективно для наших инвесторов. Однако мы реалисты - вопрос «почему дивиденды такие маленькие?» с нами навсегда! Денег много не бывает.
🥶 Традиционная пятничная зарядка для вашего мозга!

🏗️ Застройщик Kanoneer запустил акцию: «Скидка 23% при 100% оплате!»

💰 Начальные условия:
🔹 Цена по прайсу застройщика: 15 млн ₽
🔹 Скидка по акции: 23%
🔹 Инвестор Кристина (ИП на УСН) купила квартиру по акции и сразу же выставила её на продажу за 13 млн ₽ и планировала получить доход 1.45 млн ₽

📉 Важные вводные:
🔸 Накануне акции прайс застройщика был завышен на 10%
🔸 Продажа заняла 8 месяцев
🔸 Kanoneer все 8 месяцев продолжал придумывать акции, фактически продавая по тем же ценам, что покупала Кристина
🔸 Покупатели инвестиционной квартиры требуют скидку 10% от цены экспонирования

Вопрос: сколько денег потеряет Кристина относительно дохода, который она планировала получить, если согласится на условия покупателей с учетом того, что цена квартиру была завышена на 10% накануне начала акции?

⚠️ Важно: обязательно учтите при расчетах, что Кристина как ИП находится на режиме 6%, но ее оборот превышает 60 млн.

⚠️⚠️ Нейросети не способны адекватно учесть налоговые аспекты, поэтому для поиска решения применяйте собственный интеллект!

Правильный ответ опубликую скоро.

👀 0.5 млн ₽
👍 1.3 млн ₽
🔥 0.75 млн ₽
🤔 1.9 млн ₽
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Верное решение.

1️⃣ Покупка Кристиной:
🔸 Прайс: 15 млн ₽
🔸 Скидка: 23%
🔸 Цена покупки: 15 млн ₽ × (1 - 0.23) = 11.55 млн ₽

2️⃣ Планируемая продажа:
🔹 Квартира выставлена за 13 млн ₽
🔹 Планируемый доход: 13 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 1.45 млн ₽

3️⃣ Реальная продажа:
🔸 Условие покупателя: скидка 10%
🔸 Цена продажи: 13 млн ₽ × (1 - 0.10) = 11.7 млн ₽
🔸 Реальный доход: 11.7 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 0.15 млн ₽

4️⃣ Потери относительно планируемого дохода:
🔹 Планировалось: 1.45 млн ₽
🔹 Получено: 0.15 млн ₽
🔹 Потери: 1.45 млн ₽ - 0.15 млн ₽ = 1.3 млн ₽

📋Информация о том, что прайс застройщика был завышен на 10% накануне акции и тема налогов в целом была отвлекающим маневром.

🔺 Правильный ответ: 👍 1.3 млн ₽
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🐠 Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: несколько лет назад он купил ГАБ (помещение с арендатором, продуктовым ритейлером, очень жестким дискаунтером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...».

👋 В общем, некоторое время назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из помещений нового жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

🔋Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться.... Ну точно дольше. Хорошо, если удастся быстро найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ с дискаунтерами не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов», миграции внутри небольших районов имеет шансы усиливаться. Только форматные и превосходно расположенные помещения от этого защищены, а остальные... Потому что «рыба ищет..., и так далее». Сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

👀 Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ прикладывать инструкцию для новых собственников, план Б («что делать с помещением, если арендатор уедет»)?

⚠️ Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).
Анапа — все будет по-новому

Город переживает глобальные изменения: очищаются пляжи, завозятся чистые и целебные пески. В курорт активно инвестируют, он преображается и выходит на другой уровень.

Развивается и рынок недвижимости. Резиденция «Европа» — коллекционная недвижимость в одном из самых перспективных городов России:

• котловой метод начисления дохода
• собственная управляющая компания
• ремонт номеров под ключ
• спа-комплекс и круглогодичный бассейн
• крытый паркинг


Станьте владельцем готовых доходных апартаментов и начинайте получать прибыль уже сегодня!

—> Вся информация о резиденции «Европа» на нашем официальном сайте https://анапа-европа.рф или по номеру +7(495)236-77-95

Наш телеграм-канал:
https://www.group-telegram.com/eu_anapa

Реклама АО УК «ЮГ» ИНН 7736679850 erid: 2VtzqwYEH4Z
📢 Сейчас стало модно использовать в рекламе недвижимости (инвестиций в недвижимость) такой финансовый показатель, как ROI. Он же «рентабельность инвестиций».

👀 Прочитал у одной дамы-брокера такую фразу по поводу некоего спекулятивного проекта в Персидском заливе: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять .... [некую сумму], поэтому рентабельность [инвестиций] составляет 26.66%».

🔍26.66%? Какой приятный показатель! Куда деньги нести?

☝️Но как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?

🎤Краткий «ликбез»* от меня:

💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям NPV и IRR. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.

💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 26.66% (например, в катарских риалах) и альтернатива в виде депозита в Каспи Банке (Казахстан) в тенге под 14,5% годовых. Как это сравнить?

🧮 Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в катарских риалах, чтобы определить IRR и NPV, чтобы только начать сравнивать.

🔦 В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!

* 26 декабря 1919 года, Совет Народных Комиссаров РСФСР принял декрет «О ликвидации безграмотности среди населения РСФСР». Так в русском языке появилось новое слово: «ликбез». В золотой рамочке плакат тех лет.
Квартиры vs Апарт-отели: что победит в борьбе за доходность?

📊 Данные ЦИАН говорят о перенасыщении рынка арендного жилья в Москве. Разберём на примере СВАО: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры - 68 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной - 89 тыс. рублей, трехкомнатной - 114 тыс. рублей. При этом цены за однушки упали на 1,17% , а на двушки выросли на 1,63%. Арендные предложения в январе 2025 года выросли на 26,5%, по сравнению с декабрем.

🏨 А теперь сравним с гостиничным сегментом, который за год вырос на 40,8%. Средняя доходность номера (RevPAR - кстати, очень подробно и понятно этот термин объяснял Михаил Рогатых — директор по развитию продаж Группы Аквилон Москва) в московских отелях достигла 7 243 рублей в сутки при заполняемости 76,3%. Даже с учетом дней простоя это около 165 тыс. рублей в месяц с номера – почти в 2,5 раза выше, чем выручка от долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в том же СВАО. И даже если вычесть вознаграждение УК, налоги и другие расходы, всё равно доходность значительно больше, чем от аренды квартиры.

💰 В отличие от временами волатильного, а сейчас стагнирующего рынка долгосрочной аренды, сегмент гостиничных апартаментов показывает устойчивый рост. При этом входной порог инвестиций в гостиничные апартаменты обычно ниже, чем в квартиры.

🤑 Главное преимущество апарт-отелей – профессиональное управление и возможность легальной краткосрочной аренды. Пока владельцы квартир борются с растущей конкуренцией и падающими ставками, апарт-отели под управлением операторов демонстрируют стабильный доход благодаря гибкой ценовой политике и профессиональному маркетингу.

📍Например, в том же СВАО из проектов гостиничных апартаментов можно упомянуть «Аквилон SIGNAL», про который я уже неоднократно писал на своём канале.

Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Инвестиции в апарт-отели не только обеспечивают более высокую потенциальную доходность, но и существенно меньшую головную боль для владельца.

Какой формат выберете для инвестиций?

👍 Только гостиничные апартаменты.
🔥 Только квартиры!
👀 Буду считать доходность…
🏭 «Кресты» купили-таки! Будет МФК. Как я и писал, проект заинтересовал местного девелопера - КВС. Про опыт КВС в реконструкции памятников мне неизвестно, а вот о компании я знаю давно. У КВС был проект в Подмосковье, малоэтажный ЖК «Пушкарь» в Тарасовке. Собственно на аналогичных проектах - малоэтажных комфорт-класса в пригородах Санкт-Петербурга, как я понимаю, они и специализируются.
💸 Рынок облигаций застройщиков: время покупать?

🔌 Первичный рынок размещения облигаций явно вышел из анабиоза - относительно недавно очередные выпуски анонсировали ЛСР и GloraX, готовятся выпуски АПРИ и Джи Групп. Самолет выкупал свои облигации... Вторичный рынок тоже жив.

🏛ЦБ оставил ставку рефинансирования на уровне 21% - стабильность. Снижение ставки похоже откладывается на неопределенный срок.

🔗Существует закономерность:

📈 Когда ключевая ставка ЦБ растет - цена облигаций снижается
📉 Когда ключевая ставка ЦБ снижается - цена облигаций растет

♻️ В теории можно сейчас купить облигации, дождаться снижения процентной ставки и после продать облигации дороже, чем купили. Но когда будет снижение ключа? Вопрос!

🙄 С другой стороны застройщики размещаются сейчас по очень высоким ставкам, например, ЛСР собирается занимать аж на 5 лет под 25,50% - интересная доходность на длинном горизонте - такая корова пригодиться многим консервативным инвесторам.

🏗 Напомню, что на облигационном рынке представлено более 30-и эмитентов, компаний, занимающихся недвижимостью. Из этих бумаг (номинал 1000р.) можно собрать портфель, который может принести доходность явно выше банковского депозита (особенно с учётом перспектив намечающегося снижения ставок по вкладам).

🔻Конечно, не нужно вкладывать в облигации все деньги. Обязательно стоит выбирать и оценивать эмитентов и бумаги перед покупкой. Важно помнить о возможных дефолтах (кейс СУ-155).

🔮Ну и конечно, будущее всех девелоперских компаний зависит от будущего экономики и строительного сектора страны, большинства - от сохранения хоть как-то льготируемой и субсидируемой ипотеки.

💡В общем, есть о чем подумать.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.
🏗 Под какой процент вы бы согласились одолжить деньги приличному такому застройщику жилья (из первой 30-ки федеральных)? Одалживаете одну тысячу рублей минимум, срок - год.
Anonymous Poll
14%
20-25%
38%
25-30%
23%
30-35%
8%
>35%
17%
В долг не даю никому!
🏗 «Джи-групп», они же главный застройщик Татарстана («Унистрой»), известный своими токсичными отношениями с держателями облигаций (всё уже в прошлом, но осадочек остался) собирается собрать новый урожай на долговом рынке.

💰 Объем выпуска - ₽2 млрд.
🗓 Срок обращения - 2 года
💸 Ориентир по купону - 25,50%, доходность к погашению достигать 28,70%

📊 Компания имеет рейтинги A-(ru) от АКРА и ruA- от «Эксперт РА»

Дата сбора заявок - 6 марта, в размещение запланировано на 10 марта

Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Что думаете о выпуске? Заходим или пусть сами себя покупают?

👍 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать
🔥 Я бы взяла / взял немного
Выскажусь
2025/02/24 08:33:30

❌Photos not found?❌Click here to update cache.


Back to Top
HTML Embed Code: