Новостройка по расчету

❗️ Недавно стартовали продажи ЖК Smart Garden в Новой Москве. Смотрим и считаем

🗺 Расположение: Новая Москва, Коммунарка, пос. Газопровод, 30 мин. пешком до м. «Ольховая»

🏗 Застройщик: «Горакс»

🛎 Класс: комфорт

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2026 г., ключи — декабрь 2027 г.

🌳 Окружение: у пересечения Николо-Хованской улицы и Калужского шоссе. Вокруг частный сектор, рядом полигон «Коммунарка». В 20 мин. ходьбы — Бутовский лес.

💵 Минимальные цены:
▪️ст. от 18 м² — от 6,6 млн ₽
▪️1к от 27 м² — от 8,6 млн ₽
▪️2к от 44 м² — от 12,3 млн ₽
▪️3к от 60 м² — от 15,5 млн ₽
▪️4к от 76 м² — от 20,6 млн ₽

🧮 Конкуренция: по соседству «Самолет» строит «Ольховый квартал». Восточнее — ЖК FOREVILLE и «Новая звезда», западнее — «Прокшино» «А101».

💰 Расчет доходности: самая недорогая студия без отделки 18 м² в Smart Garden стоит 6,6 млн ₽. Готовую студию в ЖК «Прокшино» — 22 м², без отделки — продают за 7,5 млн ₽. С поправкой на площадь, этажность и локацию, без учета динамики цен на вторичном рынке следует ожидать, что доходность студии в Smart Garden к ключам будет отрицательной, -4% годовых.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Smart Garden (30 м², без отделки) стоит 8,4 млн ₽. Похожая, но готовая в «Прокшино» (30 м², без отделки) — 10,5 млн ₽. С поправками на все вышеперечисленное, на ключах однушка в Smart Garden будет стоить примерно столько же, сколько на старте. Доходность нулевая.

📌 Вывод: потенциальная доходность никакая даже на фоне невысокой конкуренции в локации. Территория так себе: метро далеко и особо ближе не будет даже с учетом Троицкой линии. Да, внизу вроде зелено, но с другой стороны — прогуляться даже негде. Еще один вопрос — паркинг. Подземных нет ни в Smart Garden, ни в «Ольховом квартале». В итоге в сумме 1,5 тыс. квартир будут делить придомовые территории по периметру закрытых дворов.

www.group-telegram.com/ms/nporaschetu.com/1452

5.2K viewsedited  Sep 5, 2024 at 10:13

❗️ Недавно стартовали продажи ЖК Smart Garden в Новой Москве. Смотрим и считаем

🗺 Расположение: Новая Москва, Коммунарка, пос. Газопровод, 30 мин. пешком до м. «Ольховая»

🏗 Застройщик: «Горакс»

🛎 Класс: комфорт

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2026 г., ключи — декабрь 2027 г.

🌳 Окружение: у пересечения Николо-Хованской улицы и Калужского шоссе. Вокруг частный сектор, рядом полигон «Коммунарка». В 20 мин. ходьбы — Бутовский лес.

💵 Минимальные цены:
▪️ст. от 18 м² — от 6,6 млн ₽
▪️1к от 27 м² — от 8,6 млн ₽
▪️2к от 44 м² — от 12,3 млн ₽
▪️3к от 60 м² — от 15,5 млн ₽
▪️4к от 76 м² — от 20,6 млн ₽

🧮 Конкуренция: по соседству «Самолет» строит «Ольховый квартал». Восточнее — ЖК FOREVILLE и «Новая звезда», западнее — «Прокшино» «А101».

💰 Расчет доходности: самая недорогая студия без отделки 18 м² в Smart Garden стоит 6,6 млн ₽. Готовую студию в ЖК «Прокшино» — 22 м², без отделки — продают за 7,5 млн ₽. С поправкой на площадь, этажность и локацию, без учета динамики цен на вторичном рынке следует ожидать, что доходность студии в Smart Garden к ключам будет отрицательной, -4% годовых.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Smart Garden (30 м², без отделки) стоит 8,4 млн ₽. Похожая, но готовая в «Прокшино» (30 м², без отделки) — 10,5 млн ₽. С поправками на все вышеперечисленное, на ключах однушка в Smart Garden будет стоить примерно столько же, сколько на старте. Доходность нулевая.

📌 Вывод: потенциальная доходность никакая даже на фоне невысокой конкуренции в локации. Территория так себе: метро далеко и особо ближе не будет даже с учетом Троицкой линии. Да, внизу вроде зелено, но с другой стороны — прогуляться даже негде. Еще один вопрос — паркинг. Подземных нет ни в Smart Garden, ни в «Ольховом квартале». В итоге в сумме 1,5 тыс. квартир будут делить придомовые территории по периметру закрытых дворов.

BY Новостройка по расчету