📍Ого! В ЖК «Саларьево» новый старт продаж. И цены в общем-то неплохие:
- Студии от 5,2 млн руб
- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб
- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб
Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Но! Корпуса-то не типовые ПИК-коробочки. А что-то ближе к серии «плюс». В общем, не плохо. Хорошо, что сейчас видим на стартах и неплохие цены. А не как ранее — котлован, который дороже вторички.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
- Студии от 5,2 млн руб
- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб
- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб
Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Но! Корпуса-то не типовые ПИК-коробочки. А что-то ближе к серии «плюс». В общем, не плохо. Хорошо, что сейчас видим на стартах и неплохие цены. А не как ранее — котлован, который дороже вторички.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Адмирал», застройщик «Галс-Девелопмент», бизнес-класс. Адрес: Москва, ул. Шоссейная, 4а, отделка: нет + чистовая. ТПУ «Печатники» 5-6 минут пешком. Ключи до: 07.2028.
Цены от:
Студии (29 м2) — 11,3 млн руб
2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб
Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы. Так вот, к чему это я? А к тому, что история циклична и всё повторяется: почти половину района «Печатники» превратят в город-сад, который будет называться «Сити-2 Южный Порт». И именно он, по мнению градоначальников, станет вторым деловым центром столицы.
В общем, посмотрите на карту выше, где я обвёл, что и где тут будет построено. Впечатляет? Меня тоже, но есть нюанс: да, локацию ждёт бурное развитие, но на это потребуется немало времени.
Теперь более подробно о самом проекте. Первое: с транспортной доступностью — всё неплохо. До метро 5-7 минут пешком. Причём и до радиальной ветки, и до БКЛ, и до МЦД-2. Второе: участок под «Адмиралом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать в рамках проекта «Южный Порт». Ну и стоит отметить, что даже сейчас, выйти и погулять есть где. В 15-ти минутах пешком находятся два парка: «Печатники» с набережной Москвы-реки и «Шкулёва» с прудами. Третье: знаете, что мне нравится? Но это, правда, будет построено только со временем. Единая зелёная набережная, которая соединит «Южный порт», «Остров Мечты» и «ЗИЛ». Масштабно, ничего не скажешь. В общем, со временем на велосипеде или самокате можно будет доехать до Новоспасского моста и далее аж до Кремля.
Ну а теперь о ценах и планировках. Слушайте, ну это провал. Половина, нет, даже больше половины квартирографии — абсолютный неликвид и покупать это не стоит. Я, честно говоря, очень удивлён, как можно с этими планировками постоянно наступать на одни и те же грабли: запроектировать неликвид, а потом мучительно и долго его продавать. М-да…, ну дела… Интересно, кому в Печатниках нужна 30-ти метровая студия? Не знаю, думаю, что никому, точнее может и нужна, но по цене, как за двадцати двух метровую.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше.
Если смотрите «под аренду»: стоит отметить, что аренда тут уже востребована. Ибо рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов, где уже сейчас работает около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. К слову — этот Технополис разрастается, стройка идет со сверхзвуковой скоростью. Ну и центр недалеко, до станции метро «Сретенский бульвар» 18 минут по прямой.
В общем, студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 70 руб., а ЕВРО-3 около 120-140 тыс. руб. С одной стороны, эти цифры, может, кому-то и понравятся. Но не мне. И знаете почему? А потому что стоит учитывать фактор времени.
Вот смотрите, попробую объяснить как можно проще: ждать стройку 3,5 года, потом полгода на ремонт. И итого, за 4 года, мы недополучим 3,2 млн руб арендных платежей. И это как минимум. Нам это нужно? Нет не нужно и так поступать не стоит. Правильней купить что-то в высокой стадии строительства и в перспективной локации. Тогда, за эти 4 года, мы сможем заработать и на аренде, и на росте стоимости самого актива. Если, конечно, купим правильный лот в правильной локации.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, застройщик — дочка ВТБ, так что достроят, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас. Ну и минусы: рядом — хорда и ж/д, долго ждать и под аренду не подходит, а квартирография по большей части — жёсткий неликвид.
А что вы думаете о проекте и о перспективах «Сити-2»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_адмирал
Цены от:
Студии (29 м2) — 11,3 млн руб
2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб
Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы. Так вот, к чему это я? А к тому, что история циклична и всё повторяется: почти половину района «Печатники» превратят в город-сад, который будет называться «Сити-2 Южный Порт». И именно он, по мнению градоначальников, станет вторым деловым центром столицы.
В общем, посмотрите на карту выше, где я обвёл, что и где тут будет построено. Впечатляет? Меня тоже, но есть нюанс: да, локацию ждёт бурное развитие, но на это потребуется немало времени.
Теперь более подробно о самом проекте. Первое: с транспортной доступностью — всё неплохо. До метро 5-7 минут пешком. Причём и до радиальной ветки, и до БКЛ, и до МЦД-2. Второе: участок под «Адмиралом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать в рамках проекта «Южный Порт». Ну и стоит отметить, что даже сейчас, выйти и погулять есть где. В 15-ти минутах пешком находятся два парка: «Печатники» с набережной Москвы-реки и «Шкулёва» с прудами. Третье: знаете, что мне нравится? Но это, правда, будет построено только со временем. Единая зелёная набережная, которая соединит «Южный порт», «Остров Мечты» и «ЗИЛ». Масштабно, ничего не скажешь. В общем, со временем на велосипеде или самокате можно будет доехать до Новоспасского моста и далее аж до Кремля.
Ну а теперь о ценах и планировках. Слушайте, ну это провал. Половина, нет, даже больше половины квартирографии — абсолютный неликвид и покупать это не стоит. Я, честно говоря, очень удивлён, как можно с этими планировками постоянно наступать на одни и те же грабли: запроектировать неликвид, а потом мучительно и долго его продавать. М-да…, ну дела… Интересно, кому в Печатниках нужна 30-ти метровая студия? Не знаю, думаю, что никому, точнее может и нужна, но по цене, как за двадцати двух метровую.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше.
Если смотрите «под аренду»: стоит отметить, что аренда тут уже востребована. Ибо рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов, где уже сейчас работает около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. К слову — этот Технополис разрастается, стройка идет со сверхзвуковой скоростью. Ну и центр недалеко, до станции метро «Сретенский бульвар» 18 минут по прямой.
В общем, студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 70 руб., а ЕВРО-3 около 120-140 тыс. руб. С одной стороны, эти цифры, может, кому-то и понравятся. Но не мне. И знаете почему? А потому что стоит учитывать фактор времени.
Вот смотрите, попробую объяснить как можно проще: ждать стройку 3,5 года, потом полгода на ремонт. И итого, за 4 года, мы недополучим 3,2 млн руб арендных платежей. И это как минимум. Нам это нужно? Нет не нужно и так поступать не стоит. Правильней купить что-то в высокой стадии строительства и в перспективной локации. Тогда, за эти 4 года, мы сможем заработать и на аренде, и на росте стоимости самого актива. Если, конечно, купим правильный лот в правильной локации.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, застройщик — дочка ВТБ, так что достроят, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас. Ну и минусы: рядом — хорда и ж/д, долго ждать и под аренду не подходит, а квартирография по большей части — жёсткий неликвид.
А что вы думаете о проекте и о перспективах «Сити-2»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_адмирал
📍Ну вообще… Друзья, я даже, честно говоря, удивлен. Вы только посмотрите, что происходило с продажами новостроек в Москве в декабре 2024.
Так вот, по данным Росреестра, мы видим абсолютный рекорд. Точнее, рекордов два: первый — зарегистрировано 15,4 тыс. ДДУ. Второй — около 10 тыс. лотов в новостройках куплено за наличку, и это в два раза больше, чем в среднем по году.
Мда… А помните, не так давно люди писали: «Да кто эти новостройки за наличку будет покупать, да никому они в кэш не нужны, у людей денег нет, вот льготку отменят, и продажи обнулятся».
И что прошло? А произошло ровным счётом всё с точностью наоборот: люди стали покупать активней, причем за нал. Ну и по моим наблюдениям, люди просто смели почти все новостройки с ближайшими ключами. К слову, примерно такой сценарий я и описывал еще в сентябре: вот этот пост.
🔖 Друзья, в общем, не работает связка «ипотека = продажи». И знаете почему? Да потому что в экономику сейчас вливается огромное количество денег, которые находятся как будто в замкнутом периметре. Ну или иными словами: входят, но не выходят. Да, большая часть этих денег сейчас на депозитах, но это не навсегда. Они просто ждут подходящего момента, что бы вырваться наружу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Так вот, по данным Росреестра, мы видим абсолютный рекорд. Точнее, рекордов два: первый — зарегистрировано 15,4 тыс. ДДУ. Второй — около 10 тыс. лотов в новостройках куплено за наличку, и это в два раза больше, чем в среднем по году.
Мда… А помните, не так давно люди писали: «Да кто эти новостройки за наличку будет покупать, да никому они в кэш не нужны, у людей денег нет, вот льготку отменят, и продажи обнулятся».
И что прошло? А произошло ровным счётом всё с точностью наоборот: люди стали покупать активней, причем за нал. Ну и по моим наблюдениям, люди просто смели почти все новостройки с ближайшими ключами. К слову, примерно такой сценарий я и описывал еще в сентябре: вот этот пост.
🔖 Друзья, в общем, не работает связка «ипотека = продажи». И знаете почему? Да потому что в экономику сейчас вливается огромное количество денег, которые находятся как будто в замкнутом периметре. Ну или иными словами: входят, но не выходят. Да, большая часть этих денег сейчас на депозитах, но это не навсегда. Они просто ждут подходящего момента, что бы вырваться наружу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня в «Коммерсанте» вышла интересная статья. Суть ее в том, что новостроек строят больше, чем могут продать: растёт затоваривание, ну и по всей видимости — цены скоро упадут. Причем в нашем чате подписчики считают, что цены снизятся до уровней 2019 года. И ждут примерный прайс в 150 тыс руб за м2 и это в пределах МКАД у метро.
Всё конечно может быть, ведь раз в год и палка стреляет. Вот только, по всей видимости, это произойдёт не в этот раз. Почему? Смотрите, что на самом деле происходит:
Есть такой параметр: «Отношение распроданности к стройготовности». Ну или иными словами: вырыли котлован — стройготовность 5%, а продали 2-3% — и это считается нормальным.
Ну а к ключам, если в ЖК осталось 30% квартир — то это отличный результат. Так как люди в общем-то не хотят покупать стройку, они хотят прийти потрогать, посмотреть, ну и только потом купить.
Так вот, в статье «Коммерсанта» описан рынок Краснодара, там да, есть проблемы. Потому как там, строят в 3 раза больше, чем требуется на душу населения.
А в Москве знаете что происходит? Заходим на наш ДОМ РФ (скрины выше) и что мы видим? А видим мы то, что продаем в столице больше, чем строим. И с такими темпами, нас вполне может ждать дефицит нового жилья примерно в 2026-2027 годах. Т.е. cейчас, никакой затоваренности — нет.
🔖 И теперь возникает вопрос: почему цены-то должны упасть до уровней 2019 года?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Всё конечно может быть, ведь раз в год и палка стреляет. Вот только, по всей видимости, это произойдёт не в этот раз. Почему? Смотрите, что на самом деле происходит:
Есть такой параметр: «Отношение распроданности к стройготовности». Ну или иными словами: вырыли котлован — стройготовность 5%, а продали 2-3% — и это считается нормальным.
Ну а к ключам, если в ЖК осталось 30% квартир — то это отличный результат. Так как люди в общем-то не хотят покупать стройку, они хотят прийти потрогать, посмотреть, ну и только потом купить.
Так вот, в статье «Коммерсанта» описан рынок Краснодара, там да, есть проблемы. Потому как там, строят в 3 раза больше, чем требуется на душу населения.
А в Москве знаете что происходит? Заходим на наш ДОМ РФ (скрины выше) и что мы видим? А видим мы то, что продаем в столице больше, чем строим. И с такими темпами, нас вполне может ждать дефицит нового жилья примерно в 2026-2027 годах. Т.е. cейчас, никакой затоваренности — нет.
🔖 И теперь возникает вопрос: почему цены-то должны упасть до уровней 2019 года?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Наступил февраль, а значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Что же сейчас происходит? А происходит вот что: количество свободных арендных квартир продолжает прирастать и уже практически в два раза превышает показатели февраля прошлого года.
Пора кричать: «Караул, нас всех раздавит, аренде капут»? Да нет, друзья. Никакого караула я не вижу, да и рынок — это не статичная, а постоянно меняющаяся система, на которую влияет множество внутренних и внешних факторов.
Ну и, забегая вперед, скажу: если вы думаете, что на прирост свободных арендных квартир повлиял ввод новостроек в 2023–2024 годах, то это не совсем так. Почему? Считайте сами: сейчас в Москве сдается 23,3 тыс. квартир, и из них всего 3,6 тыс. квартир в свежих новостройках. Да, 3,6 тыс. новых квартир — это не мало, но и не катастрофически много, и этот показатель критически не влияет на общую массу.
В целом, пока можно констатировать факт: времена, когда на трех потенциальных арендаторов приходилась одна свободная квартира, остались позади. И знаете что? Да это на самом деле нормально. Ведь никто же всерьёз не считал, что на рынке всегда будет дефицит арендных квартир. Или всё-таки кто-то так считал?
К слову, стоит отметить, что количество арендных квартир в Москве распределено неравномерно, и в некоторых районах оно (количество) даже меньше, чем в 24-м году, когда на рынке аренды наблюдался жуткий дефицит.
🔖 Мнение автора: на рынок аренды сейчас давит ужесточение миграционной политики и изменения на рынке труда. Ну и знаете что… Я очень робко напишу, ведь пока это только наблюдения, которые требуют проверки: складывается впечатление, что сейчас люди предпочитают… покупать, а не арендовать. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Пора кричать: «Караул, нас всех раздавит, аренде капут»? Да нет, друзья. Никакого караула я не вижу, да и рынок — это не статичная, а постоянно меняющаяся система, на которую влияет множество внутренних и внешних факторов.
Ну и, забегая вперед, скажу: если вы думаете, что на прирост свободных арендных квартир повлиял ввод новостроек в 2023–2024 годах, то это не совсем так. Почему? Считайте сами: сейчас в Москве сдается 23,3 тыс. квартир, и из них всего 3,6 тыс. квартир в свежих новостройках. Да, 3,6 тыс. новых квартир — это не мало, но и не катастрофически много, и этот показатель критически не влияет на общую массу.
В целом, пока можно констатировать факт: времена, когда на трех потенциальных арендаторов приходилась одна свободная квартира, остались позади. И знаете что? Да это на самом деле нормально. Ведь никто же всерьёз не считал, что на рынке всегда будет дефицит арендных квартир. Или всё-таки кто-то так считал?
К слову, стоит отметить, что количество арендных квартир в Москве распределено неравномерно, и в некоторых районах оно (количество) даже меньше, чем в 24-м году, когда на рынке аренды наблюдался жуткий дефицит.
🔖 Мнение автора: на рынок аренды сейчас давит ужесточение миграционной политики и изменения на рынке труда. Ну и знаете что… Я очень робко напишу, ведь пока это только наблюдения, которые требуют проверки: складывается впечатление, что сейчас люди предпочитают… покупать, а не арендовать. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ух ты, а на рынке новостроек, похоже, скоро может стать жарко. Смотрите, что сейчас происходит: ипотечный стандарт не работает. Точнее, работает с точностью наоборот — из-за него цены поднялись, а не снизились. Так как банки, всё так же хотят откат (субсидию) за выдачу семейной ипотеки. Например, СБЕР — он просто так всем семейную ипотеку не выдаёт, там много условий, за которые в итоге платит заемщик.
Ну и всё это происходит из-за того, что банкам государство постоянно срезало компенсацию за выдачу, за 3 года её уменьшили с 4-х до 2-х процентов.
Так вот, с 7 февраля эту компенсацию со стороны государства решено повысить. Теперь будет не 2, а 3%. Если честно, объяснять долго, да и не нужно это. А вот что стоит понять: если такие мастодонты, как СБЕР, начнут выдавать семейку всем подряд и на все ЖК, к слову, семейка сейчас безлимитная для банков… То аврал…
Конвейер по выдачам заработает на всю катушку, что, скорее всего, отразится на ценах. Почему? А вот прочитайте этот пост: ссылка, в нём я описывал, что стройка-то стремится к плинтусу и строить стали гораздо меньше.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Ну и всё это происходит из-за того, что банкам государство постоянно срезало компенсацию за выдачу, за 3 года её уменьшили с 4-х до 2-х процентов.
Так вот, с 7 февраля эту компенсацию со стороны государства решено повысить. Теперь будет не 2, а 3%. Если честно, объяснять долго, да и не нужно это. А вот что стоит понять: если такие мастодонты, как СБЕР, начнут выдавать семейку всем подряд и на все ЖК, к слову, семейка сейчас безлимитная для банков… То аврал…
Конвейер по выдачам заработает на всю катушку, что, скорее всего, отразится на ценах. Почему? А вот прочитайте этот пост: ссылка, в нём я описывал, что стройка-то стремится к плинтусу и строить стали гораздо меньше.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В предыдущем посте мы разобрались, что происходит с рынком аренды. Напомню: рынок аренды немного захворал. Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит на «вторичке».
А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.
Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:
Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:
Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.
Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).
Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.
Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.
Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.
И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.
Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.
И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.
🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.
Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:
Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:
Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.
Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).
Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.
Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.
Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.
И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.
Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.
И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.
🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, в предыдущем посте я написал про ключевую ставку. Объясню, почему я сфокусировал внимание на этой вводной.
Дело вот в чём: от ключевой ставки зависит стоимость денег. Т. е. чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, в том числе и ипотека, ставки по которой сейчас заградительны.
Так вот, из-за заградительной ипотеки,в настоящий момент, часть людей не может позволить купить себе квартиру. Да, увы, не могут, ведь проценты сейчас просто астрономические. Но! Желание купить квартиру у этих людей — всё так же есть.
И что они делают? Ждут. Ждут, когда появится шанс. А когда этот шанс у них появится? Варианта два:
Первый — цены на квартиры упадут, и они смогут платить ипотеку.
Второй — ставки по ипотеке пойдут вниз.
Есть еще, конечно, третий вариант — они будут копить на квартиру, но это долгосрочная стратегия, и мы её сейчас рассматривать не будем, ведь она может растянуться на 5–7+ лет.
Так вот, видите основную вводную в первых двух вариантах? Да-да, и эта вводная — ипотека.
Теперь, почему ЦБ повышает ключевую ставку? А повышает он её, чтобы остановить инфляцию. Ну а теперь внимание! Смотрите на диаграмму вверху. На этом графике я отразил понедельную инфляцию с октября 2024 по настоящий день. Так вот, инфляция-то, неожиданно стала снижаться в 2025 году, а не расти. По крайней мере, официальные данные именно такие. Поэтому, думаю, что ключевую ставку в ближайшее время ЦБ повышать не будет.
Теперь внимание, вопрос: а что произойдёт, если ключевую ставку всё-таки начнут плавно снижать? А произойдёт вот что: ипотека станет дешеветь, поэтому у людей появится возможность купить квартиру. И что они будут делать? Да покупать они будут, как только появится такая возможность.
🔖 И именно этот нюанс стоит учитывать, если вы всё-таки ставите на падение рынка недвижимости. Вот такие дела. Ну а я пока пишу об этом осторожно, потому как это только теория.
Но, если 14 февраля ЦБ не повысит ставку, то вероятность сценария, который я описал в предыдущем посте (вторичка закрепится на текущих уровнях и станет плавно расти) — возрастёт многократно. Я даже более того скажу: в этом случае, скорее всего, такой сценарий и будет реализован.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Дело вот в чём: от ключевой ставки зависит стоимость денег. Т. е. чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, в том числе и ипотека, ставки по которой сейчас заградительны.
Так вот, из-за заградительной ипотеки,в настоящий момент, часть людей не может позволить купить себе квартиру. Да, увы, не могут, ведь проценты сейчас просто астрономические. Но! Желание купить квартиру у этих людей — всё так же есть.
И что они делают? Ждут. Ждут, когда появится шанс. А когда этот шанс у них появится? Варианта два:
Первый — цены на квартиры упадут, и они смогут платить ипотеку.
Второй — ставки по ипотеке пойдут вниз.
Есть еще, конечно, третий вариант — они будут копить на квартиру, но это долгосрочная стратегия, и мы её сейчас рассматривать не будем, ведь она может растянуться на 5–7+ лет.
Так вот, видите основную вводную в первых двух вариантах? Да-да, и эта вводная — ипотека.
Теперь, почему ЦБ повышает ключевую ставку? А повышает он её, чтобы остановить инфляцию. Ну а теперь внимание! Смотрите на диаграмму вверху. На этом графике я отразил понедельную инфляцию с октября 2024 по настоящий день. Так вот, инфляция-то, неожиданно стала снижаться в 2025 году, а не расти. По крайней мере, официальные данные именно такие. Поэтому, думаю, что ключевую ставку в ближайшее время ЦБ повышать не будет.
Теперь внимание, вопрос: а что произойдёт, если ключевую ставку всё-таки начнут плавно снижать? А произойдёт вот что: ипотека станет дешеветь, поэтому у людей появится возможность купить квартиру. И что они будут делать? Да покупать они будут, как только появится такая возможность.
🔖 И именно этот нюанс стоит учитывать, если вы всё-таки ставите на падение рынка недвижимости. Вот такие дела. Ну а я пока пишу об этом осторожно, потому как это только теория.
Но, если 14 февраля ЦБ не повысит ставку, то вероятность сценария, который я описал в предыдущем посте (вторичка закрепится на текущих уровнях и станет плавно расти) — возрастёт многократно. Я даже более того скажу: в этом случае, скорее всего, такой сценарий и будет реализован.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, этот пост не про новостройки. Пока пишу «разбор» нового проекта, хотел с вами обсудить один момент. Дело в том, что я делаю капитальный ремонт своего древнего дома и превращаю его в новый таунхаус, который буду продавать.
Так вот, в комментариях с подписчиками, мы дискутировали и даже немного поспорили о ценообразовании. Моя логика (как микро-застройщика) такая: земля тут дорогая — стоит примерно 12 млн руб. за сотку, так как это старый центр и первая береговая линия города Сочи, до центрального пляжа менее 100 метров. Далее, если строить с нуля, то все коммуникации (канализация, вода, газ) и разрешения на строительство в этом курортном городе обойдутся примерно 50 тыс. руб/м2. Ну и сама стройка около 100 тыс. руб/м2 (без отделки).
Теперь считаем себестоимость: 1 сотка земли (собственность) = 12 млн руб, плюс 150 тыс. руб/м2 — разрешения и стройка. Площадь таунхауса 120 м2 + терраса с частичным видом на море 30 м2 (но её я не буду учитывать). В сухом остатке имеем: 120 м2 x 250 тыс. руб/м2 (с землей) = 30 млн руб.
Как считаете, это справедливая цена? Или справедливая цена — это сколько даст рынок? Например, если дадут 10 млн руб, как меня уверял в комментах известный адепт крушения рынка — Денис, то по этой цене и нужно продавать, ведь цены скоро упадут и недвижимость сложится примерно вполовину. Или всё-таки 30 млн руб — это справедливая цена, и ниже себестоимости продавать смысла нет? Друзья, вопрос этот задаю, потому что такой же вопрос, думаю, задают себе и застройщики Москвы. Ну а я, написал этот пост ради обсуждения: стоит ли продавать ниже себестоимости или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Так вот, в комментариях с подписчиками, мы дискутировали и даже немного поспорили о ценообразовании. Моя логика (как микро-застройщика) такая: земля тут дорогая — стоит примерно 12 млн руб. за сотку, так как это старый центр и первая береговая линия города Сочи, до центрального пляжа менее 100 метров. Далее, если строить с нуля, то все коммуникации (канализация, вода, газ) и разрешения на строительство в этом курортном городе обойдутся примерно 50 тыс. руб/м2. Ну и сама стройка около 100 тыс. руб/м2 (без отделки).
Теперь считаем себестоимость: 1 сотка земли (собственность) = 12 млн руб, плюс 150 тыс. руб/м2 — разрешения и стройка. Площадь таунхауса 120 м2 + терраса с частичным видом на море 30 м2 (но её я не буду учитывать). В сухом остатке имеем: 120 м2 x 250 тыс. руб/м2 (с землей) = 30 млн руб.
Как считаете, это справедливая цена? Или справедливая цена — это сколько даст рынок? Например, если дадут 10 млн руб, как меня уверял в комментах известный адепт крушения рынка — Денис, то по этой цене и нужно продавать, ведь цены скоро упадут и недвижимость сложится примерно вполовину. Или всё-таки 30 млн руб — это справедливая цена, и ниже себестоимости продавать смысла нет? Друзья, вопрос этот задаю, потому что такой же вопрос, думаю, задают себе и застройщики Москвы. Ну а я, написал этот пост ради обсуждения: стоит ли продавать ниже себестоимости или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Друзья, я уже не знаю, смеяться или плакать. Вы только посмотрите, что происходит. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам на «вторичке» за прошлый месяц, т. е. за январь 2025. И знаете что? Продано 9,5 тыс. квартир! Опять многолетний рекорд. И это без ипотеки, ведь, как вы знаете, сейчас ставки по ней заградительны.
М-да, примерно об этом я и писал еще в конце 2023 года, что рынок «вторички» не рухнет при высокой ставке, но я, честно говоря, не ожидал, что он будет ставить рекорды по продажам. Да, удивительно и неожиданно.
Хотя… Если на чистоту, то что-то подобное и должно было происходить, ведь количество рублей у людей растёт в геометрической прогрессии. И если на ближайшем заседании ЦБ, ключевую ставку не поднимут и будут намёки на её снижение… То всё, приплыли. Друзья, ну вы сами понимаете: тогда депозиты станут активней перетекать на рынок недвижимости.
В общем: есть еще те, кто верит в снижение цен и крушение рынка недвижимости Москвы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
М-да, примерно об этом я и писал еще в конце 2023 года, что рынок «вторички» не рухнет при высокой ставке, но я, честно говоря, не ожидал, что он будет ставить рекорды по продажам. Да, удивительно и неожиданно.
Хотя… Если на чистоту, то что-то подобное и должно было происходить, ведь количество рублей у людей растёт в геометрической прогрессии. И если на ближайшем заседании ЦБ, ключевую ставку не поднимут и будут намёки на её снижение… То всё, приплыли. Друзья, ну вы сами понимаете: тогда депозиты станут активней перетекать на рынок недвижимости.
В общем: есть еще те, кто верит в снижение цен и крушение рынка недвижимости Москвы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЦБ РФ, сегодня ключевую ставку оставил прежней — 21 проц. Похоже, можем даже увидеть снижение на следующем заседании.
Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен на вторичном рынке. Ну а на новостройки, текущий ключ никак не повлияет. Пока не повлияет.
Ну и еще: по моим наблюдениям, рост кол-ва арендных квартир прекратился. Если увидим намек на снижения ключа, то скорее всего — кол-во арендных квартир начнет сокращаться, причем довольно стремительно.
Ну и не стоит забывать, что СВО может скоро закончиться. А значит, вернутся релоканты, которые еще там. Достаточно , что бы одномоментно вернулись 10-20 тыс человек, что бы в аренде — не осталось ничего. Вот такие дела.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен на вторичном рынке. Ну а на новостройки, текущий ключ никак не повлияет. Пока не повлияет.
Ну и еще: по моим наблюдениям, рост кол-ва арендных квартир прекратился. Если увидим намек на снижения ключа, то скорее всего — кол-во арендных квартир начнет сокращаться, причем довольно стремительно.
Ну и не стоит забывать, что СВО может скоро закончиться. А значит, вернутся релоканты, которые еще там. Достаточно , что бы одномоментно вернулись 10-20 тыс человек, что бы в аренде — не осталось ничего. Вот такие дела.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Мега тренд следующих 5 лет, та самая волна, которую ждали те, кто не успел с маркетплейсами?
Когда-то тренды, как Wildberries, маркетплейсы или арбитраж трафика, позволили тысячам людей вырваться вперёд. Те, кто успел зайти в самом начале, через несколько лет смотрели на всех остальных с вершины.
Сейчас мы стоим на пороге нового мегатренда — рынка внебиржевых инвестиций.
Макс Чирков, владелец IT-компании с миллиардными оборотами, готов показать, что разобраться в инвестициях и начать зарабатывать может каждый, если знать правила игры.
Он запускает реалити-шоу, где обычные люди с нуля попробуют заработать 300-500 тысяч рублей за неделю. Без хитрых схем, только понятные шаги:
-Как искать проекты.
-Как привлекать деньги.
-Как брать свою долю.
Все подробности и доступ к реалити – на его канале.
Это шанс увидеть, как работает рынок, пройти пусть вместе с участниками реалити, и заработать свои первые деньги на инвест-сделках!
Присоединяйтесь-https://www.group-telegram.com/+o-BkLbkUAVJkNzky
Когда-то тренды, как Wildberries, маркетплейсы или арбитраж трафика, позволили тысячам людей вырваться вперёд. Те, кто успел зайти в самом начале, через несколько лет смотрели на всех остальных с вершины.
Сейчас мы стоим на пороге нового мегатренда — рынка внебиржевых инвестиций.
Макс Чирков, владелец IT-компании с миллиардными оборотами, готов показать, что разобраться в инвестициях и начать зарабатывать может каждый, если знать правила игры.
Он запускает реалити-шоу, где обычные люди с нуля попробуют заработать 300-500 тысяч рублей за неделю. Без хитрых схем, только понятные шаги:
-Как искать проекты.
-Как привлекать деньги.
-Как брать свою долю.
Все подробности и доступ к реалити – на его канале.
Это шанс увидеть, как работает рынок, пройти пусть вместе с участниками реалити, и заработать свои первые деньги на инвест-сделках!
Присоединяйтесь-https://www.group-telegram.com/+o-BkLbkUAVJkNzky
📍ЖК «PAVE», бизнес-класс, застройщик FORMA. Адрес: г. Москва, проезд 2-й Павелецкий, вл. 4/6. Метро «Тульская» 20 минут пешком. Выдача ключей до 02.2029.
Текущие цены от:
ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб.
ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб.
Знаю-знаю, вы, скорее всего, сейчас подумаете: да это же тот проект, который на хайпе брокеры «впаривали» незадачливым инвесторам, которые не понимали, что и где покупали. Ибо, несмотря на относительную близость к центру Москвы, ЖК строится в глубинной промзоне. Причём в достаточно скромной и нищей, с минимальной инфраструктурой, а до метро идти долго и неудобно по окологаражным тропам.
Да-да, друзья, всё это так. Но! Не торопитесь делать преждевременные выводы. Давайте сначала к тому, что сейчас видят наши глаза, добавим еще парочку вводных. А именно — потенциал локации и планы города. Ведь в этих вводных нас ожидают парочка сюрпризов, о которых не все знают. Итак, начинаю «разбор» локации.
По традиции, начну с того, что и где будет построено, и отмечу это на карте вверху. Посмотрите внимательно, заметили, что этот небольшой полуостров разделён на строительные площадки и будет полностью перестроен? Да-да, от глубинной промзоны со временем не останется и следа. А на месте «окологоражных» троп Главстрой возведёт небоскрёбы, рендеры которых уже гуляли по сети. Впечатляет? Вот и меня тоже. Продолжу:
Есть и минус: МЦД-5 всё-таки не будет, и на станцию «Дербенёвская» рассчитывать не стоит. Увы, город отказался от строительства тоннеля в центре Москвы. Да и из планов по развитию транспорта до 2030 года этот диаметр и вовсе пропал. И потом не появился в дальнейших планах до 2035 года (ссылка). Так что рассчитывайте только на метро «Тульская», до которой около 20 мин пешком, ну или на самокат или автобус до «Павелецкой».
Ну… скажете вы, это же не пешая доступность до метро. Долго и далеко. Да, это так. Но во-первых: в проекте много машино-мест, так что цены на аренду и покупку тут не будут запредельными. А во-вторых… со временем полуостров должен получить… новый мост. И до метро «Автозаводская» будет около 1 км пешком.
Сейчас вы, скорее всего, подумаете: про этот мост мы слышали еще со времён строительства «Резиденции Композиторов». Но тогда это были лишь обещания застройщика, а в планах города этого моста не было. А сейчас ситуация изменилась.
Если смотрите «для себя»: если готовы какое-то время прожить на задворках центра и ждать раскрытия локации — то рассмотреть, несомненно, стоит. Всё тут со временем будет хорошо: новый красивый полуостров, новые дома бизнес- и премиум-класса, да и до Павелецкого кластера рукой подать. А из минусов хотел бы отметить отсутствие парков, зелёных зон, увы, — рядом нет.
Если смотрите «под аренду»: цены на аренду тут будут плюс-минус такими же, как и в ЖК «Павелецкая Сити». ЕВРО-2 сдадите тыс. за 120-140 руб., ЕВРО-3 за 170-200. Ну это пока, имею в виду, пока нам тут всё не нравится. А вот после того, как в локации всё построят и нам это начнёт нравится, аренда и стоимость самих квартир — изменятся. Причём, думаю, что должны измениться достаточно существенно, ведь сейчас этот район рядом с центром, стоит на уровне локаций за ТТК.
🔖 Мнение автора: неплохой проект, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни. А пока имеем то, что имеем: скромная локация с минимальной инфраструктурой, но практически в центре города.
.
А что вы думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_pave
Текущие цены от:
ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб.
ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб.
Знаю-знаю, вы, скорее всего, сейчас подумаете: да это же тот проект, который на хайпе брокеры «впаривали» незадачливым инвесторам, которые не понимали, что и где покупали. Ибо, несмотря на относительную близость к центру Москвы, ЖК строится в глубинной промзоне. Причём в достаточно скромной и нищей, с минимальной инфраструктурой, а до метро идти долго и неудобно по окологаражным тропам.
Да-да, друзья, всё это так. Но! Не торопитесь делать преждевременные выводы. Давайте сначала к тому, что сейчас видят наши глаза, добавим еще парочку вводных. А именно — потенциал локации и планы города. Ведь в этих вводных нас ожидают парочка сюрпризов, о которых не все знают. Итак, начинаю «разбор» локации.
По традиции, начну с того, что и где будет построено, и отмечу это на карте вверху. Посмотрите внимательно, заметили, что этот небольшой полуостров разделён на строительные площадки и будет полностью перестроен? Да-да, от глубинной промзоны со временем не останется и следа. А на месте «окологоражных» троп Главстрой возведёт небоскрёбы, рендеры которых уже гуляли по сети. Впечатляет? Вот и меня тоже. Продолжу:
Есть и минус: МЦД-5 всё-таки не будет, и на станцию «Дербенёвская» рассчитывать не стоит. Увы, город отказался от строительства тоннеля в центре Москвы. Да и из планов по развитию транспорта до 2030 года этот диаметр и вовсе пропал. И потом не появился в дальнейших планах до 2035 года (ссылка). Так что рассчитывайте только на метро «Тульская», до которой около 20 мин пешком, ну или на самокат или автобус до «Павелецкой».
Ну… скажете вы, это же не пешая доступность до метро. Долго и далеко. Да, это так. Но во-первых: в проекте много машино-мест, так что цены на аренду и покупку тут не будут запредельными. А во-вторых… со временем полуостров должен получить… новый мост. И до метро «Автозаводская» будет около 1 км пешком.
Сейчас вы, скорее всего, подумаете: про этот мост мы слышали еще со времён строительства «Резиденции Композиторов». Но тогда это были лишь обещания застройщика, а в планах города этого моста не было. А сейчас ситуация изменилась.
Если смотрите «для себя»: если готовы какое-то время прожить на задворках центра и ждать раскрытия локации — то рассмотреть, несомненно, стоит. Всё тут со временем будет хорошо: новый красивый полуостров, новые дома бизнес- и премиум-класса, да и до Павелецкого кластера рукой подать. А из минусов хотел бы отметить отсутствие парков, зелёных зон, увы, — рядом нет.
Если смотрите «под аренду»: цены на аренду тут будут плюс-минус такими же, как и в ЖК «Павелецкая Сити». ЕВРО-2 сдадите тыс. за 120-140 руб., ЕВРО-3 за 170-200. Ну это пока, имею в виду, пока нам тут всё не нравится. А вот после того, как в локации всё построят и нам это начнёт нравится, аренда и стоимость самих квартир — изменятся. Причём, думаю, что должны измениться достаточно существенно, ведь сейчас этот район рядом с центром, стоит на уровне локаций за ТТК.
🔖 Мнение автора: неплохой проект, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни. А пока имеем то, что имеем: скромная локация с минимальной инфраструктурой, но практически в центре города.
.
А что вы думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_pave
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍ЦБ РФ, сегодня ключевую ставку оставил прежней — 21 проц. Похоже, можем даже увидеть снижение на следующем заседании. Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен…
📍Ух ты, вот и аналитики СБЕР-а пересматривают прогнозы и ждут снижения ключевой ставки до 19%. Ну что, друзья, кто еще ждет ключ 25 и вследствие этого охлаждение на рынка недвижимости Москвы? Или всё-таки ракета и люди будут выходить из депозитов? Интрига, конечно, но нужно признать факт — тренд разворачивается: продажи вторички, без ипотеки, уже второй месяц подряд показывают исторические рекорды (м/месяцу).
Вы как, уже пересматриваете свои планы и начинаете мониторить стоимость квартир? К слову, количество свободных арендных квартир перестало расти и начало плавно… снижаться. Ну и что-то мне подсказывает, что текущий сезон на арендном рынке будет неплохим. И об этом я напишу в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Вы как, уже пересматриваете свои планы и начинаете мониторить стоимость квартир? К слову, количество свободных арендных квартир перестало расти и начало плавно… снижаться. Ну и что-то мне подсказывает, что текущий сезон на арендном рынке будет неплохим. И об этом я напишу в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍СБЕР всё-таки не решился запустить конвейер по выдаче семейных ипотек. Эххх... Ладно. Смотрите, что сейчас происходит на рынке:
Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.
Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.
Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.
В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.
Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.
Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.
В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка