Сезон распродаж на рынке недвижимости

У девелоперов всё не просто плохо с прогнозированием своей деятельности, а архиплохо. С одной стороны, отрасль была с самым длинным и тернистым циклом реализации проектов. Есть площадки, которые от момента покупки до момента «стрижём купоны, подсчитываем прибыль» могут существовать по 10, а то и больше лет. Поэтому опытный девелопер — это девелопер, который может в риск-прогнозирование на высоком уровне. Что ж мы видим на самом деле?

Ветер в спину дул 4 года — все бегали и площадки покупали. Регионалы поехали скупать проекты в Москве. Москвичи отправились в удивительные точки на карте нашей Родины. Особо активный топ-менеджмент на какие-то шиши пошел и организовал собственные компании, решили поиграть в игру самостоятельно.

По сути, до лета 2024 года всё было у всех хорошо. Плакали, немного ныли, что льготка всё, но ценники поднимали, как-то продавали. Сейчас мы видим, что государство делает всё, чтобы кредиты не брали, поэтому девелоперы землю-то теперь и не покупают. На какие бабки? Когда своего капитала нет, а заёмный стал настолько дорогой, что руинит любую финансовую модель проекта, даже с лютым оверпрайсом. И что началось?

Ещё в апреле 2024 года на рынке проходили эпохальные по своей сути сделки — покупка «Сити-2» за 18,6 млрд или ТПУ за 26,7 млрд. Весной это казалось сумасшествием, а сейчас это уже диагноз. Самый прикол заключается в том, что сейчас начинается обратный процесс — распродажа площадок. Весь крупняк с большим земельным банком, регионалы, которые купили площадку, но уже понимают, что её не переварят, пытаются слить проекты. Да-да, если у вас сейчас есть бабки на кармане, вы можете купить всё что угодно из портфеля ПИК-Среда-Форма-Моно-Сенс или Самолета или МР (но там всегда купить можно было всё что угодно). К этим крупным товарищам уже добавляются регионалы, которые пытаются продать как землю без ТЭПов, потому что понимают, что ТЭПы там не получат, так и землю с ТЭПами, которую они опрометчиво купили у мастеровитых девелоперов. Проблема только в том, что на всю эту радость ни у кого денег-то нет. Из известных и больших по рынку бегает одна Брусника, которая готова взять любой участок с ТЭПами. Но бегать не значит покупать, обещать не значит жениться. Поэтому посмотрим, что ягодная компания приобретет по итогу.

Можно прогнозировать, что девелоперы будут сейчас по ряду проектов играть в горячую картошку. А часть понаехавших региональных девелоперов попытается выйти на хер с пляжа, пытаясь кому-то подсунуть купленные проекты.

Несколько дней назад, 25 ноября, в пресс-центре «Россия сегодня» состоялся круглый стол «Итоги года в малоэтажном строительстве России». Конечно, не только ж небоскребы строить. Организатором была девелоперская компания BN Group (входит в АФК «Система»), а модератором стал Антон Мастренков. В панельной дискуссии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, первый заместитель председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов, генеральный директор BN Group Ольга Иванова, а также игроки рынка ИЖС и эксперты по недвижимости.

Итак, объем ввода ИЖС — 58,7 млн кв. м — прирост к итогам всего 2023 года составляет порядка 15,6%. То ли еще будет, ведь с 1 марта начинает действовать закон о применении эскроу для застройщиков ИЖС. Но есть, разумеется, и проблемы в отрасли. Например, сейчас бывает так, что в одном поселке есть и многоквартирные дома, и частные, и блокированная застройка. В таком разнообразии нужно урегулировать управление таких поселков, например, прописать, как жители должны оплачивать услуги УК. Как и в других отраслях, в сегменте ИЖС наблюдается дефицит кадров, кроме того, развитие замедляет введение банковских комиссий при использовании семейной ипотеки.

Если кто удивляется тому, что в век нанотехнологий и материалов, которые можно хоть на Плутон отправить, и они не испортятся, дерево остается в почете, то позвольте напомнить, что из дерева можно построить дом хоть на крайнем севере, хоть в тропиках, причем сделать это быстро. Нет, не только избушки на курьих ножках строят из дерева – так, в рамках проекта «CLT Девелопмент» уже построили два дома — каждый на 32 квартиры. Так что строительство 5-6-этажных домов из дерева сейчас — реальность, а в светлом будущем, возможно, и деревянные девятиэтажки появятся. Нет, никто не собирается возводить срубы — речь идет о CLT-панелях, которые производятся из лесного возобновляемого сырья.

Что же касается интереса к загородной недвиже, то он не ослабевает, несмотря на рост цен и ужесточение ипотечных условий. Если говорить о люксовом сегменте, то там предложение не успевает удовлетворять возросший спрос, экспозиция сокращается. В итоге участники мероприятия сошлись во мнении, что сфера ИЖС будет развиваться и дальше — люди хотят строить себе дома, благо делать это в России есть где.

Любой уважающий себя архитектор в Москве должен раз в год ходить в баню подавать заявку на архитектурную премию Москвы. Как сообщил мэр, в 2025 году будет 12 номинаций и особенно надо обратить внимание на дома по программе реновации, объекты инфраструктуры и все виды СКБ: ДОУ, СОШ и т.д.

Также важно, что подать заявку на участие в конкурсе могут проектные организации, получившие свидетельства об утверждении АГР в течение 2024 года. Ну и лучше с этим делом не тянуть, успеть надо до 15 февраля 2025. Помните, оно наступит завтра и очень неожиданно.