📍Ну что же, друзья. Начну с лирического отступления. Как понять, что скоро начнется цунами? Да элементарно, Ватсон: предвестник цунами — это вода, которая отступает далеко от берега и обнажает морское дно на несколько сот метров и даже километров.
Так вот, помните, что с 12 мая банки отменили комиссии по льготным ипотекам, которые жутко злили не только меня, но и ипотечников (ссылка). Почему? Судите сами: подбираешь лот, цена +- устраивает. Далее кликаешь: «Купить в семейную ипотеку». И…. к цене тут же «прилипает» банковский «оброк». Думаете, «оброк» был копеечным? Да нет, в некоторых проектах он доходил до пары миллионов рублей, и стоимость квартиры сразу становилась абсолютно неинтересной.
И как вы думаете, что в такой ситуации делал ипотечник? Думаете, покупал? Да нет, конечно. Большинство покупателей абсолютно не готовы переплачивать. Ну и на выходе — выдачи по льготным ипотечным программам падали. Вот такая ситуация складывалась до 12 мая: лимиты по госпрограммам есть, но не берут. Ну или берут, но плохо.
А теперь, почему в начале поста я написал про цунами. Вы только посмотрите на динамику выдач в мае. Это какая-то фантастика: за первую неделю после отмены «оброка» выдачи увеличились на 50%.
🔖 Вот такие дела, друзья. А помните, мои уважаемые оппоненты, что вы писали: без комиссий банки выдавать не будут, выдачи упадут и т. д. Всё оказалось совсем не так. Выдачи зашкаливают, ну и грядёт расширение программы семейной ипотеки, которую хотят распространить на семьи с детьми до 14 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка
Так вот, помните, что с 12 мая банки отменили комиссии по льготным ипотекам, которые жутко злили не только меня, но и ипотечников (ссылка). Почему? Судите сами: подбираешь лот, цена +- устраивает. Далее кликаешь: «Купить в семейную ипотеку». И…. к цене тут же «прилипает» банковский «оброк». Думаете, «оброк» был копеечным? Да нет, в некоторых проектах он доходил до пары миллионов рублей, и стоимость квартиры сразу становилась абсолютно неинтересной.
И как вы думаете, что в такой ситуации делал ипотечник? Думаете, покупал? Да нет, конечно. Большинство покупателей абсолютно не готовы переплачивать. Ну и на выходе — выдачи по льготным ипотечным программам падали. Вот такая ситуация складывалась до 12 мая: лимиты по госпрограммам есть, но не берут. Ну или берут, но плохо.
А теперь, почему в начале поста я написал про цунами. Вы только посмотрите на динамику выдач в мае. Это какая-то фантастика: за первую неделю после отмены «оброка» выдачи увеличились на 50%.
🔖 Вот такие дела, друзья. А помните, мои уважаемые оппоненты, что вы писали: без комиссий банки выдавать не будут, выдачи упадут и т. д. Всё оказалось совсем не так. Выдачи зашкаливают, ну и грядёт расширение программы семейной ипотеки, которую хотят распространить на семьи с детьми до 14 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка
📍Ну что же. Похоже, нас всё-таки ждёт расширение программ льготных ипотек. «Российская газета» сегодня пишет, что участники и ветераны СВО скоро смогут купить новостройки… по ставке 2% годовых.
Ну а теперь критерии самой программы: эта ипотека будет распространяться на все города России. Первоначальный взнос — 20%. Лимит для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга — 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб.
Слушайте, честно говоря, при текущих вводных новая программа — это как бесплатный, точнее беспроцентный кредит. Мда, новая льготная ипотека — в общем-то правильная, но, скорее всего, очень сильно повлияет на рынок. И в первую очередь повлияет на новостройки комфорт-класса, которых сейчас и так катастрофически не хватает, по крайней мере в Москве.
Ну и спрос в Московской области, по всей видимости, тоже возрастёт, причём значительно. Ведь этой льготной ипотекой можно будет воспользоваться только по месту регистрации. Так что, друзья, кто там хейтил «Самолёт»? Всё у «Самолёта» будет хорошо, и, скорее всего, даже очень хорошо. Распродаст все остатки, причём достаточно быстро. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Ну а теперь критерии самой программы: эта ипотека будет распространяться на все города России. Первоначальный взнос — 20%. Лимит для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга — 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб.
Слушайте, честно говоря, при текущих вводных новая программа — это как бесплатный, точнее беспроцентный кредит. Мда, новая льготная ипотека — в общем-то правильная, но, скорее всего, очень сильно повлияет на рынок. И в первую очередь повлияет на новостройки комфорт-класса, которых сейчас и так катастрофически не хватает, по крайней мере в Москве.
Ну и спрос в Московской области, по всей видимости, тоже возрастёт, причём значительно. Ведь этой льготной ипотекой можно будет воспользоваться только по месту регистрации. Так что, друзья, кто там хейтил «Самолёт»? Всё у «Самолёта» будет хорошо, и, скорее всего, даже очень хорошо. Распродаст все остатки, причём достаточно быстро. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «GRAIN», застройщик «STONE», бизнес-класс, адрес: Москва, Старокалужское ш., вл. 64. Метро «Калужская» + «Воронцовская», 5 минут пешком. Выдача ключей — конец 2029 года.
Текущие цены от (идет закрытый старт продаж):
Студии (34 м2) — 17,9 млн руб.
ЕВРО-2 (46 м2) — 22,3 млн руб.
ЕВРО-3 (64 м2) — 30,4 млн руб.
Друзья, давайте сначала разберёмся: для чего нужны «закрытые» cтарты продаж? На самом деле, основных причин две: первая — предложить небольшой дисконт, чтобы быстро наполнить эскроу. Вторая — создать ауру исключительности, чтобы сразу продавать дорого. Ибо когда товар сложно или практически невозможно купить, он становится желанней, и высокий прайс для него — уже не помеха.
Заметили, что причин всего две, причём чаще всего они находятся в противофазе? Да-да, это так, поэтому не стоит путать реальный дисконт и маркетинг. В общем, с «закрытыми» стартами мы разобрались, а теперь я расскажу о самой площадке.
Знаете, думаю, что в будущем это будет ТОП локация, а что и где будет построено — отметил на карте вверху. Это пока она выглядит чуть депрессивно, ведь в советское время тут строились НИИ, автокомбинаты, гаражи и т.д. Но всё меняется, Москва хорошеет, а наследие индустриального прошлого, медленно, но верно, переезжает за МКАД.
Слышал, конечно, и другую точку зрения: вот столицу застраивают человейниками, портят Обручевский район и т.д. и т.п. Хм-м-м, мнение, конечно, оригинальное. И если честно — совсем не понимаю, как может больше нравиться автокомбинат, склады и гаражи. Видимо, кому-то не нужны новые школы, ФОК, скалолазный центр, дома бизнес-класса, новая дорога, сквер с пешеходным бульваром и офисные центры. Ладно, не нужны — так не нужны, ведь сколько людей — столько и мнений. А я же считаю, что участок между улицами Наметкина и Обручева в будущем станет престижным и очень комфортным для жизни.
Если смотрите «под аренду»: еще раз посмотрите на карту вверху. Заметили, что это будет не совсем обычный спальный район, а настоящий бизнес-кластер, где со временем появится более 5 тыс. новых рабочих мест? Вот поэтому можно с уверенностью утверждать, что аренда квартир тут будет хорошо востребована. Ведь это очень удобно: жить в новом доме и ходить на работу пешком. Я даже больше того скажу, арендные ставки в этой локации будут расти, ну а пока студию вы сдадите за 75-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 за 110-130 тыс. руб.
Если смотрите «для себя»: метро практически во дворе, всего в 5 минутах пешком, причём как подземка, так и БКЛ. Рядом два парка: «Воронцовский» и «50-летия Октября». Ну и стоит отметить, что это престижный ЮЗАО, хоть пока и не лучшая его часть. Да и в целом ЖК выглядит достаточно неплохо, правда, есть нюанс: придомовой территории мало, т.к. это точечный проект.
🔖 Мнение автора: под аренду — отлично, локация перспективная, транспортная доступность на 5 баллов. Правда, есть одно «но». И это цены, которые с учетом срока сдачи, увы, нельзя назвать инвестиционными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_grain
Текущие цены от (идет закрытый старт продаж):
Студии (34 м2) — 17,9 млн руб.
ЕВРО-2 (46 м2) — 22,3 млн руб.
ЕВРО-3 (64 м2) — 30,4 млн руб.
Друзья, давайте сначала разберёмся: для чего нужны «закрытые» cтарты продаж? На самом деле, основных причин две: первая — предложить небольшой дисконт, чтобы быстро наполнить эскроу. Вторая — создать ауру исключительности, чтобы сразу продавать дорого. Ибо когда товар сложно или практически невозможно купить, он становится желанней, и высокий прайс для него — уже не помеха.
Заметили, что причин всего две, причём чаще всего они находятся в противофазе? Да-да, это так, поэтому не стоит путать реальный дисконт и маркетинг. В общем, с «закрытыми» стартами мы разобрались, а теперь я расскажу о самой площадке.
Знаете, думаю, что в будущем это будет ТОП локация, а что и где будет построено — отметил на карте вверху. Это пока она выглядит чуть депрессивно, ведь в советское время тут строились НИИ, автокомбинаты, гаражи и т.д. Но всё меняется, Москва хорошеет, а наследие индустриального прошлого, медленно, но верно, переезжает за МКАД.
Слышал, конечно, и другую точку зрения: вот столицу застраивают человейниками, портят Обручевский район и т.д. и т.п. Хм-м-м, мнение, конечно, оригинальное. И если честно — совсем не понимаю, как может больше нравиться автокомбинат, склады и гаражи. Видимо, кому-то не нужны новые школы, ФОК, скалолазный центр, дома бизнес-класса, новая дорога, сквер с пешеходным бульваром и офисные центры. Ладно, не нужны — так не нужны, ведь сколько людей — столько и мнений. А я же считаю, что участок между улицами Наметкина и Обручева в будущем станет престижным и очень комфортным для жизни.
Если смотрите «под аренду»: еще раз посмотрите на карту вверху. Заметили, что это будет не совсем обычный спальный район, а настоящий бизнес-кластер, где со временем появится более 5 тыс. новых рабочих мест? Вот поэтому можно с уверенностью утверждать, что аренда квартир тут будет хорошо востребована. Ведь это очень удобно: жить в новом доме и ходить на работу пешком. Я даже больше того скажу, арендные ставки в этой локации будут расти, ну а пока студию вы сдадите за 75-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 за 110-130 тыс. руб.
Если смотрите «для себя»: метро практически во дворе, всего в 5 минутах пешком, причём как подземка, так и БКЛ. Рядом два парка: «Воронцовский» и «50-летия Октября». Ну и стоит отметить, что это престижный ЮЗАО, хоть пока и не лучшая его часть. Да и в целом ЖК выглядит достаточно неплохо, правда, есть нюанс: придомовой территории мало, т.к. это точечный проект.
🔖 Мнение автора: под аренду — отлично, локация перспективная, транспортная доступность на 5 баллов. Правда, есть одно «но». И это цены, которые с учетом срока сдачи, увы, нельзя назвать инвестиционными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_grain
📍На дворе уже июнь, и значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Забегая вперёд, сразу скажу, что в столице количество свободных арендных квартир не растёт. Вот не растёт, и точка, вопреки прогнозам моих оппонентов.
Но мне, честно говоря, текущая ситуация совсем не нравится. Ибо нет драйва, такое ощущение, что на рынке царит застой, болото и трясина. Да, понимаю, что это временное явление, и в считанные месяца после снижения ключевой ставки арендный рынок рванёт вверх с одновременным ростом количества вакансий.
Ну а пока… Вот сидим, ждём, когда ЦБ снизит беспрецедентно высокий спред (разницу) между инфляцией и ключевой ставкой, который, по-моему мнению, начинает не очень хорошо влиять на экономику.
В общем, как вы поняли, что по-моему мнению, рынок аренды и ключевая ставка очень сильно взаимосвязаны. Ведь чем ниже «ключ», тем активней развиваются предприятия и создают больше раб. мест. А чем больше раб. мест — тем меньше арендных квартир.
Вот сейчас, скорее всего, мои оппоненты опять напишут: да арендных студий в Москве пруд пруди, и будет еще больше, ну и рынок из-за этого рухнет! Друзья, да не будет их больше. И я вообще считаю, что довольно скоро эти студии... станут дефицитом. Почему? А вы видели, как пару дней назад стартанули новые корпуса «Саларьево Парк»? Нет? А я вам скажу — в квартирографии новых корпусов… нет студий. Вообще нет. Ибо Москва запретила строить квартиры площадью менее 28 м2. Для студий такая площадь — избыточна, а значит, будет высокой и абсолютная цена. Их просто по такой цене никто не купит.
Поэтому застройщик вообще отказался от студий и стал строить однокомнатные квартиры. Плохо это или хорошо? Судите сами: если раньше минимальный вход в «Саларьево Парк» был 5–6 млн руб. с отделкой, то сейчас из-за ограничения по минимальной площади — от 9 млн руб. без отделки. В общем, мои уважаемые оппоненты, как говорится: за что боролись, на то и напоролись. Увы, получите и распишитесь.
Ну и кто не знает — сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. И я очень надеюсь на то, что Центробанк начнет её понемногу снижать. В нашем чате, мы даже заключили с подписчиком пари на 10 тыс. руб. Если ставку сегодня снизят — я выиграю. Если оставят неизменной — то проиграю. В общем, развязка близка, и она произойдет сегодня в 13:30. Ждём…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка
Но мне, честно говоря, текущая ситуация совсем не нравится. Ибо нет драйва, такое ощущение, что на рынке царит застой, болото и трясина. Да, понимаю, что это временное явление, и в считанные месяца после снижения ключевой ставки арендный рынок рванёт вверх с одновременным ростом количества вакансий.
Ну а пока… Вот сидим, ждём, когда ЦБ снизит беспрецедентно высокий спред (разницу) между инфляцией и ключевой ставкой, который, по-моему мнению, начинает не очень хорошо влиять на экономику.
В общем, как вы поняли, что по-моему мнению, рынок аренды и ключевая ставка очень сильно взаимосвязаны. Ведь чем ниже «ключ», тем активней развиваются предприятия и создают больше раб. мест. А чем больше раб. мест — тем меньше арендных квартир.
Вот сейчас, скорее всего, мои оппоненты опять напишут: да арендных студий в Москве пруд пруди, и будет еще больше, ну и рынок из-за этого рухнет! Друзья, да не будет их больше. И я вообще считаю, что довольно скоро эти студии... станут дефицитом. Почему? А вы видели, как пару дней назад стартанули новые корпуса «Саларьево Парк»? Нет? А я вам скажу — в квартирографии новых корпусов… нет студий. Вообще нет. Ибо Москва запретила строить квартиры площадью менее 28 м2. Для студий такая площадь — избыточна, а значит, будет высокой и абсолютная цена. Их просто по такой цене никто не купит.
Поэтому застройщик вообще отказался от студий и стал строить однокомнатные квартиры. Плохо это или хорошо? Судите сами: если раньше минимальный вход в «Саларьево Парк» был 5–6 млн руб. с отделкой, то сейчас из-за ограничения по минимальной площади — от 9 млн руб. без отделки. В общем, мои уважаемые оппоненты, как говорится: за что боролись, на то и напоролись. Увы, получите и распишитесь.
Ну и кто не знает — сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. И я очень надеюсь на то, что Центробанк начнет её понемногу снижать. В нашем чате, мы даже заключили с подписчиком пари на 10 тыс. руб. Если ставку сегодня снизят — я выиграю. Если оставят неизменной — то проиграю. В общем, развязка близка, и она произойдет сегодня в 13:30. Ждём…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка
📍Ура, ключевая ставка — 20% !!! Пари я выиграл. Сегодня стану богаче на 10 тыс руб. Но честно говоря, меня радует не выигрыш. Я очень рад тому, что впереди — экономический рост, а не рутина и трясина. Работы будет много, причём во всех сегментах, и не только на рынке недвижимости. Вот такие дела. ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Ну что же, друзья, помните, как я радовался отмене банковского оброка по семейной ипотеке? И писал, что этот оброк — бич и бедствие для рынка, когда к стоимости квартиры «прилипает» аж до 10% от её стоимости.
А мои оппоненты тогда писали о том, что это правильно, иначе банки обанкротятся, ну или не будут выдавать семейную, ибо это им невыгодно.
Ну вот, спустя месяц, давайте посмотрим, что имеем в сухом остатке после отмены этого оброка. Первое — банки не разорились и прекрасно выдают семейную ипотеку, причём с самого утра и до позднего вечера. Второе — цены на квартиры немного снизились. Конечно, не везде, но есть очень показательные примеры. Возьмём Level Селигерская: месяц назад стоимость ЕВРО-2 в семейную ипотеку — 15,5 млн руб. А сейчас…. барабанная дробь… 14 млн руб. Неплохо же, правда?
🔖 Это же обрушение рынка, может подумать кто-то из подписчиков. Да нет, друзья, всё гораздо проще: в цене квартиры сейчас нет банковского оброка. Вот поэтому, я очень радовался его отмене. В общем, считаю, что текущим моментом нужно пользоваться, а не ждать у моря погоды. Пока всё идёт по плану: небольшая коррекция, ну а потом, увы, опять вверх.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
А мои оппоненты тогда писали о том, что это правильно, иначе банки обанкротятся, ну или не будут выдавать семейную, ибо это им невыгодно.
Ну вот, спустя месяц, давайте посмотрим, что имеем в сухом остатке после отмены этого оброка. Первое — банки не разорились и прекрасно выдают семейную ипотеку, причём с самого утра и до позднего вечера. Второе — цены на квартиры немного снизились. Конечно, не везде, но есть очень показательные примеры. Возьмём Level Селигерская: месяц назад стоимость ЕВРО-2 в семейную ипотеку — 15,5 млн руб. А сейчас…. барабанная дробь… 14 млн руб. Неплохо же, правда?
🔖 Это же обрушение рынка, может подумать кто-то из подписчиков. Да нет, друзья, всё гораздо проще: в цене квартиры сейчас нет банковского оброка. Вот поэтому, я очень радовался его отмене. В общем, считаю, что текущим моментом нужно пользоваться, а не ждать у моря погоды. Пока всё идёт по плану: небольшая коррекция, ну а потом, увы, опять вверх.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Москва не продается!? Мда, грусть и печаль, ведь в прошлом месяце, по данным Датафлет, продано всего 3,8 тыс. лотов. Друзья, на самом деле, для рынка новостроек столицы это мало. А теперь давайте копнём чуть поглубже. И что мы видим? А видим мы очень неприятную картину. Смотрите, что на самом деле происходит:
Если ранее, в комфорт-классе, в границах старой Москвы, стабильно продавалось 3–5 тыс. лотов в месяц, то сейчас знаете сколько? Всего лишь 1,8 тыс.! Падение почти в два раза. Слушайте, это, конечно, уже почти катастрофа. И знаете, почему это происходит?
Причина первая — комфорт-класс с начала года резко подорожал, и в некоторых проектах цены плюcанули от 20 до 30%. Причина вторая — а подорожал он только из-за того, что количество желающих не уменьшилось, а строить по старым ценам из-за высокой ключевой ставки стало невыгодно.
Сейчас кто-то скажет, что и желающих купить — стало меньше. Но это совсем не так, видели, как вчера ЖК «Нарвин» от «ПИК-а» стартанул? Все недорогие лоты буквально за час улетели в брони. Я даже пост не успел написать, так как закрывал часть «подборов» и нужно было покупать для подписчиков. Так вот, если вчера недорогие студии в ЖК «Нарвин» можно было купить от 8,6 млн руб., то сегодня… их нет. Точнее, есть, но дорогие и уже от 11,2 млн руб. Вот такие дела, и вот такой вот спрос при минимальном предложении в комфорт-классе в границах старой Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Если ранее, в комфорт-классе, в границах старой Москвы, стабильно продавалось 3–5 тыс. лотов в месяц, то сейчас знаете сколько? Всего лишь 1,8 тыс.! Падение почти в два раза. Слушайте, это, конечно, уже почти катастрофа. И знаете, почему это происходит?
Причина первая — комфорт-класс с начала года резко подорожал, и в некоторых проектах цены плюcанули от 20 до 30%. Причина вторая — а подорожал он только из-за того, что количество желающих не уменьшилось, а строить по старым ценам из-за высокой ключевой ставки стало невыгодно.
Сейчас кто-то скажет, что и желающих купить — стало меньше. Но это совсем не так, видели, как вчера ЖК «Нарвин» от «ПИК-а» стартанул? Все недорогие лоты буквально за час улетели в брони. Я даже пост не успел написать, так как закрывал часть «подборов» и нужно было покупать для подписчиков. Так вот, если вчера недорогие студии в ЖК «Нарвин» можно было купить от 8,6 млн руб., то сегодня… их нет. Точнее, есть, но дорогие и уже от 11,2 млн руб. Вот такие дела, и вот такой вот спрос при минимальном предложении в комфорт-классе в границах старой Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что, поздравляю всех присутствующих и не только их. SAAR (сезонно-сглаженная годовая инфляция) — ниже 4-х процентного таргета ЦБ по инфляции!!! 🔥
В общем, друзья, если курс доллара не изменится до следующего заседания ЦБ, то ключевую ставку будут снижать. Причем, скорее всего — резко снижать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, друзья, если курс доллара не изменится до следующего заседания ЦБ, то ключевую ставку будут снижать. Причем, скорее всего — резко снижать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, помните, в феврале этого года я написал пост, что приступил к капитальному ремонту своего старого дома, который находится в центре Сочи, если точнее — то Адлера, на первой береговой линии моря? К слову, сам дом я не покупал, это наследство, которое мне досталось от моей бабушки.
Так вот, место хоть и хорошее, да что там хорошее — место очень-очень неплохое: до центральной набережной 80 метров, через дорогу — теннисная академия, ровное место, удобный подъезд, в пешей доступности — вся инфраструктура, рестораны, супермаркеты. Но! Продать в ветхом состоянии дом не получалось. Показов было просто огромное кол-во, но когда люди приходили и видели масштаб работ — то предлагали цену, которая меня… ну совсем не устраивала.
В общем, у меня было два варианта: первый — снижать цену. Но, подумав, я решил, что дело-то не в цене. Просто людям не нравится сам дом, точнее его состояние. Ну и делать капитальный ремонт не каждому по силам из-за дефицита времени.
Поэтому я перешел ко второму варианту — и приступил к капитальному ремонту. Рабочие залили колонны, фундаментную плиту, заменили перекрытия, кровлю, основные несущие элементы, отштукатурили и покрасили фасад и залили эксплуатируемую крышу-террасу. Ну и в итоге получилось то, что вы видите на фото: два этажа 120 м2, терраса 30 м2 и небольшой мансардный этаж 18 м2. Из работ остались только мелкие штрихи и обшивка балкона вертикальными ламелями из лиственницы.
🔖 В общем, к чему я написал этот пост. Друзья, это одновременно и эксперимент, и пост-вопрос к моим оппонентам, которые ждут крушение рынка: стоит ли снижать цену, если объект не продается? Или всё-таки бывает, что дело не в цене, а в том, как люди воспринимают и субъективно оценивают сам объект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Так вот, место хоть и хорошее, да что там хорошее — место очень-очень неплохое: до центральной набережной 80 метров, через дорогу — теннисная академия, ровное место, удобный подъезд, в пешей доступности — вся инфраструктура, рестораны, супермаркеты. Но! Продать в ветхом состоянии дом не получалось. Показов было просто огромное кол-во, но когда люди приходили и видели масштаб работ — то предлагали цену, которая меня… ну совсем не устраивала.
В общем, у меня было два варианта: первый — снижать цену. Но, подумав, я решил, что дело-то не в цене. Просто людям не нравится сам дом, точнее его состояние. Ну и делать капитальный ремонт не каждому по силам из-за дефицита времени.
Поэтому я перешел ко второму варианту — и приступил к капитальному ремонту. Рабочие залили колонны, фундаментную плиту, заменили перекрытия, кровлю, основные несущие элементы, отштукатурили и покрасили фасад и залили эксплуатируемую крышу-террасу. Ну и в итоге получилось то, что вы видите на фото: два этажа 120 м2, терраса 30 м2 и небольшой мансардный этаж 18 м2. Из работ остались только мелкие штрихи и обшивка балкона вертикальными ламелями из лиственницы.
🔖 В общем, к чему я написал этот пост. Друзья, это одновременно и эксперимент, и пост-вопрос к моим оппонентам, которые ждут крушение рынка: стоит ли снижать цену, если объект не продается? Или всё-таки бывает, что дело не в цене, а в том, как люди воспринимают и субъективно оценивают сам объект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну наконец-то! Стало известно о графике работы Путина на ПМЭФ-2025, который начинает работу с сегодняшнего дня и продлится до 21 июня.
Так вот, к чему это я. Не забыли, какое поручение в середине мая Президент дал правительству? Если забыли, напомню: проработать параметры новой льготной ипотеки для участников СВО и для семей с детьми до 14 лет. Пока не понятно, к чему это может привести?
Барабанная дробь…. По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, если доступ к семейной ипотеке получат все семьи, в которых есть ребенок до 14 лет включительно… То потенциальное дополнительное кол-во заемщиков в 22,5 раза (!!!) превысит число займов по этой программе за весь 2024 год. 👀
Теперь, почему я вспомнил про ПМЭФ? А всё потому, что в прошлом году именно на Петербургском экономическом форуме Путин озвучил параметры семейной ипотеки для малых городов. И, думаю, в этом году традиция не будет нарушена.
🔖 В общем, друзья, сейчас рынок новостроек как натянутая струна — рвануть может в любой момент, и оглянуться не успеешь. Ну и с нетерпением жду выступление Президента, которое пройдет 20 июня. Ух, похоже, что-то будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так вот, к чему это я. Не забыли, какое поручение в середине мая Президент дал правительству? Если забыли, напомню: проработать параметры новой льготной ипотеки для участников СВО и для семей с детьми до 14 лет. Пока не понятно, к чему это может привести?
Барабанная дробь…. По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, если доступ к семейной ипотеке получат все семьи, в которых есть ребенок до 14 лет включительно… То потенциальное дополнительное кол-во заемщиков в 22,5 раза (!!!) превысит число займов по этой программе за весь 2024 год. 👀
Теперь, почему я вспомнил про ПМЭФ? А всё потому, что в прошлом году именно на Петербургском экономическом форуме Путин озвучил параметры семейной ипотеки для малых городов. И, думаю, в этом году традиция не будет нарушена.
🔖 В общем, друзья, сейчас рынок новостроек как натянутая струна — рвануть может в любой момент, и оглянуться не успеешь. Ну и с нетерпением жду выступление Президента, которое пройдет 20 июня. Ух, похоже, что-то будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну что же. Посмотрел выступление Путина на ПМЭФ. И её всё-таки не будет, по крайней мере — пока не будет. Имею в виду — не будет новой льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.
Знаете, возможно, это и правильно. Почему? Смотрите: как писал выше, по данным аналитиков Альфа-банка, спрос бы вырос в десятки раз. А предложение? А вот с ним проблемы. Из-за высокой ключевой ставки застройщики в Москве не выводят новые проекты.
Теперь давайте предположим, что новую программу всё-таки ввели. И что в итоге мы получили бы? Беспощадный и лавинообразный спрос при… минимальном предложении. И как на такие вводные отреагировали бы цены? Друзья, да это самая настоящая «точка невозврата», после которой прайсам пришлось бы нет, не идти вперёд, а скакать галопом, причём наперегонки.
🔖 Вот такие дела. И поэтому лично у меня — сожалений нет. Пока рано. Всё это будет, но со временем. Ну а пока, для рынка недвижимости, гораздо важнее — комфортная ключевая ставка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, возможно, это и правильно. Почему? Смотрите: как писал выше, по данным аналитиков Альфа-банка, спрос бы вырос в десятки раз. А предложение? А вот с ним проблемы. Из-за высокой ключевой ставки застройщики в Москве не выводят новые проекты.
Теперь давайте предположим, что новую программу всё-таки ввели. И что в итоге мы получили бы? Беспощадный и лавинообразный спрос при… минимальном предложении. И как на такие вводные отреагировали бы цены? Друзья, да это самая настоящая «точка невозврата», после которой прайсам пришлось бы нет, не идти вперёд, а скакать галопом, причём наперегонки.
🔖 Вот такие дела. И поэтому лично у меня — сожалений нет. Пока рано. Всё это будет, но со временем. Ну а пока, для рынка недвижимости, гораздо важнее — комфортная ключевая ставка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Хочу признаться подписчикам. Друзья, в нашем чате мои оппоненты — меня разрывают на части. Ну, т. е. подвергают резкой критике, разбору, пытаются уничтожить в ходе дебатов и споров. Мол, Алексей пишет ерунду, да как снижение ключевой ставки даже до 16% процентов может развернуть рынок вторичной недвижимости??? Это ерунда, чушь и галиматья, что-то бессмысленное, нелепое, вздорное и неправдоподобное. Ведь при этом сценарии ипотека будет процентов 18, а депозиты около 13-14. Кто же будет покупать???
А что, если я вам покажу один один прелюбопытнейший график? И на этой диаграмме самое важное — это динамика, именно динамика изменения цен в сделках по месяцам на вторичке в Москве. Так вот, за прошлый месяц цены в реальных сделках выросли на 1,3%. Много это или мало? С одной стороны кажется, что не много. А теперь давайте представим, если динамика изменения цен сохранится на таком же уровне, что будет думать покупатель и продавец:
Покупатель будет считать примерно так — депозит мне приносит 1,1-1,2% в месяц, а недвижимость растет быстрее. Хмммм… Пора что-то предпринимать, продлевать депо, скорее всего, не буду и начинаю подбирать себе квартиру.
Продавец, который только выходит на рынок, будет считать так: хочу продать квартиру. Какую цену поставить? Открывает ЦИАН, смотрит, по каким ценам продаются квартиры в его доме, чуть прибавляет на торг и выставляет в продажу.
Вуаля, что мы имеем? Еще более высокие цены и прирост спроса. Будут по таким ценам покупать? Не факт, точнее, очередей и давки за квартиры точно не будет. Будут ли продавцы снижать цены? В единичных случаях это возможно, а вот массово — точно нет, так как весь рынок вторички на 80% состоит из альтернатив. Это когда продавец продает свою квартиру, чтобы тут же купить другую, которая по его мнению — только дорожает.
🔖 Вот такие дела, вот такая ситуация. И о возможности наступления такого события я писал еще в феврале 2025. А теперь, внимание, вопрос: теперь вы сами как считаете, сейчас дно цен на вторичке или стоит подождать?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
А что, если я вам покажу один один прелюбопытнейший график? И на этой диаграмме самое важное — это динамика, именно динамика изменения цен в сделках по месяцам на вторичке в Москве. Так вот, за прошлый месяц цены в реальных сделках выросли на 1,3%. Много это или мало? С одной стороны кажется, что не много. А теперь давайте представим, если динамика изменения цен сохранится на таком же уровне, что будет думать покупатель и продавец:
Покупатель будет считать примерно так — депозит мне приносит 1,1-1,2% в месяц, а недвижимость растет быстрее. Хмммм… Пора что-то предпринимать, продлевать депо, скорее всего, не буду и начинаю подбирать себе квартиру.
Продавец, который только выходит на рынок, будет считать так: хочу продать квартиру. Какую цену поставить? Открывает ЦИАН, смотрит, по каким ценам продаются квартиры в его доме, чуть прибавляет на торг и выставляет в продажу.
Вуаля, что мы имеем? Еще более высокие цены и прирост спроса. Будут по таким ценам покупать? Не факт, точнее, очередей и давки за квартиры точно не будет. Будут ли продавцы снижать цены? В единичных случаях это возможно, а вот массово — точно нет, так как весь рынок вторички на 80% состоит из альтернатив. Это когда продавец продает свою квартиру, чтобы тут же купить другую, которая по его мнению — только дорожает.
🔖 Вот такие дела, вот такая ситуация. И о возможности наступления такого события я писал еще в феврале 2025. А теперь, внимание, вопрос: теперь вы сами как считаете, сейчас дно цен на вторичке или стоит подождать?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Он купил участок за 6,7 млн, а продал за 16 млн 😱
Без стройки. Без бульдозера. Без геморроя.
Сделал только документы, поменял ВРИ, навел порядок – и превратил землю в готовый актив для застройщика 🚀
Это выстроенная схема ❗️это не единичный случай.
В своем канале Евгений Быков каждую неделю проводит живые разборы участков, где показывает:
— какие ошибки с землей стоят людям миллионов
— как из «проблемного» участка сделать ликвид
— как находить выгодные варианты даже без опыта
— и что нужно делать, чтобы на земле не застрять, а зарабатывать
Чтобы получить разбор именно твоей ситуации от Евгения нужно всего 2 простых действия:
1. Подпишись на канал 👉 https://www.group-telegram.com/+VVAZ7HVW4001ZWVi
2. Заполни анкету описав свою ситуацию в закрепе канала
Никакой воды и теории с ютуба, только четкие рекомендации и советы от эксперта с 10-летним опытом.
Без стройки. Без бульдозера. Без геморроя.
Сделал только документы, поменял ВРИ, навел порядок – и превратил землю в готовый актив для застройщика 🚀
Это выстроенная схема ❗️это не единичный случай.
В своем канале Евгений Быков каждую неделю проводит живые разборы участков, где показывает:
— какие ошибки с землей стоят людям миллионов
— как из «проблемного» участка сделать ликвид
— как находить выгодные варианты даже без опыта
— и что нужно делать, чтобы на земле не застрять, а зарабатывать
Чтобы получить разбор именно твоей ситуации от Евгения нужно всего 2 простых действия:
1. Подпишись на канал 👉 https://www.group-telegram.com/+VVAZ7HVW4001ZWVi
2. Заполни анкету описав свою ситуацию в закрепе канала
Никакой воды и теории с ютуба, только четкие рекомендации и советы от эксперта с 10-летним опытом.
📍Что такое популизм? Это такой стиль обращения к широким массам, обещая им простые решения сложных проблем. Причем с обязательной апелляцией к чувствам и предрассудкам. Ну и что важно: популисты никогда не вдаются в детали и не рассматривают возможные негативные последствия.
В общем, к чему это я? А к тому, что на днях один политик предложил запретить строить квартиры площадью менее 40 м2. Ибо «человейники» не для жизни, из-за «человейников» падает рождаемость, а когда их запретят — демография обязательно придет в норму. Ну или иными словами, после такого запрета рождаемость железобетонно вырастет.
Мда уж, честное слово, очень странно такое слышать. Вот я, например, считаю, что после такого запрета демография точно покатится под откос. Почему? Да потому, что общий бюджет молодых семей на покупку первой квартиры существенно возрастет.
К чему это приведет? Да элементарно, Ватсон, квартир будут покупать меньше. Это раз. Два: по опросу ВЦИОМ 39% россиянок не хотят сейчас заводить детей… из-за отсутствия своего жилья. Это два.
🔖 А теперь давайте произведем простое арифметическое действие: сложим 1+2. И что получим в сухом остатке? А получим вот что: и квартиры станут более недоступными, и… демография полетит под откос. Ну и кому это нужно? Мне — точно нет. Ибо я понимаю, что люди покупают компактную квартиру только из-за бюджета. А не из-за того, что глупы и не знают, что на рынке есть и более просторные квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
В общем, к чему это я? А к тому, что на днях один политик предложил запретить строить квартиры площадью менее 40 м2. Ибо «человейники» не для жизни, из-за «человейников» падает рождаемость, а когда их запретят — демография обязательно придет в норму. Ну или иными словами, после такого запрета рождаемость железобетонно вырастет.
Мда уж, честное слово, очень странно такое слышать. Вот я, например, считаю, что после такого запрета демография точно покатится под откос. Почему? Да потому, что общий бюджет молодых семей на покупку первой квартиры существенно возрастет.
К чему это приведет? Да элементарно, Ватсон, квартир будут покупать меньше. Это раз. Два: по опросу ВЦИОМ 39% россиянок не хотят сейчас заводить детей… из-за отсутствия своего жилья. Это два.
🔖 А теперь давайте произведем простое арифметическое действие: сложим 1+2. И что получим в сухом остатке? А получим вот что: и квартиры станут более недоступными, и… демография полетит под откос. Ну и кому это нужно? Мне — точно нет. Ибо я понимаю, что люди покупают компактную квартиру только из-за бюджета. А не из-за того, что глупы и не знают, что на рынке есть и более просторные квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Telegram
ЛДПР-ТВ
📌 Минстрой остановил возведение «человейников». В рамках Нацпроекта «Жилье и городская среда» разработан так называемый стандарт КРТ (комплексное развитие территорий). Как отмечают в ведомстве, он «должен остановить хаотичное развитие российских городов,…