group-telegram.com/iliilitop/4136
Last Update:
ВТБ сегодня также спрогнозил ключ в декабре на +2 п.п. (до 23%). Плюс вангует сохранение этого уровня весь 2025. Зампред ВТБ: Банки вплотную приблизились к бурной воде с сильным штормом, потому что реализовался процентный риск*, в 2025 году он достигнет полноценного шторма
Месяц назад Сбер сулил такой же прицел на 23%. ЦБ же щас постоянно "допускает повышение ключа". Ибо его манёвры пока не срабатывают на инфляшке. И сегодня ребята опять обмолвились, что ждут её выше своих прогнозов (скрин
Кстати, глядя на случившуюся динамику курса бакса, ряд товарищей вообще шептали, что ключ могут дёрнуть сильнее. Куда-то к 24-25%. Страшно, но, думаю, вряд ли. Отклик в инфляшке от валютных горок не настолько быстрый. Хотя скорей всего он, конеш, будет. Но отразится в длительности удерживания большого ключа. На сколько там бакс подрос за полгода? Ок 23%? Ну вот в прошлом году ЦБ подсвечивали, что каждые 10% ослабления рубля дают +0,5-0,6 п.п. к инфляции... Кстати, ЦБ с сегодня и до конца 2024 не будет покупать валюту. Только продавать. Влияет на курс
Между тем, судьба ключа плотно переплетается с недвигой. С тем же новостроем
▪️Очевидное - рост ставок рыночной ипотеки. Она плотно улетит за дикие 30+%. Неочевидное - наших банков-маркетмейкеров ещё сильнее начнёт воротить от госипотеки. Не углубляясь в ликбез по всяческим нормативам, резервам и собственной ликвидности... Банкстеры в конец будут считать льготку невыгодной в её чистом виде. Значит будут ужесточать и накручивать свои условия по выдачам. Помните, как после резких повышений ключа в конце 2023, ребята придумали оброк при продаже в госипотеку. Который, как бы все не хмурились, в этом году стал обыденностью
В тех же, уже часто обязательных, "комбо" прогах - прыгнет ставка на коммерческую часть. Конечно, надеюсь, без кейсов на 282% годовых... Но ПСК шагнёт в двузначные уровни. По любой семейке / ИТ-шке. Требования к ПВ задерут все. Ибо макропруденциальные условия ЦБ не смягчает. Даже наоборот, в 2025 будет жестче. А тут ещё Ипотечный Стандарт с января 2025... Короче, ипотечникам станет прилично тяжелее
▪️Очевидное - стоимость ПФ для застроев. Модели не летают. Проекты в стол. Себес вверх (и строительный, и полный инвестиционный). Например, Стасишин недавно поведал, что для проектов, стартовавших в 2024, доля затрат на обслуживание кредитов в стоимости квадрата в октябре почти достигла 25%. Маржинальность сильно вниз. Я знаю, что большинство из тех, кто "вне рынка" не переубедить. Они непоколебимо верят в полные ложки икры у застроев. Что, конеш, далеко от истины. Неочевидное - банки уже не финансят весь застройский цикл. Повысили требования к собственному участию девелоперов баблом. Т.е. та же земля или на свои, или в дикий бридж по ставке = ключ + 8-9% (до 2024 вроде было +4-6%). А если "свои", то откуда их брать? Облигашки, опять же недешёвые? Продавать что-то ненужное?
▪️Очевидное - на фоне ипотечной истории, объём продаж не у всех идёт по планам и моделям. Открыто снижать прайс банк-кредитор не велит. Застрои начинают перегибать с рассрочками. Шепчут, что уже легко 40-50-60% рассрочки в сделках. Особенно у кого проекты долгие. Неочевидное - денежка при рассрочках, на эскроу капает куцая. Забавно, что в декларациях-то застрои на эскроу записывают всю сумму ДДУ. А по факту там денег сильно меньше. Но сколько конкретно и в каком проекте - вы не увидите в открытых источниках. ЦБ суммы на эскроу показывает только общим срезом по городам и весям. А банки-кредиторы цифры своих проектов не публичат. В итоге, покрытие исчерпания ПФ у застроев падает. Процент обязательств растёт. Ну и опять кружок "себес-маржа". Причём, все ли рассрочные ДДУ конвертнутся в итоговую сделку - не факт. В любом доге покупант должен загасить всю сумму перед вводом дома. А дальше или ипотека, или мутить с разными формами ДКП-будущей-вещи...
Сорян, за портянку в четверг. Короче, вот почему следим за ключом. Вот почему ситуация кислая. И вот почему делайте выводы о движении цен / объёмов продаж. Я кончил
* О Процентном риске, упрощённо в комментах
