Недвижимость инсайды
Аукцион на КРТ по адресу "Волгоградский, 32" - отменен. Планировали КРТ продавать от 424 мультов. Что-то решили мутить, крутить, как с аукционом на МиГ, который отменяли. СиТ вспомнили, что там вообще изначально должен был быть торгушник от Оптимы девелопемент.…
Москва отменяет очередной КРТ. На этот раз отменили «Волгоградский, 32». Вероятно, как-то не сходилась экономика проекта, но об этом отдельно.
Изначально на этом участке планировали построить огромный ТЦ, с архитектурой от Dyer. Это было давно и уже неправда. Ковид случился, доставки развились, такие ТЦ просто не нужны. Потом лендлорд пошел строить вместе с MR «Метрополию», а эта застройка под встала.
Весной 2023 года было объявлено официально о проекте КРТ, а уже летом поставили на аукцион за 424 мульта. По ТЭПам выходило довольно мало - всего 260 тыс. кв., и очевидно, что в стоимость КРТ не входил выкуп земли, за которую бы еще попросили приличный занос. Ну и да, 260 тыс. кв. м - это не жилья, продолжения «Метрополии», а общественной функции. А оно нам надо? Не надо. Поэтому торги прошли без заявок со стороны молодых и амбициозных девелоперов.
Скорее всего, будут как-то переупаковывать КРТ, потому что территория внутри ТТК должна быть эффективной, даже на Волгоградке. Место такое, на любителя, учитывая даже текущее окружение, но постепенно клин между Волгоградкой и Южнопортовой обновляются. Одна сданная «Метрополия» чего стоит.
Были отменены ещё КРТ: ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1"; КРТ в Свиблово и КРТ в Медведково, которую тоже вытаскивали на аукцион, но никто не купил.
Изначально на этом участке планировали построить огромный ТЦ, с архитектурой от Dyer. Это было давно и уже неправда. Ковид случился, доставки развились, такие ТЦ просто не нужны. Потом лендлорд пошел строить вместе с MR «Метрополию», а эта застройка под встала.
Весной 2023 года было объявлено официально о проекте КРТ, а уже летом поставили на аукцион за 424 мульта. По ТЭПам выходило довольно мало - всего 260 тыс. кв., и очевидно, что в стоимость КРТ не входил выкуп земли, за которую бы еще попросили приличный занос. Ну и да, 260 тыс. кв. м - это не жилья, продолжения «Метрополии», а общественной функции. А оно нам надо? Не надо. Поэтому торги прошли без заявок со стороны молодых и амбициозных девелоперов.
Скорее всего, будут как-то переупаковывать КРТ, потому что территория внутри ТТК должна быть эффективной, даже на Волгоградке. Место такое, на любителя, учитывая даже текущее окружение, но постепенно клин между Волгоградкой и Южнопортовой обновляются. Одна сданная «Метрополия» чего стоит.
Были отменены ещё КРТ: ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1"; КРТ в Свиблово и КРТ в Медведково, которую тоже вытаскивали на аукцион, но никто не купил.
Почему могут отменять КРТ?
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.
В ЖК «1-й Саларьевский» первый корпус достиг проектной высоты
В ЖК «1-й Саларьевский» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) завершили строительство конструктива первого корпуса. За пять месяцев строители смонтировали железобетонные конструкции, плиты перекрытия и кровлю. Сейчас идет установка перегородок, инженерных систем и лифтового оборудования. Дом рассчитан на 715 квартир, на первых этажах будут коммерческие помещения, во дворе — детские площадки и зоны отдыха. Это один из семи корпусов проекта, где также появятся школа, детский сад и паркинги. Сдать первый корпус планируют в середине 2026 года, а весь ЖК в 2028 г.
В ЖК «1-й Саларьевский» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) завершили строительство конструктива первого корпуса. За пять месяцев строители смонтировали железобетонные конструкции, плиты перекрытия и кровлю. Сейчас идет установка перегородок, инженерных систем и лифтового оборудования. Дом рассчитан на 715 квартир, на первых этажах будут коммерческие помещения, во дворе — детские площадки и зоны отдыха. Это один из семи корпусов проекта, где также появятся школа, детский сад и паркинги. Сдать первый корпус планируют в середине 2026 года, а весь ЖК в 2028 г.
Недвижимость инсайды
Капиталисты получили экспертизу для проекта "2-й Вражский, 8 стр 2". По информации СиТ, проектировщик на проекте - Генпро и согласовано 20 тыс. кв. м. Удивительно, но тут даже архитектурное излишество подвезли - "скай-мост" - перемычку между корпусами. Сейчас…
Capital Alliance готовит к старту свой первый проект в Хамовниках. Речь идёт, про ЗУ "2-й Вражский, 8 стр 2". Уже сделали сайт-заглушку для проекта, позиционируют как клубный дом в Хамовниках. Интересно, а в Хамовниках вообще может быть не клубный дом, а такой дом общага? Дом-коммуна? Кажется, что рынок роскошной Москвы загнал в угол не только креатив архитекторов, но и креатив всяких маркетологов, которые абсолютно безлико упаковывают проекты, которые должны стоить 2+ мульта с метра. Это прям какой-то кризис креатива на рынке. Кто-то делал что-то реальное яркое или необычное? Кажется, что нет. Везде одни и те же посылы, везде дай два мульта за метр, уважаемый человек, которому теперь сложнее вытащить эти бабки для покупки недвижимости где-то за пределами РФ.
Посмотрим, будет ли натянут на проект стремный оборот в виде "трофейной недвижимости". А то у нас всё, что внутри Садового уже по умолчанию трофейное, а кто-то и за его пределами начинает рассказывать про трофейность той или иной квартиры.
Сам проект во Вражском переулке очень долго ждал своего часа:
1. Застроить недостроенное представительство КЧР хотели ещё в 2010-ых, поэтому появлялись разного вида концепции, которые сейчас не отвечают принципам роскошной Москвы.
2. Капиталисты взяли ЗУ и сделали современный проект.
3. Пытались к проекту припилить ещё ЗУ "2-й Вражский 5", чтобы вообще запахло новым клубным кварталом, но там не срослось. Но, этот участок включили в КРТ, и, возможно, его будет реализовывать Coldy.
Capital Alliance - это совместное предприятие Сapital Group и Alias Group. По ходу мастер-девелоперы начали свой бренд также давать в пользование. Схематоз простой - покупаешь площадку, получаешь слово Capital в подарок, вон MR тоже размутился с бывшими манагерами Интеко получился MR ORION.3. Вопрос только, если манагеры в богадельне с твоим брендом жидко обосрутся при реализации проекта, кто будет виноват? Явно же не мамка-папка с брендом родоначальника. А уже дочка-партнер.
У Capital Alliance сейчас ещё в портфеле ЗУ "3-я Хорошевская, 18/2" или как он раньше фигурировал под ТПУ Зорге или будет продаваться под брендингом AVIUM, также в лапах у Альянса "Вернадского, 10", а вот "Крылатская, 33" отплыла другим партнерам. Также есть вероятность, что в портфеле у Альянса болтаются ещё два проекта в Хамовниках: "Большая Пироговская, 51" и "Малая Пироговская, 18 стр. 1". Кто сильно за авангард переживает, мы там не спите, а то снесут ваш любимый "Комплекс общежитий красной профессуры" на Большой Пироговской.
Посмотрим, будет ли натянут на проект стремный оборот в виде "трофейной недвижимости". А то у нас всё, что внутри Садового уже по умолчанию трофейное, а кто-то и за его пределами начинает рассказывать про трофейность той или иной квартиры.
Сам проект во Вражском переулке очень долго ждал своего часа:
1. Застроить недостроенное представительство КЧР хотели ещё в 2010-ых, поэтому появлялись разного вида концепции, которые сейчас не отвечают принципам роскошной Москвы.
2. Капиталисты взяли ЗУ и сделали современный проект.
3. Пытались к проекту припилить ещё ЗУ "2-й Вражский 5", чтобы вообще запахло новым клубным кварталом, но там не срослось. Но, этот участок включили в КРТ, и, возможно, его будет реализовывать Coldy.
Capital Alliance - это совместное предприятие Сapital Group и Alias Group. По ходу мастер-девелоперы начали свой бренд также давать в пользование. Схематоз простой - покупаешь площадку, получаешь слово Capital в подарок, вон MR тоже размутился с бывшими манагерами Интеко получился MR ORION.3. Вопрос только, если манагеры в богадельне с твоим брендом жидко обосрутся при реализации проекта, кто будет виноват? Явно же не мамка-папка с брендом родоначальника. А уже дочка-партнер.
У Capital Alliance сейчас ещё в портфеле ЗУ "3-я Хорошевская, 18/2" или как он раньше фигурировал под ТПУ Зорге или будет продаваться под брендингом AVIUM, также в лапах у Альянса "Вернадского, 10", а вот "Крылатская, 33" отплыла другим партнерам. Также есть вероятность, что в портфеле у Альянса болтаются ещё два проекта в Хамовниках: "Большая Пироговская, 51" и "Малая Пироговская, 18 стр. 1". Кто сильно за авангард переживает, мы там не спите, а то снесут ваш любимый "Комплекс общежитий красной профессуры" на Большой Пироговской.
Наши уши в ПИКе поговаривают, что ПИК оценивает застройку «Краснопролетарская, 16». Там находится БЦ «Новослободский», который сидит в нескольких зданиях, одно из которых — бывшая типография «Товарищества И. Н. Кушнерева и Ко», которая была построена в начале 20 века. Скорее всего, часть площадки можно снеси под ноль, а вот типографию Кушнерева можно будет отредевелоперить и оставить как фишку проекта.
Красоту публикует Пионер, читаем и любуемся на свежую отчетность МСФО. Выручка взлетела к 47 ярдам, а чистую прибыль показали одну из лучших за всю историю компании, 5,2 ярда за год. Ебитда выросла на 63% до 14 ярдов, но важнее всего ее соотношение к чистому долгу: 2,2х. 94% долга компании – это обеспеченные кредиты, что есть хорошо.
Вообще показатели компании драйвят и продажи и готовность строек: в этом году будет ввод первой очереди Высокой жизни, ждем. Кормит Пионер сейчас именно премиум: Высокая жизнь, Прайд, Шифт и Опус сделали 50% доходов девелоперу. Но и офисники свои не забывают: 23% в структуре выручки занимает коммерция.
Вообще показатели компании драйвят и продажи и готовность строек: в этом году будет ввод первой очереди Высокой жизни, ждем. Кормит Пионер сейчас именно премиум: Высокая жизнь, Прайд, Шифт и Опус сделали 50% доходов девелоперу. Но и офисники свои не забывают: 23% в структуре выручки занимает коммерция.
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
OCTOBER GROUP и жить торопится, и чувствовать спешит: девелопер быстрее запланированного возвел 6 этажей клубного дома KING&SONS, что на Мосфильмовской. Монолитные конструкции шестого этажа уже готовы, началась заливка седьмого, а общий процент выполнения работ первого этапа – ни много ни мало – 60%.
Вот что значит работают профи из премиум-сегмента, которые не просто не затягивают сроки, а работают на опережение. К таким и доверие есть – в проекте уже продано 30% резиденций.
KING&SONS порадует будущих жильцов архитектурой от Nikken, панорамными видами на МГУ и посольский квартал (такие красоты откроются из 70% квартир благодаря концепции «открытого веера»), а также приватной инфраструктурой. Об инфраструктуре грех не написать отдельный абзац. В KING&SONS каждый уголок не просто произведение современного искусства, а крайне утилитарный перформанс. Так, лобби ЖК оформят экзотическими и вечнозелеными деревьями. Крыша не будет простаивать без дела – на ней будет терраса с открытым кинотеатром. Разумеется, фитнес-зал, частная спортивная площадка и детские игровые зоны в детище OCTOBER GROUP тоже будут.
Вот что значит работают профи из премиум-сегмента, которые не просто не затягивают сроки, а работают на опережение. К таким и доверие есть – в проекте уже продано 30% резиденций.
KING&SONS порадует будущих жильцов архитектурой от Nikken, панорамными видами на МГУ и посольский квартал (такие красоты откроются из 70% квартир благодаря концепции «открытого веера»), а также приватной инфраструктурой. Об инфраструктуре грех не написать отдельный абзац. В KING&SONS каждый уголок не просто произведение современного искусства, а крайне утилитарный перформанс. Так, лобби ЖК оформят экзотическими и вечнозелеными деревьями. Крыша не будет простаивать без дела – на ней будет терраса с открытым кинотеатром. Разумеется, фитнес-зал, частная спортивная площадка и детские игровые зоны в детище OCTOBER GROUP тоже будут.
Город упрощает дополнение кодов ВРИ для территориальных зон нежилых объектов и увеличение площади ОКС (объект капитального строительства) на незначительный процент. Что такое незначительный процент по мнению города? Правильно - до 20%. Вот в домике по адресу "Вознесенский, 21" увеличат площадь на 10%, с 1364 кв. м, до 1500 кв. м. Скорее всего, какую-то мансарду сделают или что-то в подвале натворят.
Обоснование такого подхода очень простое — снизить количество обращений на внесение изменений в ПЗЗ.
Обоснование такого подхода очень простое — снизить количество обращений на внесение изменений в ПЗЗ.