Недвижимость инсайды

Невидимая рука рынка в стрит ритейле

Часто в проектах всплывает крайне любопытная проблема. Девелопер обещает школу, ДОУ, ФОК, паркинг, ТРЦ, студии для детского творчества, магазин с эко продуктами - все необходимое в пешей доступности, что аж проект покидать не надо. В жизни же получается: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов. Как же так получается, что на словах там инфраструктура для полной жизни в кайф в проекте, а на деле задублированность довольно посредственных функций?

Девелоперы давно смекнули, что коммерция на первых этажах - это гораздо лучше, чем квартиры на первых этажах. Ну, реально, жить на первом этаже никто не хочет, потому что желающих смотреть в окна первых этажей хоть отбавляй. Поэтому иногда девелоперы делают дополнительные плюшки для квартир на первом этаже - террасу, отдельный вход, потолок высокий получается из-за того, что он должен быть высоким на первом этаже. Но весь этот набор фишек, натянутых как сова на глобус, не особо спасает ситуацию. Первые этажи должны быть только коммерцией.

Коммерция на первых этажах есть - окей, кто её покупает? Правильно, частные инвесторы, например, ИП Попов или ИП Саакян, которые не миссионерской деятельностью занимаются, а зарабатыванием бабок на новый G63 AMG. Поэтому после покупки они готовы сдать это помещение тому человеку, который сможет платить нормальную ставку аренды. Нормальная ставка аренды = высокодоходный и маржинальный бизнес. Что у нас высокодоходное? Правильно, бухло и таблетки, поэтому первое, что появляется - 5 алкомаркетов и 5 аптек.

Удивительно, но бизнес по продаже насколько ликвидный, что 5 алкомаркетов в новом проекте даже не будут закрываться. Вот 1-2 аптеки возможно соскочат с дистанции. Нравится это жильцам, не нравится - экономике пофиг, она должна быть экономна, а бабки инвестором должны капать.

Ряд девелоперов, которые видят эту проблему алкомаркетов, пытаются идти по двум путям:
1. Заранее кого-то посадить и уже помещение продать с договором аренды. Это такой мнимый схематоз, потому договор аренды как заключается, так и расторгается.
2. Оставить часть помещений себе и начать их самостоятельно сдавать. Это прям влажная мечта всех девелоперов о рентном бизнесе. Только проблема в том, что суть девелопмента -- это бабки во времени. Нельзя просто так взять и оставить себе там 2-3 тыс. кв. м., откуда-то надо взять на это деньги. Обычно на это скидываются вышеупомянутые ИП, а кто скинется, если оставлять у себя? Неизвестно. Вот такая тема постоянно ходит кругами, мол, когда рынок на подъёме, хотим все оставить себе, а когда рынок падает -- "все быстро продаем".

Сейчас город законодательно на уровне ППТ пытается накидать функционал всей этой коммерции, чтобы сделать комфортно гражданам Святой Руси. Но выглядит это больше как деятельность слона в посудной лавке. Потому что одному богу известно, что такое в 2023 году функционал помещения "Дом быта".

Итог такой: пока клиенты будут слушать бред менеджера и получать весь тот же самый ликвидный набор помещений, где-то будут появляться странные франшизные сети, которые прыгают на ГАБы.

www.group-telegram.com/pl/propertyinsider.com/17123

28.9K viewsMar 30, 2023 at 11:29

Невидимая рука рынка в стрит ритейле

Часто в проектах всплывает крайне любопытная проблема. Девелопер обещает школу, ДОУ, ФОК, паркинг, ТРЦ, студии для детского творчества, магазин с эко продуктами - все необходимое в пешей доступности, что аж проект покидать не надо. В жизни же получается: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов. Как же так получается, что на словах там инфраструктура для полной жизни в кайф в проекте, а на деле задублированность довольно посредственных функций?

Девелоперы давно смекнули, что коммерция на первых этажах - это гораздо лучше, чем квартиры на первых этажах. Ну, реально, жить на первом этаже никто не хочет, потому что желающих смотреть в окна первых этажей хоть отбавляй. Поэтому иногда девелоперы делают дополнительные плюшки для квартир на первом этаже - террасу, отдельный вход, потолок высокий получается из-за того, что он должен быть высоким на первом этаже. Но весь этот набор фишек, натянутых как сова на глобус, не особо спасает ситуацию. Первые этажи должны быть только коммерцией.

Коммерция на первых этажах есть - окей, кто её покупает? Правильно, частные инвесторы, например, ИП Попов или ИП Саакян, которые не миссионерской деятельностью занимаются, а зарабатыванием бабок на новый G63 AMG. Поэтому после покупки они готовы сдать это помещение тому человеку, который сможет платить нормальную ставку аренды. Нормальная ставка аренды = высокодоходный и маржинальный бизнес. Что у нас высокодоходное? Правильно, бухло и таблетки, поэтому первое, что появляется - 5 алкомаркетов и 5 аптек.

Удивительно, но бизнес по продаже насколько ликвидный, что 5 алкомаркетов в новом проекте даже не будут закрываться. Вот 1-2 аптеки возможно соскочат с дистанции. Нравится это жильцам, не нравится - экономике пофиг, она должна быть экономна, а бабки инвестором должны капать.

Ряд девелоперов, которые видят эту проблему алкомаркетов, пытаются идти по двум путям:
1. Заранее кого-то посадить и уже помещение продать с договором аренды. Это такой мнимый схематоз, потому договор аренды как заключается, так и расторгается.
2. Оставить часть помещений себе и начать их самостоятельно сдавать. Это прям влажная мечта всех девелоперов о рентном бизнесе. Только проблема в том, что суть девелопмента -- это бабки во времени. Нельзя просто так взять и оставить себе там 2-3 тыс. кв. м., откуда-то надо взять на это деньги. Обычно на это скидываются вышеупомянутые ИП, а кто скинется, если оставлять у себя? Неизвестно. Вот такая тема постоянно ходит кругами, мол, когда рынок на подъёме, хотим все оставить себе, а когда рынок падает -- "все быстро продаем".

Сейчас город законодательно на уровне ППТ пытается накидать функционал всей этой коммерции, чтобы сделать комфортно гражданам Святой Руси. Но выглядит это больше как деятельность слона в посудной лавке. Потому что одному богу известно, что такое в 2023 году функционал помещения "Дом быта".

Итог такой: пока клиенты будут слушать бред менеджера и получать весь тот же самый ликвидный набор помещений, где-то будут появляться странные франшизные сети, которые прыгают на ГАБы.

BY Недвижимость инсайды