Telegram Group & Telegram Channel
Выбитый из под ног стул

Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?

Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.

Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.

Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.

Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.

2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.

Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.

Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.

Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.



group-telegram.com/propertyinsider/20015
Create:
Last Update:

Выбитый из под ног стул

Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?

Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.

Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.

Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.

Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.

2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.

Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.

Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.

Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.

BY Недвижимость инсайды


Warning: Undefined variable $i in /var/www/group-telegram/post.php on line 260

Share with your friend now:
group-telegram.com/propertyinsider/20015

View MORE
Open in Telegram


Telegram | DID YOU KNOW?

Date: |

This provided opportunity to their linked entities to offload their shares at higher prices and make significant profits at the cost of unsuspecting retail investors. Since its launch in 2013, Telegram has grown from a simple messaging app to a broadcast network. Its user base isn’t as vast as WhatsApp’s, and its broadcast platform is a fraction the size of Twitter, but it’s nonetheless showing its use. While Telegram has been embroiled in controversy for much of its life, it has become a vital source of communication during the invasion of Ukraine. But, if all of this is new to you, let us explain, dear friends, what on Earth a Telegram is meant to be, and why you should, or should not, need to care. The next bit isn’t clear, but Durov reportedly claimed that his resignation, dated March 21st, was an April Fools’ prank. TechCrunch implies that it was a matter of principle, but it’s hard to be clear on the wheres, whos and whys. Similarly, on April 17th, the Moscow Times quoted Durov as saying that he quit the company after being pressured to reveal account details about Ukrainians protesting the then-president Viktor Yanukovych. One thing that Telegram now offers to all users is the ability to “disappear” messages or set remote deletion deadlines. That enables users to have much more control over how long people can access what you’re sending them. Given that Russian law enforcement officials are reportedly (via Insider) stopping people in the street and demanding to read their text messages, this could be vital to protect individuals from reprisals. "We as Ukrainians believe that the truth is on our side, whether it's truth that you're proclaiming about the war and everything else, why would you want to hide it?," he said.
from pl


Telegram Недвижимость инсайды
FROM American