Incerto

Что у новостроек «под капотом». Часть 7. Сюрпризы после покупки

Часть 6

Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.

Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).

Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять

1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки

2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации

3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее

4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.

Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉

Часть 8

#ликбез
#кухня

www.group-telegram.com/nl/incertoestate.com/269

275 viewsedited  May 22, 2024 at 18:10

Что у новостроек «под капотом». Часть 7. Сюрпризы после покупки

Часть 6

Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.

Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).

Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять

1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки

2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации

3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее

4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.

Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉

Часть 8

#ликбез
#кухня

BY Incerto