ПИК на грани. Инвесторы внимание!

Да, ждём инфу за 3 и 4 кварталы, но пока есть 1п2024 и санкции есть что обсудить.

Долговая нагрузка пугает:
Показатель Debt/Equity у ПИК — 2,41. Это значит, что на каждый рубль собственного капитала приходится больше 2 рублей долга.
Чистый долг — 612,8 млрд рублей, а соотношение Net Debt/EBITDA — 4,11х. Для девелопера это критически высокий уровень.

Что это значит?
Долги нужно обслуживать, а при росте ставок их стоимость только увеличивается. Если рынок просядет или продажи замедлятся, обслуживать такие обязательства станет проблемой.

📉Акции падают, рынок не верит
Котировки ПИК на бирже упали до 377 рублей. За последние месяцы снижение усилилось.

Финансовая стабильность:
Компания демонстрирует увеличение чистого долга — на 30 июня 2024 года он составил 1,3 трлн рублей. Средневзвешенная ставка капитализации возросла с 9,87% до 14,11%. Это прямое следствие роста процентных ставок и давления на заёмные средства.

Выручка на месте, но…
Выручка за 6 месяцев 2024 года — 264,8 млрд рублей, что практически совпадает с результатами 2023 года. Однако такие показатели достигнуты за счёт увеличения проектов, а не роста эффективности.

Денежные потоки: тревожный сигнал!
Чистый отток денежных средств от операционной деятельности составил 126,1 млрд рублей против 184,3 млрд рублей в 2023 году. Улучшение связано с использованием эскроу-счетов, однако это временное облегчение.

⏳Риски:
⁃ зависимость от эскроу-счетов делает компанию уязвимой в случае изменений регулирования.
⁃ высокая долговая нагрузка и удорожание заёмных средств.
⁃ дальнейшее снижение котировок возможно, особенно если экономическая ситуация и доступ к финансированию ухудшатся.
⁃ санкции могут замедлить темпы строительства и повысить стоимость проектов, особенно в перегретых регионах.
⁃ длинные сроки завершения проектов повышают зависимость от стабильности рынка и стоимости финансирования.
⁃ отсутствие прироста выручки на стагнирующем рынке может говорить о пределе возможностей компании в текущих условиях.

Объемы строительства
На конец июня 2024 года запасы незавершённого строительства составили 529,9 млрд рублей. Более 75% этих объектов подлежат завершению через 12 месяцев или дольше, что увеличивает сроки окупаемости.

Мнение
❗️ПИК находится под давлением высоких ставок и финансовой нагрузки. Несмотря на стабильную выручку, рост долгов и зависимость от эскроу создают значительные риски.
👌Китайскими лифтами нас уже не удивишь, а квартиры в Московском регионе покупает вся Россия.
🛀Свои сантехузлы, свои панели, свои… (какой завод будет следующий?)

🤔 Как вы думаете, сможет ли ПИК удержаться на плаву в условиях растущих ставок и стагнации рынка, или уже всё?
#аналитка #девелоперы #ПИК

P.S. специально для "вредных" файл лежит в комментариях.

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

Утро в эфире Финама ✌️
Подключайтесь!

Ссылки на трансляцию:

📺 Ютуб

📺 Рутуб

📺 ВК Видео

#Финам #аналитика
@vzhokov

Вышел длинный видос на канале "Forbes".

Спасибо команде канала что зритель теперь в одном видео сможет увидеть:
Владимира Жокова, Сергея Лобжанидзе, Виктора Зубика, Сергея Смирнова 🤝

https://youtu.be/hhx3IaccCSI
Видео по ссылке ☝️

Моё мнение о Самолёте и ПИКе, вы можете прочитать в постах выше.

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

Рентал ПРО: хорошее завершение 2024 года

🔥Фонд заканчивает 2024 год с впечатляющими показателями, подтверждая свою надёжность и эффективность. По итогам 2024 года УК фонда «Рентал ПРО» подтвердила заявленную ранее целевую доходность в 20% годовых — это стабильный результат, который выделяет фонд на фоне рыночной волатильности. Инвестиционный доход за декабрь составил 942,7 млн руб. или 36,06 руб. на пай.

🤔Что важно знать прямо сейчас?
• До 28 декабря вы можете приобрести паи, чтобы получить доход за декабрь.
• 31 декабря 2024 года — день фиксации реестра пайщиков, кому будут начислены выплаты за декабрь.
• 16 января 2025 года — планируемая дата выплаты инвестиционного дохода.

Почему именно Рентал ПРО?
С момента размещения инвест паев «Рентал ПРО» на Московской бирже в июне 2024 года фонд выполняет свои обещания:
1. Ежемесячные выплаты — доход начисляется стабильно, без задержек.
2. Минимальные комиссии — управляющая компания держит их на уровне, который выгоден инвесторам.
3. Фонд придерживается курса заявленной стратегии активного управления, подразумевающей ротацию объектов с выплатой дополнительного дохода.
4. Как следствие, 20% годовых — показатель, который сложно игнорировать.

Что это значит для инвесторов?
Рентал ПРО — это инструмент для тех, кто ищет баланс между стабильностью и перспективным ростом. Фонд проходит через любые рыночные вызовы, предлагая прозрачные условия и независимость от ключевой ставки.

🫠Мнение:
Пока фондовый рынок переживает спад,паи ЗПИФ Рентал ПРО работают на инвестора. Спрос на индустриальную недвижимость, склады и ЦОДы, растет высокими темпами, а значит и доходность будет радовать.

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

Друзья, давайте подведём итоги 😉

Моя уважаемая аудитория, я благодарен что всё это время вы были со мной, писали комментарии, скидывали в личку информацию, отчёты и полезные контакты!

2640 раз спасибо за просмотры на YouTube 🤝
2890 раз спасибо за то что читаете мой тг канал 🤜🤛

Если обидел кого или что-то не успел рассказать полезное в этом 2024 году, пишите мне прямо в личку смело @ZHOKOV

Всем мира, добра и тепла!
Обожаю и ценю, Ваш Володя Жоков ❤️

Давайте накидаем сердечек в знак нашего взаимопонимания!

P.S. финальные два видоса уже на всех платформах

ноябрь https://youtu.be/gBrw_Mo4Y1o

декабрь https://youtu.be/Vp3Ee2apW_E

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

-31% и -38% вот что нам показывает 2024 год! ДомРФ показывает что мы вернулись к результатам 2020 года.

Итоги 2024 года и декабрь: «что важно знать инвесторам?»
📊 Рынок нового жилья

• Декабрь показал снижение ввода жилья: -10,5% (6,32млн. м2, данные за 11мес). Особенно пострадали многоквартирные дома (-22,5%). А вот ИЖС уже почти в два раза больше вводят. (33млн. м2 против 60.6млн. м2)

• Запуски новых проектов упали -27,9%, составив всего 4,5 млн кв. м. Это тревожный сигнал о возможном сокращении предложения в 2027-2029 году.

Ипотека: резкие колебания
• В декабре количество выданных ипотечных кредитов сократилось -62%, до 74 тыс. шт.
• На первичном рынке снижение также значительное: -31% по количеству и -27% по объему.
• На вторичном рынке снижение также значительное: -38% по количеству и -45% по объему.

(большинство данных за 11мес, ждём полный отчет домрф за 12 мес по всем показателям)

‼️Риски для инвесторов
1. Резкое падение ипотечной активности в декабре сигнализирует о снижении доступности жилья для покупателей. Это может повлиять на продажи объектов, особенно на вторичном рынке.

2. Замедление ввода жилья (-22,5% в многоквартирных домах) и запусков новых проектов создает риск дефицита предложения в 2027-2029 году. (я уже говорил об это на своём выступлении на конференции Smart-Lab)

3. Рост ставок на вторичном рынке снижает привлекательность этого сегмента для инвестиций, и давит на стоимость м2.

🧐 Стратегии действий
• Рассмотрите активы на первичном рынке, используя льготы (доля ипотечных сделок — 86%).
• Анализируйте проекты с высокой степенью завершенности, чтобы минимизировать риски, и как можно быстрее сдавать объект в аренду.
• Внимательно следите за динамикой ставок и состоянием эскроу-счетов, чтобы не застрять в долгострое.

Если хотите чтобы я рассказал про то какие ЖК сдаются с задержкой, ставим огонь 🔥, напишу пост в след пятницу.

P.S. для самых "Вредных инвесторов" как всегда файлик в комментах. 🤜🤛

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

S01E01 у меня в гостях Олег Богдан, главный архитектор проектов Генпро 😎

Не секрет что Москва должна стать мировой столицей красоты и архитектуры 😍

Архитектура, новые строительные технологии, секреты МосАрхитектуры и много другое в новой рубрике моего канала «ФинТерапия».

Смотрите видео на всех видеоплатформах:

YouTube - https://youtu.be/VJ1-AcDBkjY
VK
Rutube
Дзен

@vzhokov

🔥 Аренда жилья в 2024 году: рынок развернулся в конце года, но не для всех!

🏠 Предложение аренды взлетело в конце 2024 года

Количество объявлений выросло за год, достигнув 82 тыс. к январю 2025.
Основной всплеск произошел в IV квартале (+45%), когда собственники начали активнее сдавать квартиры вместо продажи на фоне ипотечных ставок 29%.
В городах-миллионниках предложение выросло в 2 раза, а в Новосибирске — сразу в 3,3 раза!

📉 Спрос не успел за ростом предложений

Количество просмотров объявлений упало на 14%, а сроки экспозиции почти не изменились.
Это привело к снижению цен: в IV квартале аренда в Москве подешевела на 9%, в Санкт-Петербурге — на 8%, в других городах — на 12%.
И это логично, потому что был рекорд по вводу жилья в 2024 году.

💰 Доходность аренды – не везде одинаковая

В Москве показатель 7,1% (без изменений за год) это кстати и так выше нормы в 4-6%.
В Санкт-Петербурге аренда росла быстрее цен на жилье, и доходность увеличилась до 5,8% (+0,4 п.п.).
В регионах 6,3% (+0,2 п.п.), что делает их привлекательнее для инвесторов.

⚠️ Риски для инвесторов

Рост конкуренции среди арендодателей – сложнее быстро сдавать квартиры.
Цены могут продолжить снижение, если предложение продолжит расти.
Вторичный рынок под давлением – высокая ипотечная ставка вынуждает людей арендовать вместо покупки, но платёжеспособность арендаторов ограничена.
🧐 Как адаптироваться?

Выбирать локации с меньшим избытком предложения.
Оценивать перспективу роста стоимости аренды, особенно в регионах.
Вкладываться в компактные квартиры: спрос на студии и "однушки" вырос сильнее всего (+125%).

💬Уважаемые лендлорды, я знаю Вы меня читаете, как сейчас оцениваете ситуацию на рынке аренды жилья? Ждать дальнейшего снижения цен или это временный эффект? Делитесь мнением в комментариях!

P.S. для самых "Вредных инвесторов" файлик как всегда в комментариях. А что касается моих объектов, совсем не давно я сдал свою долгожданную студию (которую ПИК мне сдал на 7 месяцев позже) 20м2 за 57 000 руб./мес и это за МКАДом. Где соседи пытаются сдавать пустые студии за 40 000р./мес. Откликов кстати было море, достаточно было -2000р, и сразу заселился арендатор. Если хотите чтобы я снял видео об этом, ставим 🔥

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈