group-telegram.com/iliilitop/3397
Last Update:
Щас будет непопулярный пост... Понимаю, что большинству легче заходят простые материалы, типа Аааа, вот тут выросло... Оооо, вот тут упало... Застрои зажрались... Эльвиры на вас нет
Понимаете в чём штука... Когда мы смотрим с обывательской точки зрения видя только рост цен недвиги - да, нам кажется что застрои жрут как не в себя )
НО, бизнес, в т.ч. девелоперский, куда более сложная история...
Элементарно есть себес, как строительный, так и полный инвестиционный со всеми % банкам, коммерческими, АХРами и проч. И, о чудо, он тоже растёт. Про проценты бриджей, плотно связанных с ключом, для старта новых проектов, опущу. Но даже по текущим проектам есть неотъемлемое влияние конъюнктуры. За 2023 цены только на арматуру дали + 35% (ДОМрф). А если учитывать горизонт 4 года, то основные категории стройматериалов прибавили в ср. +70% (говорит А101). Короче, при желании можете сами выбрать нужный период и гуглить что как дорожало. Но, с*ко, дорожало. Иногда быстрее метра. Прикладывайте сюда рост зарплат, комиссий агентам-продавцам (да-да, процентик туда, процентик сюда)... Как это всё влияет на маржу?
Кроме того, застрою нужно контролировать не только метрики и ковенанты перед банком по конкретному проекту... Но и по всей группе в целом. В которой сидят не только СЗ (спец. застройщики одного проекта). Но всякие прочие компании группы. Там свои расходы / доходы
Далее... А что считаем? Рентабельность, как вы знаете, тоже бывает разная. Я щас не про то, что фин. выручкой в отчётности девелопера признать можно только поступления бабла за сданное. И пока не сдал - оно лишь числится, как поступление денежных средств на эскроу. А про то, что рентабельность может быть по валовой, по EBITDA, по чистой прибыли... На какую будем ориентироваться?
Например, по консолидированной отчётности Самолёта за 2023: Рент. по валовой 34,7%, а вот по чистой прибыли, с учётом всех расходов и налогов, уже 10,2%
Окай, пусть не по группе. Можно смотреть и по отдельным конкретным проектам. Они вообще все разные. Кто-то стартует с минусовой маржи, надеясь раскачать финмодель в горизонте реализации... Кто-то сразу с плюсовой марж-ти (показывал тут). НО - отбросим минимальные требования банков по устойчивости в 20% для получения ПФ. И предположим, что проект по итогу выдаст 40-60-80% рентабельности. Вот только девелоперский цикл-то одного проекта минимум 4-5 лет. Делите супер доходность на годы, плюсуйте риски и качели конъюнктуры... Мечта? Берётесь?
Поэтому, можно прыгать в контенте и по верхам, хайпуя на "тучных годах", и как зажрался бизнес. Такой подход хорошо растит аудиторию. Вот только, наша-то целевая - человек думающий. Готовый всесторонне смотреть на ситуацию
Сорян, за душную среду. Я кончил