Многие из вас прямо сейчас заключают договоры с заказчиками и заходят на новые объекты. Давайте начнем новую жизнь правильно и не с понедельника, а прямо сегодня.

❓На что обратить внимание при заключении договора с заказчиком? Как разглядеть все подводные камни и зайти в отношения на выгодных и выполнимых условиях?

Могу дать много детальных рекомендаций, но в один пост все не уместишь. Поэтому тезисно основное. Написанное, что называется, кровью.

1️⃣Проверяем себя на соответствие требованиям заказчика (тендеры, конкурсы, аукционы). Особенно на этот пункт обращаю внимание тех, кто заходит в контракты по 44-ФЗ. В прошедшем году наблюдали большое количество исков прокуратуры о признании контрактов недействительными сделками по причине предоставления недостоверных сведений на этапе закупки.

2️⃣Соотносим свои силы предлагаемому объему, срокам, условиям выполнения работ. Да, не вчера, как говорится, на свет родились, но почему-то неадекватная оценка именно этого фактора часто является фатальной для обеих сторон договора.

3️⃣Проверяем, соблюдены ли условия для начала выполнения работ (наличие у заказчика исходных данных, прав на землю, разрешения на строительство и другого необходимого). Это можно и нужно сделать до принятия на себя обязательств по выполнению работ, чтобы потом не уходить в приостановки, не терять время и деньги.

4️⃣Сверяем техдокументацию с сметой: все ли работы и материалы учтены в цене. Помним же, да, что то, что есть в техдокументации, но нет в смете, не является дополнительными работами?

5️⃣Анализируем условия договора, отмечаем то, с чем не согласны, вступаем в переговорный процесс, добиваемся взаимовыгодных условий. Не всегда это возможно, знаю. Но и там, где возможно, не все это делают.

6️⃣Если все устраивает, подписываем договор. Если в конкурентной закупке вашу заявку необоснованно отклонили или заказчик отказался от заключения, подключаем юриста, отстаиваем свои права. Могу подсказать хорошего юриста 😉

7️⃣Составляем список условий договора, требующих контроля исполнения (действия, сроки, порядок и формат коммуникации с заказчиком). Распределяем функции контроля внутренним службам.

Ну вот, теперь можно и за работу!

➡️Записаться на бесплатную консультацию

❓Что такое Контрактика

Не все из подписчиков знают, что я не только автор этого канала, но и руководитель команды строительных юристов «Контрактика», потому минутка полезной рекламы.

Контрактика – это команда строительных юристов Юридической фирмы «LL.C-Право». Что отличает наших клиентов от всех остальных? Это знание всего двух важных истин:

1. Строительные юристы существуют.

2. Сильный подрядчик – этот тот, на условия работы с которым соглашается заказчик. А не наоборот.

Все остальное знаем и умеем мы. Вы строите, мы помогаем.

Мы оказываем юридические услуги на рынке B2B в сфере строительства и проектирования.

Главный офис фирмы находится в Томске. Дополнительные офисы открыты в Новосибирске и Москве. География наших клиентов и проектов представлена во многих регионах. Выгодная локация в центре страны позволяет нам одинаково эффективно работать от Калининграда до Камчатки.

Работаем в трех направлениях:

🔵строительный подряд
🔵недвижимость и земля
🔵взаимодействие с органами власти, контроля и надзора.

Если вы выполняете изыскания, проектируете, строите, инвестируете в недвижимость, вы – наш клиент.

➡️Записаться на консультацию

❓Может ли заказчик получить выплату неустойки за счет банковской гарантии?

Любой подрядчик прекрасно знает, что ни один строительный контракт не обходится сегодня без обеспечения исполнения по нему. Чаще всего речь идет о банковской гарантии. Ее назначение сводится к тому, чтобы заказчик имел возможность компенсировать свои потери, вызванные неисполнением подрядчиком своих обязательств по договору. Причем максимально быстро и без каких-либо возражений. Всем, наверное, известно, что банк, выдавший гарантию, не может возражать относительно обоснованности претензий заказчика к подрядчику, послуживших причиной для обращения заказчика за вскрытием гарантии (п. 1 ст. 368 ГК).

Что будет потом? Банк предъявит подрядчику в порядке регресса требование об уплате суммы, выданной по гарантии заказчику.
Но не всегда требования заказчиков бывают обоснованными, далеко не в каждом строительном споре заказчик прав. А деньги по гарантии получил.

👆Что делать подрядчику?

Требовать от заказчика возмещения убытков в судебном порядке. Законом предусмотрен именно такой способ защиты права от недобросовестно заявленных заказчиком требований (ст. 375.1 ГК, п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.06.2017 г., п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 05.06.2019).

Нередко основанием для обращения заказчика за выплатой из банковской гарантии является начисленная неустойка за нарушение подрядчиком сроков выполнения работ. Подрядчик с неустойкой не согласен, или она вообще подлежала списанию (госконтракт). Но в банке никто не станет разбираться в том, виноват ли подрядчик в просрочке, верно ли определен ее период и так далее.

Всегда ли заказчик может получить выплату неустойки за счет банковской гарантии?

Вот и нет. Согласно положениям ГК, гарантия обеспечивает исполнение основного обязательства по договору (абз. 6 п. 4 ст. 368 ГК). Неустойка основным обязательством, как вы понимаете, не является. Однако, исходя из принципа свободы договора, суды давно определились в том, что в условия банковской гарантии могут быть включены иные обязательства, в том числе по неустойке. Поэтому, заключая с банком договор, внимательно смотрите на состав обязательств, покрываемых гарантией.

Правда, исполнителям госконтрактов приходится несколько сложнее, так как сама типовая форма независимой гарантии, утв. ПП РФ №1005 от 08.11.2013 г. в пункте 1 прямо указывает в том числе на обязательства по уплате штрафов и пеней, предусмотренных контрактом.

По этому поводу, кстати, в разное время Минфин давал противоречивые разъяснения. Сначала указывалось на недопустимость уплаты неустойки по контрактам за счет банковской гарантии (Письмо Минфин РФ от 02.10.2020 №24-03-08/86257). Идея заключалась в том, что банковская гарантия и неустойка являются равными и независимыми друг от друга способами обеспечения обязательств. Потом, спустя пару лет позиция изменилась, и мы увидели Письмо Минфина от 06.10.2023 г. №24-06-07/95353, в котором говорится о том, что независимая гарантия должна обеспечивать все обязательства исполнителя контракта, в том числе обязательства по уплате неустоек.

Вот неплохие меры поддержки строителей получились бы, если бы из типовой формы убрали бы неустойки, хотя бы на время, как считаете? Строителям и так тяжко, а тут сначала деньги потрать (которых нет), а потом доказывай, что не должен был.

➡️Навигация по каналу

Сегодня об очевидном

Казалось бы, ну кто еще сегодня из подрядчиков не знает о приостановке работ. Когда, как и почему важно ее выполнять. Но нет, из раза в раз приходят к нам дела, где обстоятельства есть, а бумажки – нет.

В силу разных причин срок выполнения работ подрядчиком может быть нарушен. Это дает право заказчику начислить неустойку, отказаться от договора, потребовать возмещения убытков, если они возникли по вине подрядчика.

Часто причиной нарушения сроков являются обстоятельства, на которые подрядчик не мог повлиять. Когда клиент приходит к нам с соответствующими претензией или иском от заказчика, мы, в первую очередь, анализируем период просрочки, ищем причины, которые препятствовали своевременному выполнению работ. Почему ищем? Потому что чаще всего они есть, но все они где-то в памяти у производителя работ.

Для чего мы это делаем? Если подрядчик допустил просрочку выполнения по вине заказчика, либо она обусловлена какими-то объективными обстоятельствами, на которые подрядчик повлиять не мог, нести ответственность за такую просрочку подрядчик не должен. А ответственность – это реальные деньги в виде пени за просрочку. Это потери, связанные с отказом заказчика от договора из-за того, что вы долго выполняете работу. Это внесение в РНП, если у вас контракт. И многое другое.

Есть одно важное правило, которое, наверное, нужно высечь на камне и поставить у каждого входа на объект, в кабинет руководителя проекта, выцарапать на столе у инженера ПТО, сделать главной заставкой на каждом рабочем компьютере в организации подрядчика.

Если возникли какие-то обстоятельства, которые препятствуют выполнению работ, нужно НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО и ПИСЬМЕННО уведомить об этом заказчика.

Я не понимаю, сколько можно спотыкаться об одни и те же грабли каждый раз. Больше всего меня удивляет, когда подрядчики, уже не раз прогоревшие на неустойке, все равно пренебрегают этим элементарным действием. Даже не стану углубляться в то, когда прав, а когда обязан подрядчик это сделать. Правило такое: в любой непонятной ситуации пишите заказчику. Вы не представляете, сколько в итоге сэкономите денег и насколько облегчите жизнь вашему юристу, которому надо будет доказывать отсутствие вины подрядчика в нарушении сроков выполнения работ.

ПОТОМУ ЧТО, если подрядчик не предупредил заказчика об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ, он потом не вправе ссылаться на них, когда заказчик предъявит ему за просрочку.

Дорогие подрядчики, сообщаете ли вы заказчику об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ, делаете приостановки? Есть ли у вас какие-то вопросы по этой теме?

➡️Записаться на консультацию

Приостановка работ с практической точки зрения

А то мы, юристы любим жути нагнать, а как и когда ее делать то? О том, что подрядчик может, а в некоторых случаях должен приостановить работу, говорит нам Гражданский кодекс. Это история даже не про сам объект, а про отношения сторон. Поэтому никаких указаний по оформлению этого действия в специальных отраслевых нормах и правилах вы не найдете. Тем временем, оформляться приостановка будет не в кабинете у директора или юриста, а непосредственно на строительной площадке. Поэтому и возникают вопросы о практической стороне этого мероприятия.

Сразу оговорюсь, речь сегодня у меня идет не о полном досрочном прекращении работ и о не о консервации строительного объекта. Здесь как раз все отрегулировано. Есть правила, формы документов, даже специальная форма КС-17 есть, которая является первичным учетным документом, фиксирует объемы и стоимость фактически выполненных работ и предполагает двустороннее подписание.

У нас же ситуация как бы временная, когда подрядчик объективно не может выполнять работы до получения необходимых указаний от заказчика. По смыслу правовых норм ГК, регулирующих этот вопрос, приостановка работ не может длиться бесконечно. Предполагается, что либо препятствие будет устранено, либо отношения сторон договора подряда прекратятся.

Решение о консервации объекта принимается в случае необходимости приостановления строительства на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем. В любом случае, это уже решение, причем принимает его застройщик и обязанность по оформлению консервации лежит на нем. Но пока у нашего подрядчика имеется большое желание довыполнить свои работы и ситуация в самой своей начальной точке. Что делать?

Составила для вас небольшой чек-лист по действиям, которые необходимо выполнить для того, чтобы ваша приостановка была выполнена правильно и не подвергалась потом сомнению:

1️⃣Определитесь с объемом приостановки. Что вы не можете выполнять: полностью все или только какую-то отдельную часть работ.
2️⃣Оформите решение о приостановке. Возможно, потребуется выполнение определенных технических действий, поэтому отразите в решении план, сроки выполнения этих действий и ответственных лиц.
3️⃣Ознакомьте с решением сотрудников, подрядчиков и поставщиков.
4️⃣Внесите запись о приостановке в журнал производства работ. А именно – в раздел 3, куда вносятся регулярные сведения о начале и окончании работ, отражается ход ее выполнения. Должна быть указана дата начала приостановки и выхода из нее.
5️⃣Если приостановлен весь объект или отдельный участок, организуйте безопасность и охрану на время простоя.
6️⃣Письменно сообщите заказчику о приостановке, укажите дату ее начала, причины и срок, в течение которого вы будете ожидать необходимые указания от заказчика.
7️⃣Фиксируйте все затраты, связанные с простоем. Если простой вызван отсутствием содействия со стороны заказчика, он должен будет возместить соответствующие убытки.

Некоторые подрядчики вместо всего этого напишут заказчику лишь грозное письмо с объявлением приостановки, а на деле, конечно, продолжат потихоньку выполнять работу. Реальная приостановка тянет дополнительные затраты, штрафы за простой техники, недопонимание контрагентов и многое другое. Решиться на такое непросто. Да и в правильности принятого решения руководитель может сомневаться – действительно ли препятствия к выполнению работ настолько непреодолимы и заказчик потом не докажет, что никакой приостановки не требовалось.

Но вы же все профессионалы, по крайней мере суд точно так считает. Поэтому если основания для приостановки есть, выполнять ее надо не понарошку. Особенно если возникли обстоятельства, влекущие угрозу прочности, годности и безопасности результата работ.

➡️Записаться на консультацию

⏩Прямой эфир: уголовные риски в строительстве

30 января в 12.00 мск вместе с адвокатом, старшим партнером, основателем адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» - Вячеславом Леонтьевым, проведем совместный эфир, посвященный рискам уголовного преследования лиц, выполняющих работы в сфере строительства и проектирования.

О чем будем говорить:

🔵по каким статьям УК чаще всего возбуждают дела в отношении подрядчиков
🔵как вести себя при проверках, на допросах, при обысках и выемках.
🔵как настроить работу в организации так, чтобы при задержании руководителя деятельность организации не была парализована.
🔵как избежать ошибок и минимизировать риски привлечения к уголовной ответственности

✨Эфир открытый и бесплатный, всем желающим для участия нужно зарегистрироваться.

Встречаемся 30 января в 12-00 по мск в телемосте Яндекса.

Студенчество – интересный период жизни.

Помню это ощущение права на ошибку, все еще впереди и можно пробовать снова и снова искать себя. Такая осознанная беззаботность.

Помню письма из дома, звонки с Главпочтамта, пиджак для шпор, скрипучие стулья в научке Томского государственного университета, как швыряли зачетки под дверь и что общага закрывалась в три ночи.

Университет научил меня главному – видеть истину сердцем, это так важно для юриста. Невозможно выучить и держать в голове все кодексы сразу. Можно только научиться видеть суть вещей, строить закономерности и знать где искать ответ. Все остальное – информация, приобретающая и теряющая актуальность быстрее, чем ты дочитаешь до конца страницу.

Поздравляю всех студентов с их днем, желаю каждому найти свое в выбранной профессии!

А всех Татьян - с днем ангела! 💙

Ему что, не интересно, как мы старались?

Этот вопрос часто возникает у юристов, когда они сталкиваются с запросом клиента на простоту и ясность.

Давно уже договорились с командой, что, выдавая клиенту заключение по тому или иному вопросу, мы пишем ответ сразу, в самом начале этого заключения. Причем простыми и понятными фразами, без витиеватых оборотов и сложноподчиненных предложений. И только потом – обоснование, почему мы считаем именно так и предлагаем именно это. Клиент дальше решит уже сам, надо ли ему все это читать.

Многим юристам важно показать, какой большой объем работы они выполнили, как старались и сколько усилий приложено. Но руководитель вряд ли это оценит, потому что у него другой показатель эффективности – максимум результата и минимум затрат. Клиенту вообще все-равно, как вы старались, главное – достигнут ли результат.

Я вообще пришла давно к тому, что сложные и замудренные тексты с множеством ссылок на чьи-то мнения, позиции судов, с кучей оговорок – это не ничто иное, как попытка снять с себя, как юриста, ответственность за то, что ты выдаешь в виде заключения.

«Ты сам-то как считаешь?» - отсутствие у юриста четкого вопроса на этот мой вопрос говорит от том, что никак. А раз никак, значит нет у нас и никакой позиции, только компиляция каких-то норм и чьих-то мнений, пусть даже и авторитетных. Так вот, когда юристы прячут свой вывод за всем этим, а нередко – вообще где-то между строк, это как раз и говорит о том, что над позицией еще нужно поработать.

Поэтому если вам такое принесли, присмотритесь, готов ли ваш юрист уверенно нести вашу правду там, куда вы его отправляете.

⏩Читать блог Контрактики
⏩⏩Записаться на консультацию

❓Когда заказчик может устранить недостатки работ сам?

Подрядчик выполнил работы с недостатками. Как поступит заказчик? В большинстве случаев откажется от приемки. Однако не всегда такое решение заказчика является правомерным.

Если недостатки работ являются несущественными и устранимыми, закон предусмотрел для заказчика три варианта дальнейших действий (ст. 723 ГК):

1️⃣потребовать от подрядчика устранить недостатки за свой счет;

2️⃣потребовать соразмерного уменьшения стоимости работ

3️⃣устранить недостатки самостоятельно и потребовать от подрядчика возмещения своих расходов.

Последнее возможно только в случае, если такое право предусмотрено договором подряда. Но что, если пункта, предусматривающего такое право заказчика, в договоре нет? Бесконечно догонять подрядчика?

Сейчас именно о ситуации, когда недостатки действительно есть и подрядчик не спешит их устранять. И заказчик – это не всегда тот самый конечный заказчик. Это и генподрядчик, и просто подрядчик, привлекший для выполнения отдельных участков работ третьих лиц.

Теперь представьте, что вам выдали результат с недостатками, и хорошо, если вовремя. Сроки горят, куча своих хвостов перед заказчиком, контроль, санкции. Когда такое дело, не до церемоний, хватаешь лопату и вперед. Да и не каждый в такой ситуации согласится на то, чтобы подрядчик, у которого, как оказалось, руки растут не из того места, брался бы за переделку.

Смотрим в договор – а права переделать самим там нет.

Поэтому обратиться к подрядчику все же придется. Если он адекватный, недостатки устранит. Если начнет упираться, но вы в своей позиции уверены – здесь уже не теряйте время, устраняйте сами. Отсутствие пункта в договоре не может ограничивать право заказчика на самостоятельное устранение недостатков в случае, если он добросовестно предпринял меры по привлечению подрядчика к решению этого вопроса, но подрядчик уклонился от устранения недостатков работ.

📎Такое разъяснение дал ВС РФ в Обзоре судебной практики в 2017 г. (утв. Президиумом ВС РФ от 26.04.2017 г.), и до сегодняшнего дня позиция эта применяется.

Смысл в том, что подрядчик всегда имеет право устранить недостатки, даже переделать всю работу заново. Главное, чтобы это было вовремя и с первого раза. И чтобы, в свою очередь, недобросовестный заказчик не мог молча перекинуть весь объем своему подрядчику, а потом, ссылаясь на сомнительные недостатки, требовать оплаты за это выполнение с вас.

Таким образом, такое положение закона защищает обе стороны.

⏩Навигация по каналу