Domus Verus

Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus

www.group-telegram.com/ms/domusverus.com/410

9.9K viewsMar 12, 2024 at 11:30

Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus

BY Domus Verus