group-telegram.com/MarketHeart/2680
Last Update:
Вернемся на минутку к кризису CRE в Штатах. Незамеченной прошла любопытная статья WSJ:
«Обвинения в мошенничестве с недвижимостью растут как снежный ком по мере падения стоимости коммерческой недвижимости».
Внезапно, выяснилось, что в период с середины 2010-х до 2022 года на рынке ипотечных кредитов США, обеспеченных коммерческой недвижимостью (в основном, многоквартирные дома), продавцы (арендодатели и брокеры) массово завышали стоимость и/или доходы объектов. Яркий пример фундаментальной эрозии рынка, который рос не в себя во время эпохи ZIRP и печатного станка ФРС.
Мошенничество с финансовой отчетностью позволяло брать намного более крупные кредиты под недвижку. Приводится пример здания, доходность которого в 2018 году была завершена брокером ROCO более чем в два раза. В 2019 оно было продано нью-йоркской фирме Chetrit Group (комплексная сделка с рядом объектов была профинансирована займом JP Morgan в размере $481 млн), а уже в 2022 обеспеченный им кредит дефолтнулся.
Сейчас американские прокуроры и регуляторы рынка массово начинают предъявлять объявления в мошенничестве – как минимум 5 арендодателей уже признали вину и пошли на сделку. Госкорпорации Fannie Mae и Freddie Mac превентивно занесли в черный список несколько брокеров, обвиняемых в манипуляциях с заявками на кредиты, включая ведущего игрока рынка – Meridian Capital Group.
___________________________
Отдельно приводится выдержка из экономической статьи 2023, которая указывает на активное соучастие банков-кредиторов в этих схемах.
Они избегали допрасходов на аудит и были заинтересованы в выдаче более крупных кредитов, чтобы в дальнейшем их переупаковать в CMBS и продать институциональным инвесторам (например, пенсионным фондам).
«Выявляет ли COVID вирус в коммерческих ипотечных ценных бумагах (CMBS 2.0)?», [Journal of Finance, John M. Griffin, Alex Priest]
Используя выборку из 39 522 кредитов CMBS с рыночной капитализацией в $650 млрд, андеррайтинг которых был осуществлен в период с 2013 по 2019 год, экономисты проанализировали разницу между андеррайтинговым доходом объектов на момент выдачи и реализованным доходом за первый год.
В целом, хотя андеррайтинговый доход должен быть стабильной и консервативной мерой, он превышает фактический на 5% или более в 29% кредитов.
Более того, существуют экономически значительные и устойчивые различия между кредиторами: более 35% кредитов Starwood, UBS, Ladder Capital, Goldman Sachs, Citigroup, CCRE, Rialto и Morgan Stanley демонстрируют завышение дохода на 5% или более по сравнению с менее чем 20% кредитов у более добросовестных кредиторов.
@MarketHeart | Поддержать
BY Собачье сердце
Share with your friend now:
group-telegram.com/MarketHeart/2680