Недвижимость инсайды

Недвижимость инсайды

#байкиинсайдера Часть 2. Термшит Завершая повествование о земельных участках стоит отметить разные схематозы вовлечения земли в рынок. Первый, самый простой способ - найти лендлорда, выдать ему пару целлофановых пакетов с пачками долларов и получить 100%…

#байкиинсайдера Часть 3. Халтура-архитектура

Архитектура — это искусство, но искусство не простое, а выраженное в форме финансовой модели, которая, в свою очередь, перевоплотится в гору бетона, говна и палок, собранных людьми чуть ли не в рабских условиях.

Какая экономика, такая и архитектура. В жирные нулевые было два формата жилья: для бичей в виде микрорайонной посадки устаревших панельных серий (П-44Т, КОПЭ и тд) и авторская архитектура для господ, которые удачно пережили 90-ые и готовы инвестировать свои капиталы. Слово эффективность практически отсутствовало в обоих случаях. Она была тупо не нужна, так как бабки жали карманы всем. В 10-ые рынок начал меняться, появился комфорт-класс — такая перемычка между панелькой и авторским домом для господ. Начало появляться слово «эффективность», начали пытаться контролировать себестоимость, пришлось начать контролировать сроки строительства — это все повлияло на работу архитекторов, так как заказчик — девелопер формирует ключевые параметры проекта, а архитектура это уже оболочка для NPV, IRR, LLCR.

Главный девелоперский закон — собрать максимальные площади для продажи с ЗУ. Чем больше смогли собрать, тем лучше будет NPV. Самое сказочное пиздобольство, которое можно слышать в девелоперских кругах- «а давайте сократим ТЭП, сделаем более низкоэтажную застройку, улучшим продукт, но будем продавать дороже». Никакая фин. модель не покажет лучше результат, если срезать ТЭП. За счет роста цены отбить потерю ТЭП невозможно.

Главный девелоперский закон основным образом влияет на творчество архитектора. Большая разница между тем, стоит ли у него задача запихнуть на ЗУ 100 тыс. кв. м. или на 150 тыс. кв. м. Московские девелоперы же охуевшие и приходят обычно с задачей пихнуть все 200 тыс., где нормально бы село 100 тыс. кв. м. То есть все проблемы архитектуры начинаются не на уровне криворукий исполнитель, а на уровне охуевший заказчик, который уже бухнул бабок за площадку, а значит надо улучшать NPV проекта. Поэтому получаются абсолютно уебанские мастерпланы, где «городская среда» натянута как глаза на жопу. А мастерплан — это скелет проекта, это та среда, с которой потом столкнутся жители, строители, доставщики и тд и тп.

Хуевый мастерплан красивым фасадом и дорогими МАФами не исправишь.

Окей, башни взвесили, по ЗУ распихали, фин. модель довольна. Едем дальше, а дальше тоже вещь влияющая на доходную часть проекта — объемно планировочные решения ака ОПР. Девелоперы уже давно нашли зависимость между каждым метром средней площади и стоимостью метра. Чем ниже средняя площадь, тем по умолчанию метр в проекте будет дороже. Попасть в квартирографию для архитектора — задача сложная, обычно они попадают в просак, а не в заданные параметры. В чем сложность? Тут надо совокупить цифры из фантазии маркетолога с планировочными решениями, инсоляцией, посадкой корпусов на мастерплане и тд. Много переменных и что-то обязательно начинает страдать. Либо планировки - говно, либо средняя площадь улетела в космос, а чаще всего и то, и другое. Клиенту, конечно, абсолютно похуй, что там за квартирография, бухтеть начинают, если на этаже по 15 квартир или проект из студий состоит. Вот тут срач. Во всех остальных случаях — это вопрос только девелопер VS архитектор.

Мастерплан есть, квартирография и планировки худо-бедно в него запихнули. Что остается? Фасады, благоустройство и МОПы. В чем проблема этих 3 элементов? Да, они только с точки зрения расходной части для девелопера влияют на проект. Как они влияют со стороны доходной — не ебет абсолютно никто, даже если обложиться conjoint-анализом и тд. Поэтому девелопер приходит обычно со словами «у нас бюджет - палка, сделай фасад / благо / моп, шоб охуенно было». Ну и архитекторы, измерив длину палки, начинают прикидывать, на что её хватит.

www.group-telegram.com/nl/propertyinsider.com/12127

22.6K viewsMay 10, 2022 at 14:11

#байкиинсайдера Часть 3. Халтура-архитектура

Архитектура — это искусство, но искусство не простое, а выраженное в форме финансовой модели, которая, в свою очередь, перевоплотится в гору бетона, говна и палок, собранных людьми чуть ли не в рабских условиях.

Какая экономика, такая и архитектура. В жирные нулевые было два формата жилья: для бичей в виде микрорайонной посадки устаревших панельных серий (П-44Т, КОПЭ и тд) и авторская архитектура для господ, которые удачно пережили 90-ые и готовы инвестировать свои капиталы. Слово эффективность практически отсутствовало в обоих случаях. Она была тупо не нужна, так как бабки жали карманы всем. В 10-ые рынок начал меняться, появился комфорт-класс — такая перемычка между панелькой и авторским домом для господ. Начало появляться слово «эффективность», начали пытаться контролировать себестоимость, пришлось начать контролировать сроки строительства — это все повлияло на работу архитекторов, так как заказчик — девелопер формирует ключевые параметры проекта, а архитектура это уже оболочка для NPV, IRR, LLCR.

Главный девелоперский закон — собрать максимальные площади для продажи с ЗУ. Чем больше смогли собрать, тем лучше будет NPV. Самое сказочное пиздобольство, которое можно слышать в девелоперских кругах- «а давайте сократим ТЭП, сделаем более низкоэтажную застройку, улучшим продукт, но будем продавать дороже». Никакая фин. модель не покажет лучше результат, если срезать ТЭП. За счет роста цены отбить потерю ТЭП невозможно.

Главный девелоперский закон основным образом влияет на творчество архитектора. Большая разница между тем, стоит ли у него задача запихнуть на ЗУ 100 тыс. кв. м. или на 150 тыс. кв. м. Московские девелоперы же охуевшие и приходят обычно с задачей пихнуть все 200 тыс., где нормально бы село 100 тыс. кв. м. То есть все проблемы архитектуры начинаются не на уровне криворукий исполнитель, а на уровне охуевший заказчик, который уже бухнул бабок за площадку, а значит надо улучшать NPV проекта. Поэтому получаются абсолютно уебанские мастерпланы, где «городская среда» натянута как глаза на жопу. А мастерплан — это скелет проекта, это та среда, с которой потом столкнутся жители, строители, доставщики и тд и тп.

Хуевый мастерплан красивым фасадом и дорогими МАФами не исправишь.

Окей, башни взвесили, по ЗУ распихали, фин. модель довольна. Едем дальше, а дальше тоже вещь влияющая на доходную часть проекта — объемно планировочные решения ака ОПР. Девелоперы уже давно нашли зависимость между каждым метром средней площади и стоимостью метра. Чем ниже средняя площадь, тем по умолчанию метр в проекте будет дороже. Попасть в квартирографию для архитектора — задача сложная, обычно они попадают в просак, а не в заданные параметры. В чем сложность? Тут надо совокупить цифры из фантазии маркетолога с планировочными решениями, инсоляцией, посадкой корпусов на мастерплане и тд. Много переменных и что-то обязательно начинает страдать. Либо планировки - говно, либо средняя площадь улетела в космос, а чаще всего и то, и другое. Клиенту, конечно, абсолютно похуй, что там за квартирография, бухтеть начинают, если на этаже по 15 квартир или проект из студий состоит. Вот тут срач. Во всех остальных случаях — это вопрос только девелопер VS архитектор.

Мастерплан есть, квартирография и планировки худо-бедно в него запихнули. Что остается? Фасады, благоустройство и МОПы. В чем проблема этих 3 элементов? Да, они только с точки зрения расходной части для девелопера влияют на проект. Как они влияют со стороны доходной — не ебет абсолютно никто, даже если обложиться conjoint-анализом и тд. Поэтому девелопер приходит обычно со словами «у нас бюджет - палка, сделай фасад / благо / моп, шоб охуенно было». Ну и архитекторы, измерив длину палки, начинают прикидывать, на что её хватит.

BY Недвижимость инсайды