group-telegram.com/propertyinsider/23080
Last Update:
Ещё пара мыслей на тему покупки ноунейм девелопером - BMS - ТПУ Минская:
1. Филатов дополняет, что в торгах подавали заявки такой крупняк как Самолет, ДС, Основа. Кроме этого были регионалы: Брусника и Догма. Средней руки - Upside. Ну просто какая-то кладезь девелоперов на любой вкус и размер. Этот факт подтверждает догму (догму, где участвует Догма), что участок с ТЭПами в крутой локации всегда будет вызывать ажиотаж со всех сторон.
2. Теперь немного цифр. Аукцион разогнали с 7,5 ярдов до 26,7 ярдов. По нашей инфе крупняк смог открыть финансирование что-то в районе 20 ярдов за площадку. Так, что честная цена на привлеченные деньги в рамках бриджа, чтобы не сдохла фин. модель - это 20 ярдов. Почему тут есть оговорка про привлеченные средства? Да, потому что всегда можно зайти собственными бабками. В больших компаниях собственных бабок на один проект, конечно же, не найдется, поэтому все крупняк точно открывал линии с классической схемой - ключ + 5%. Этот факт сразу мочит очень даже оптимистичные модели продаж с ценой метра реализации 1-1,5 мульта за метр. Поэтому скорее всего товарищи из BMS откуда-то добыли нехилое тело собственного участия. Откуда можно взять 10-20 ярдов сейчас? Ну, сейчас это реально проще, потому что деньги из страны выводятся сложнее. Поэтому в такой расклад реально можно поверить.
3. Как говорит, ещё один уважаемый человек на рынке, возможно, BMS "по-братски" толкнут общественную часть, офисники - Сберу. Поэтому какую-то часть стоимости входа в проект можно будет сразу скинуть коллегам. Поэтому схема - большое собственное участие + толчок офисника в Сбер = летающая фин. модель - выглядит более реалистичной. Выдуманным скорее всего все равно остается доходная часть, где при таком раскладе, жилье не меньше 1 мульта должно стоить.
4. Также, можно предположить, что одним этим ТПУ проект может не закончится. А в него подтянут соседнюю полянку - где должно было быть посольство Индии. Проще говоря, взяли участок чтобы потом с правом первой ночи взять ещё ТЭПы в локации. А вот этот финт ушами уже может и цены реализации жилья сделать более реалистичной. Ну или ребятам поможет биг дата, цитата из панельного интервью на РБК: "Big data нужны для точного определения поведенческих характеристик будущих жителей наших домов. Мы изучаем потенциального покупателя, составляем его портрет, чтобы ответить на вопрос, для кого мы строим, как создать максимально комфортные условия для жизни".
С такими вводными проект становится более реалистичным. Но, на рынке как обычно суета, где люди из банков пришли и сразу пытаются нахрапом задизраптить господ девелоперов. Такой подход складывает, потому что люди придя из сферы услуг (а банки, это услуги), думают, что в девелопменте (в реальном секторе экономике) покажет класс. Только потом, когда надо будет говно на стройке месить и палки складывать - биг дата не спасет, что спасает в сфере услуг.
Поэтому мы видим картину, где девелопер с одной площадкой с ТЭПами (Вернадского, 89) и двумя проблемными площадками (Касаткина - там судя и ТЭПов нет + на Пироговке, где вообще они слить её пытаются, но есть проблемы с документами) может взять проект за 26,7 ярдов, говорить в интервью про IPO, ESG, биг дату и зеленое, мать его, строительство. Хотя в нашем строительстве зеленое - это банк, который дает ПФ на стройку.
BY Недвижимость инсайды
Share with your friend now:
group-telegram.com/propertyinsider/23080