Хоть я и не люблю банкиров, а их аналитическому аппарату доверяю…

Вот в прошлом году Костин нам говорил, что объем ипотечных сделок на рынке после отмены льготной ипотеки снизится на 35%. И оказался очень близок к правде: ипотека просела на 36% в количественном выражении и на 37% — в денежном.

Да, можно, конечно, вспомнить казус 2014 года, когда один из аналитиков Сбербанка сказала, что ей жалко людей, которые купят доллар по 35 рублей, потому что они потеряют свои деньги. Про эту историю надо уже забыть наверное, там все-таки был нереальный форс-мажор.

В нормальных условиях аналитический аппарат банков работает четко. И они заранее спрогнозировали логику падения за весь год.

Так вот… Надо слушать, о чем говорят банки. ДомКлик прогнозирует, что в 2025 году объем рынка ипотеки составит 4,3 трлн рублей. А это в принципе нормально. Чуть меньше, чем в 2022-м. Поэтому выдыхаем. Но работаем все-таки до упора.

Мы, кстати, очень внимательно следим за тенденциями рынка. И уже скоро поделимся наблюдениями и прогнозами в традиционном тренд-репорте. Не пропустите.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

А вот у Дома.РФ прогнозы чуть менее позитивные:

▪️спрос останется низким из-за высоких процентных ставок (средняя ключевая ~20%);
▪️ипотека в 2025 году — от 1 до 1,2 млн кредитов на сумму от 3,8 до 4 трлн.

Восстановление спроса (при условии снижения ставки) ожидают в 2026 году… А дальнейшее развитие событий зависит от уровня экспозиции. Чем он будет ниже, тем ощутимее рост цен.

Обратил внимание на материалы Михаила Хорькова.

Мы видим: в целом по 2024 году было начато примерно столько же новых проектов, сколько и в 2023-м. Но с сентября начался отрицательный тренд. В результате в декабре-24 объем вывода на рынок упал уже на 28% по сравнению с декабрем-23.

Совершенно очевидно, что общие годовые показатели — это инерционная вещь. А цифры последних месяцев говорят о том, что девелоперы существенно сокращают инвестиционные программы.

Мы это видим, мы это знаем.
Это будет отражено в отчетности.

И в ближайшие год-полтора на рынке точно сформируется дефицит.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Иногда я смотрю старые фильмы, которые по каким-то причинам прошли мимо. Сегодня обалдел от того в какие коллективные иллюзии мы можем впасть. Так на меня подействовал фильм «Игра на понижение».

Вероятно, не стоит ждать новых программ поддержки девелоперов, а многие ждут, раньше к новому году, теперь к марту. Сильно вероятно, что эта иллюзия…

🎙️ Уроки 2024 года: главные ошибки девелоперов

В прошлом году закончилось достаточно интересное для рынка время.

Повторится ли оно когда-нибудь еще? Маловероятно.
Но как бы то ни было, полагаю, нам стоит осмыслить опыт прошедших лет.

Какие главные ошибки совершили девелоперы? Решил порассуждать на эту тему и записал подкаст.

Послушайте и поделитесь мнением. Может быть, я несправедлив?

Более подробно подвели итоги в нашем тренд-репорте. Там — ретроспектива и основные тенденции, которые будут определять развитие девелопмента в 2025 году и дальше. Чтобы первым узнать о выпуске репорта, заходите в бот: @trendreport_bot

Наш проект #Средалогия, в котором мы изучаем девелоперский вайб и то, как происходит развитие городов, продолжает набирать обороты.

Рад сообщить, что его поддержала такая интересная, яркая, самобытная девелоперская компания как GloraX. И ближайшие выпуски пройдут с ее непосредственным участием.

Логика, концепция, цели и задачи проекта остаются прежними. Мы изучаем среду городских пространств и #сценарии_жизни людей, чтобы зрители (а это прежде всего девелоперское и околодевелоперское сообщества) могли делать ее лучше.

Все выпуски «Средалогии» можно найти на YouTube и в ВК.

Некоторые из них посвящены отдельным девелоперским или урбанистическим элементам: набережным, детским площадкам. Другие — тому, как в развиваются целые города, причем с очень широкой географией: от Владивостока до Краснодара. Если весь проект или отдельные выпуски прошли мимо вас — рекомендую это исправить.

У меня достаточно противоречивое отношение к отраслевым конкурсам. Точнее, к тому чтобы участвовать в них в качестве члена жюри.

С одной стороны, это полноценная работа, которая требует достаточно серьезной отдачи ресурсов: причем не только временных, но и эмоциональных. В конце концов, это просто дорого для бизнеса, потому что то внимание, которое я мог направить своей компании, уходит на обработку и оценку проектов участников.

С другой стороны, я считаю, что такие конкурсы решают важную задачу — помогают девелоперскому продукту в нашей стране развиваться. Следовательно, и #сценарии_жизни людей с их помощью становятся чуточку лучше.

Кроме того, в последнее время в конкурсах участвует все больше региональных компаний, а вот жюри по-прежнему преимущественно столичное. Поэтому я со своими тюменскими корнями несколько балансирую эту историю.

В этом году я уже по традиции планирую поддержать премию REPA. Коллеги продлили прием заявок от участников до 31 января. Если вы еще не подали документы, рекомендую этим воспользоваться.

Сегодня на рынке есть явление, которое душит маржинальность девелопера гораздо сильнее, чем стагнирующий спрос.

Я это к чему. Вот Минстрой разработал план поддержки отрасли. Это хорошо. Если меры примут, жизнь девелоперов, вероятнее всего, станет несколько лучше.

Но я бы категорическим образом посмотрел на такое явление как комиссия по программам семейной ипотеки, когда банки заставляют девелоперов платить проценты с тела ипотечного кредита. И это не 1%, не 2%, даже не 5%, а кратно больше. Особенно достается ИЖС.

Если убрать комиссии, это серьезно понизит доходы банковской сферы, зато реально поддержит отрасль в не самой простой ситуации.

Потому что строительные компании будут не просто закрывать сделки — для них эти сделки будут иметь маржинальный смысл. А пока существенная часть дохода девелоперов (а для ряда региональных компаний основная часть) уходит на оплату банковских комиссий.

Если честно, я не очень понимаю, почему этот вопрос не поднимается. В каких-то банках есть эта комиссия, в каких-то нет. Но в самых кредитующих (в том же Сбере) есть.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Каждый месяц девелоперы анализируют по несколько десятков площадок в разных городах.

Процесс требует достаточно серьезных аналитических ресурсов. Должно быть как минимум несколько человек, которые:

▪️ понимают, как разобраться в потенциале площадки;
▪️ могут выстроить ценовую стратегию и стратегию по классности;
▪️ способны прогнозировать объем выбытия в определенный временной период.

Эти специалисты отсеивают лишние площадки (например, неадекватные по цене), а по другим начинается новый уровень обсуждений и переговоров.

Кроме человеческих ресурсов на это, безусловно, требуется время. И чем больше таких площадок, тем больше времени.

Конечно, если девелопер работает в одном городе и хорошо понимает контекст локации, определить потенциал площадки проще. Но вот с экспансией в другие регионы возникают серьезные трудности.

Понимая эту потребность девелопера, мы предложили рынку такую услугу как составление аналитической экспресс-справки для земельного участка. В нее входят:

▪️вводные данные по объекту;
▪️описание района;
▪️новостройки в локации;
▪️справка по проектам-конкурентам;
▪️рыночная квартирография в выбранных классах;
▪️расчетная емкость локации;
▪️основные выводы, использованные материалы и ссылки.

В результате этот продукт позволяет девелоперу очень быстро, всего за три рабочих дня, получить всю необходимую информацию о потенциале той или иной территории.

Справку мы готовим на базе нашего сервиса GMKPotential, для сбора информации и ее обработки используем возможности системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.

Как выглядит справка, можно посмотреть по ссылке. 38 городов России. 3 рабочих дня. Стоимость услуги — 345 000 рублей.

Если вам интересны подробности, напишите моей коллеге Екатерине Григорьевой @katyagrrr

Весь январь целая команда активно работала над нашим традиционным тренд-репортом.

Сейчас большинство процессов завершено. Сборник трендов находится на финальной вычитке. И в ближайшее время мы отправим его всем, кто подписался на бот.

Хочу отметить, что этот тренд-репорт мы готовили вместе с нашими партнерами: Школой управления СКОЛКОВО, компанией VEKA и ГК «А101».

Мы признательны нашим коллегам за поддержку и вовлечение.

Уверены, что собранная и проанализированная нами информация будет вам интересна и полезна.

Приятного чтения!

Если вы еще не подписались на бот, самое время это сделать: @trendreport_bot.