Коммерческая недвижимость — это актив, который должен работать на максимум. Вот только как отследить эффективность каждого квадратного метра?

У СберБизнеса есть решение, которое помогает управлять недвижимостью в одном сервисе:

• Отображает полную картину каждого объекта со статусом помещений, сроками договоров и рисками съезда арендаторов
• Отслеживает платежи, напоминает арендаторам о задолженностях и выставляет счета
• Помогает определить оптимальную стоимость аренды для каждого помещения
• Показывает объекты недвижимости рядом с вами, которые можно приобрести значительно дешевле рынка
• Помечает на карте, где ваши объекты принесут максимальный доход

Откройте счёт в СберБизнесе и получите эти инструменты совершенно бесплатно.

#реклама

🤖 Испанский застройщик Aedas Homes хвастается: их ИИ-агент по имени Лара продала первые две квартиры на €800 тыс. За несколько месяцев работы она провела 2200 разговоров с потенциальными клиентами, заинтересовала более 100 человек, организовала свыше 50 показов и сейчас ведёт ещё шесть сделок на сумму более €2,5 млн.

📈 И с одной стороны это новость, а с другой вообще не новость! Да ведь сейчас все в недвижимости пытаются внедрять ИИ и одержимы идеей перевода части продаж в авто-ИИ режим. Повсюду разговоры о внедрении ИИ-чат-ботов, которые «заменят» живых менеджеров. Молокососы с GPT так и норовят унизить: «У тебя что еще нет ИИ-чат-бота?! Ну ты даёшь, дедуль!».

А кто сказал, что покупатели захотят САМИ общаться с чат-ботами, на 99% будучи уверенными в том, что это чат-бот?

🤔 Представьте: вам нужна квартира. И что, теперь писать ИИ-агенту Гордею из ПИК, ИИ-агенту Ане из «Самолёта», ИИ-агенту Люсе из «Донстроя», ИИ-агенту Полиграфу из «Смайнекс» и так далее? Каждому объяснять свои потребности, бюджет, требования к району и планировке? Нет, спасибо! Откуда у среднестатистического homo sapiens столько времени и желания общаться с бездуховными Ларами?

💡 Логичнее другой сценарий: у меня есть персональный ИИ-агент Артём Штрих, который меня знает (мы ж с ним каждый день общаемся) и +\- понимает мои предпочтения. Я ОДИН раз формулирую ему задачу: «Найди студию до ₽50 млн. в пределах ТТК с перламутровыми дверными ручками, сдача до конца 2030 года». И всё! Дальше пусть Штрих сам общается с этой шоблой чат-ботов всех застройщиков 24/7, торгуется, сравнивает условия и приносит мне готовый шортлист из трёх лучших вариантов.

🚀 То есть не человек будет общаться с ИИ-агентами, а ИИ-агенты будут вести переговоры между собой: уточнять наличие квартир, обсуждать скидки и торговаться в заданных пределах. Никаких дожимов и звонков менеджеров, никаких повторных уточнений «потребностей». Только результат: «Вот три перламутровых варианта, брать будем?»

🎯 Сейчас это всё теория. Но где-то через год-полтора новостройки уже начнут подбираться для людей их персональными ИИ-агентами через ИИ-агентов. И никто из живых людей со смартфоном и в здравом уме не будет лично писать застройщикам напрямую, а про звонки я и не говорю даже. Зачем тратить время на общение с десятком Лар, если можно поручить эту очень приятную работу своему цифровому помощнику?

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет

Массовых дефолтов застройщиков не будет, а цены вырастут на 10%. Всё хорошо!?

🚨Глава рейтингового агентства АКРА Владимир Гусаков заявил, что риски массовых дефолтов российских девелоперов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными. При этом цены на недвижимость в новостройках вырастут в пределах 10% в этом году.

⚡️ По мнению Гусакова, застройщики действительно испытывают давление со всех сторон: сжатие спроса из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, рост себестоимости жилья из-за удорожания проектного долга, строительных материалов и рабочей силы. Плюс возросшие расходы на обслуживание корпоративных кредитов бьют по денежному потоку. На этом фоне запуск новых проектов уже сократился на 25% в первом квартале 2025 года.

🛡 Ситуацию частично спасает господдержка — семейная ипотека сохраняет стабильные объемы выдачи, а рассрочки от застройщиков сопровождают порядка 24% сделок по ДДУ. Схема продаж через эскроу-счета работает как подушка безопасности — у девелоперов нет необходимости резко сбрасывать цены для финансирования строительства.

📈 И про цены! Гусаков считает, что на вторичном рынке цены будут расти быстрее новостроек из-за более низкой стоимости квадратного метра. В первом квартале 2025 года строящееся жилье подорожало на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года и вырастет ещё.

🤔 Напомню: рейтинговые агентства это такие организации, которые присваивают «стабильно уверенный А+» рейтинг компании, а через полгода она дефолтится или банкротится (СУ-155, Гарант-Инвест и т.д.).

Что думаете о прогнозе?
👍 Оптимист
🔥 Реалист
👀 Он не в теме

👀 Новое интервью на моих видео-каналах!

📺 О жилой недвижимости, о том, что влияет на цены и спрос, о перспективах Дубая и о многом другом говорим с моим товарищем Йонатаном Йоффе.

🔥 Смотреть здесь:

🖥 Youtube

📺 Rutube

📼 VK

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю

✅ Кучно идут. С 13 мая по 10 июня получили РНС сразу три проекта главного офисного девелопера Москвы - STONE.

🔻10 апреля 2024 вышел анонс проекта STONE Калужская, РНС на который был получено 4 июня 2025
🔻 13 марта 2024 был анонс STONE Ходынка 2, РНС получено 13 мая 2025
🔻 4 июля 2024 — анонс STONE Римская, РНС получено 10 июня 2025

☝️Я решил сделать упражнение: посчитать сроки согласования девелопером проектов с момента их анонса в целях прогнозирования даты получения РНС проектом STONE Мневники.

📊 STONE Калужская «ждала» РНС 420 дней, STONE Ходынка 2 — 426 дней, а STONE Римская «получила» документ за 341 день. Средний срок составил 396 дней или ровно 13 месяцев и 6 дней. В общем, около года +/-.

🔮 Прогноз: если тенденция сохранится, то анонсированный в октябре 2024 года проект STONE Мневники должен получить РНС примерно в середине-конце ноября 2025 года. Интересно, сбудется ли...

💭 Ну и нафига это знать частным инвесторам в недвижимость? STONE начинает продажи на максимально ранних этапах, и ставит привлекательные для инвесторов цены, что создает возможности для получения более высокой доходности (при этом риски всё же имеются).

🪨 Стабильность сроков получения разрешительной документации — важный индикатор профессионализма девелопера. Инвестор может с чуть большей уверенностью планировать свои вложения, зная, что STONE не будет годами «зависать» с бумажками.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Поддержка от государства: 12 новых курортов до 2030 года в рамках нацпроекта

Почему это важно?
Потому что на фоне растущего туризма и дефицита качественных предложений, такие объекты могут давать сразу две доходности:
— от аренды
— и от роста стоимости актива

Формат — загородная недвижимость с полным набором премиальной инфраструктуры: панорамный ресторан, спа, частный пляж, каток, детская зона.

Доходность до 32%

Инвестируйте в премиальную курортную недвижимость на берегу озера в Карелии🏡

Вход от 1,05 млн, участок в собственность и страховка от всех рисков — все это об инвестициях в арендные дома на территории апарт-отеля «Белая дача».

▫️ Гарантированная доходность от 90 000 руб/мес
▫️ Расположение на берегу озера «Красавица», в 55 мин от СПб
▫️ Площадь курорта — 18 Га
▫️ Всесезонная инфраструктура 4*: панорамный ресторан, пляж, спа-комлекс, каток, игровой парк

Сейчас проект еще нишевой — и это как раз тот момент, когда инвестору выгодно входить до того, как он станет мейнстримом.
Все подробности и презентация тут!

Реклама. ООО "БЕЛАЯ ДАЧА
РЕЗОРТ" ИНН 7810948491
Erid:2SDnjc5d5y7

🔴🟡🟢 Что делать, если у вас несколько проектов с абсолютно разными стратегиями? Как адекватно оценить инвестиционный портфель?

✅ Это очень частая ситуация, но инвесторы не знают, что с этим всем делать - во всяком случае это показывают мои консультации.

Например, портфель из трёх проектов:

🔹Перепродажа квартиры с прибылью ₽2 млн. и IRR 20%
🔹Проект, связанный со сдачей коммерческой недвижимости в аренду с IRR 12%
🔹Доля 30% в проекте флиппинга с прибылью 3 млн руб и IRR 35%

👣 Вот простые шаги для грамотной оценки совокупного портфеля:

1️⃣ Создайте финансовую модель для каждого проекта
Для точной оценки нужно построить финансовую модель движения денежных потоков на весь жизненный цикл каждого проекта. Учитывайте все доходы, расходы, налоги по периодам.

2️⃣ Рассчитайте ключевые метрики по каждому проекту: IRR, NPV, общую прибыль, рентабельность инвестиций для каждого актива. Это позволит сравнить их между собой.

3️⃣ Просуммируйте денежные потоки проектов по годам. Сложите притоки и оттоки денег по всем проектам в каждом периоде. Вы получите совокупный денежный поток по портфелю.

4️⃣ Оцените портфель целиком. Используя объединенные денежные потоки, рассчитайте финансовые показатели для всего портфеля: NPV, IRR, общая прибыль и рентабельность.

5️⃣ Оцените риски (возможный убыток) каждого проекта и влияние рисков на портфель.

💼 Оценивая портфель в целом, вы получаете гораздо более реалистичное представление о его доходности и рисках, чем при анализе отдельных проектов. А значит и принимать инвестиционные решения станет проще

🔔 А что делать с инвестиционным портфелем в недвижимости в случае, если один из проектов идет не по плану? Например, сдвигаются сроки проекта или реализуются риски.

📑 Вот основные рекомендации по оценке ситуации и по принятию решения о ликвидации проблемного актива:

1️⃣ Пересмотрите финансовую модель по проблемному проекту.
Внесите актуальные данные - задержки сроков, увеличение затрат, снижение арендных ставок и т.д.

2️⃣ Пересчитайте ключевые метрики - IRR, NPV, общую прибыль при новом сценарии.

3️⃣ Оцените негативное влияние по одному проекту на весь портфель.

4️⃣ Обновите консолидированные денежные потоки портфеля с учетом новых данных по проблемному проекту. Как изменились совокупные показатели доходности?

5️⃣ Определите точку невозврата.
Просчитайте, при каких условиях (срыв сроков, удорожание и др.) проект становится убыточным с отрицательным NPV. Это будет точкой, после которой его ликвидация оправданна.

6️⃣ Просчитайте возможности ликвидации.
Оцените, сколько вы сможете выручить при продаже проблемного актива сейчас или на разных этапах. Определите цену ликвидации, позволяющую компенсировать часть убытков.

7️⃣ Взвесьте все факторы.
Принимайте решение, основываясь не только на финансовых метриках.

🔍Если анализ покажет, что для восстановления показателей проекта требуются критические дополнительные вложения средств и времени, а продолжение нахождения в проекте несёт высокий риск значительных убытков - ликвидация может быть оправданным решением.

☝️Важно своевременно выявлять угрозы на ранних этапах. В этом помогает план-факторый анализ.

💼 При грамотном портфельном управлении вы сможете вовремя закрыть один проблемный актив, минимизировав потери и сохранив доходность всего портфеля в целом.

🖥 Кстати, я собираюсь провести в конце июня вебинар по управлению портфелем недвижимости, для инвесторов, у которых более 2-х проектов в реализации. На вебинаре (бесплатном, конечно) покажу на живом примере как работать с портфелем, поделюсь шаблонами фин.моделей и т.д.

🔥 Если эта тема вам интересна - поставьте огонёк!

Прокшино: плохой или хороший проект?

🔥 Не смолкают обсуждения «провальности» проекта Прокшино. «Маленькие» дивиденды, «низкая» ликвидность на вторичном рынке и прочее. А мы в SimpleEstate считаем, что это один из самых лучших и один из самых классных проектов в нашем портфеле. Давайте разберемся!

🔄 Напоминаем, что в мире прямых инвестиций есть разные типы проектов: «дойные коровы» для стабильных денежных потоков и «мясные коровы» для роста капитала. Прокшино относится ко второму типу — здесь основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.

📈 Проект развивается точно по первоначальному плану. За последние два квартала сопоставимые продажи супермаркета выросли в среднем на 72% год к году, а трафик увеличился на 50-55% благодаря планомерному заселению района. В четвертом квартале 2024 года введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир — сейчас идет выдача ключей и заселение. Арендная ставка тоже растет: с 6% от товарооборота при открытии до 7% сейчас и 7,5% с сентября 2025 года.

💰 Финансовые результаты говорят сами за себя. Стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки в августе 2022 года — с 280 до 463 миллионов рублей. Акционерный капитал увеличился на 45%, а цена акции поднялась с 10,000 до 14,500 рублей. Фактическая IRR составляет 16% — точно как планировалось при покупке. Налог на имущество снизился в 5,5 раза благодаря переводу на кадастровую стоимость.

🎯 Но самый убедительный аргумент в пользу проекта — недавнее предложение нашего продавца (инвестора, который продал нам объект в 2022 году) выкупить помещение супермаркета обратно на 30% дороже цены продажи нам, т.е. примерно по 13,000 рублей за акцию. Когда мы начали обсуждать этот вариант с нашими крупнейшими инвесторами, они категорически не согласились с такой оценкой. Отметим, что наш продавец — не новичок на рынке, у него значительный портфель, размещенный в коммерческой недвижимости с супермаркетами. Т.е. он отлично понимает, что делает, и готов платить за возврат и полный контроль над активом живыми деньгами.

📊 По результатам полного заселения ЖК к 2027 году ожидается выход на дивидендную доходность около 9% годовых. «Перекресток» — бренд номер один среди супермаркетов в Москве и Московской области с почти тысячей магазинов. Дивиденды растут по четкому графику, в первом квартале 2025 года выплачено 60 рублей на акцию, во втором планируется 70 рублей, в третьем — 80, в четвертом — 90. Низкие дивиденды в прошлом были связаны исключительно с раскачкой «Перекрестка» в новом районе.

🚀 Команда SimpleEstate продолжает верить в проект и прилагает максимум усилий к повышению ликвидности акций АО "Симпл Эстэйт Шесть" на вторичном рынке!

⏳ Инвестиции в коммерческую недвижимость — это марафон, а не спринт. Для терпеливых инвесторов, готовых подождать до 2027 года, проект может стать очень прибыльным. Для тех, кому нужны дивиденды «здесь и сейчас», стоит пересмотреть свою стратегию или выбрать проекты типа «дойная корова». Когда умные деньги готовы переплачивать за актив — это лучший индикатор качества инвестиции.

3 проекта в недвижимости с оптимальным соотношением риска и доходности

Друзья, наши партнеры — клуб инвесторов «Деньги» регулярно коллективно инвестируют в разные проекты недвижимости.

За последние 6 лет из более чем 60 их проектов 95% успешных — всего 2 несостоявшихся и еще 2 были с низкой доходностью.

И сейчас у наших партнеров есть 3 актуальных проекта для инвестиций 👇

1️⃣ Строительство домов бизнес-класса на гольф-полях

Стратегия: строительство загородных домов премиум сегмента на территории гольф-курорта мирового класса в Дмитровском районе и их продажа
Срок: 12 месяцев
Прогнозируемая доходность инвестора: 40% годовых инвестору

2️⃣Флиппинг в премиум-ЖК на Якиманке

Стратегия: покупка квартиры с дисконтом, ремонт и продажа конечным владельцам
Срок: 6-9 месяцев
Прогнозируемая доходность инвестора: 35-45% годовых

3️⃣ 409 м2 офисных площадей на 1 этаже здания на Беговой

Стратегия: ремонт, заполнение арендаторами, продажа как ГАБ целиком или частями
Срок: 8-12 месяцев
Доходность инвестора: 32,5-37,5% годовых

Чтобы узнать все подробности по проектам, их экономике и порядке инвестиций, оставьте заявку здесь — money-event

Реклама ИП ЛЮБУНЬ АНДРЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ ИНН 771870203457 erid: 2VtzqxUU742

🛒 Маркетплейс Wildberries планирует начать продажи недвижимости, бахнула Татьяна Ким. Маркетплейс по её словам ведёт переговоры с «крупными проектами» (видимо с застройщиками) и собирается «пробовать продавать квартиры». Ну ОЗОН уже пару лет назад «попробовал продавать квартиры» - много напродавал?

📉 Но главное! Классические поисковики типа Яндекс и Google доживают в нынешнем виде последние деньки. Люди всё чаще ищут информацию прямо в ИИ-чатах и поэтому у Яндекса появился нейропоиск с Алисой, а у Гугла - нейросеть Gemini. Про «Циан» или «Авито» и говорить не приходится - их ждёт тотальное снижение живого человеческого трафика уже через 1,5-2 года, копаться в этой куче будут нейросети, а не люди. Вот это будет обвал, коллапс и кризис.

🎯 Зачем кому-то листать сотни объявлений, если можно сформулировать расширенный запрос с основой в виде: «Найди двушку у ТТК до ₽30 млн. с видом на воду и парк» и получить готовый список с анализом? Классифайды превратятся в музейные экспонаты эпохи «когда люди сами искали квартиры».

🤖 И кстати, первые кейсы использования ИИ в поиске недвижимости уже показывает нейросеть-агент Manus. Он не просто ищет объекты по заданным критериям, а анализирует рынок, сравнивает предложения и даёт рекомендации как консультант.

🚀 В общем, попытки Wildberries «продавать квартиры» на маркетплейсе напоминают последние судороги уходящей эпохи. Это как открывать магазин дисков в эпоху mp3.

💡 Итого: «крупным проектам» (видимо застройщикам) лучше крепко подумать о том, как им в ближайшем будущем попасть в рекомендации Алисы, чата ГПТ или Gemini, а на Wildberries, ЦИАН и Авито много и надолго не ставить.

🏗 Застройщик «Гранель» стартанул с продажами квартир во 2-й очереди жилого комплекса бизнес-класса MYPRIORITY Павелецкая в 7 мин.пеш. от ст. м. «Павелецкая», Москва, ул. Дубининская, вл.17

💵📐 Цены и планировки: мин.стоимость от ₽24 млн, а минимально доступная площадь от 40,38 м2.

📅 Ввод в эксплуатацию намечен на 3 кв. 2028 года.

🏢 Проект: вторая очередь включает 818 квартир - 3 корпуса высотой от 9 до 24 этажей на едином стилобате. Застройщик обещает благоустройство с детскими площадками, спортивными зонами, амфитеатром и лаундж-зонами.

⭕️ Между прочим проект MYPRIORITY Павелецкая пользуется спросом - входит в топ-3 продаж в ЦАО с долей 12% от всех сделок на первичном рынке.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Затоваривание новостройками: уже реальность?

🏠 Портал «EPЗ.PФ» пугает рисками избыточного предложения на рынке новостроек в 33 регионах России. По данным аналитиков, в 50 субъектах страны темпы продаж отстают от ввода новых проектов.

🔴 Критическая зона риска включает пять регионов: Орловская, Пензенская, Челябинская области, Красноярский край и Карачаево-Черкесия демонстрируют наиболее серьёзное отставание продаж от предложения. В этих регионах застройщики уже фиксируют снижение цен на первичное жильё.

🟡 Высокие риски затронули 28 регионов: среди них Краснодарский край, Ставропольский край, Дагестан, Свердловская и Ленинградская области, Крым. Здесь конкуренция между девелоперами заметно усилилась, а покупатели получили больше возможностей для выбора и торга.

🟢 Умеренная ситуация сложилась в ключевых регионах: Московская область, Приморский край и Санкт-Петербург пока демонстрируют средний уровень риска.

🔋И только Вологодская область показывает минимальные риски затоваривания (но мы туда не поедем - там не наливают).

👍 Это начало
🔥 Это конец
👀 Верю в дефицит

🏗 Застройщик ДАРС-Девелопмент (жильё и коммерческая недвижимость в Ульяновске, Уфе и Хабаровске) размещает новый выпуск своих ЦФА на СПБ-Бирже.

Детали:
💰Объём: 0,5 млрд руб.
💵 Доходность: 26,25% годовых
🪙 Цена ЦФА: 1000 руб.
🗓Срок погашения - декабрь 2025
🗳Выплата купона ежемесячно.

⚠️ Не реклама, не инвест.рекомендация

🔥Анонсирован STONE Ходынка 4️⃣

🏗 Девелопер STONE подтвердил планы строительства бизнес-центра STONE Ходынка 4️⃣ вблизи станции метро «ЦСКА». Адрес: г.Москва , Ходынский бульвар.

🏢Бизнес-центр STONE Ходынка 4️⃣ площадью 160 000 м2 станет логичным продолжением ансамбля STONE Ходынка 1️⃣, 2️⃣ и 3️⃣.

☝️Архитектурная концепция предполагает создание L-образного высотного здания. В общем, STONE такими темпами точно будет доминировать над районом!

🏁 Ждём старт продаж!

🏨 Банк ДOM.PФ планирует масштабно внедрить проектное финансирование для апарт-комплексов гостиничного типа по аналогии с жилищным строительством — с использованием эскроу-счетов и возможностью снижения ставки при их наполнении.

🔍 Александр Аксаков, старший вице-президент банка (и, кстати, сын того самого Анатолия Аксакова из Госдумы, который славится критикой застройщиков и регулярно проваливающимися прогнозами), рассказал на ПМЭФ, что текущее законодательство уже позволяет проводить такие сделки. «В настоящее время мы рассматриваем больше десятка таких проектов, первый кредит по такой схеме был выдан еще в 2023 году», — пояснил сын депутата.

💼 Для розничных покупателей лоты будут продаваться только при условии заключения договора обратной аренды с отельным оператором, который после ввода объекта будет управлять номерным фондом. Банк ставит два обязательных требования: гостиницей должен управлять квалифицированный отельный оператор, а сам объект обязан пройти классификацию по системе «звёздности».

🌴 Эта инициатива, по всей видимости, прежде всего касается апартаментов в курортных регионах России и туристических центров, и в меньшей степени относится к столице - Москве, где апартаменты фактически запрещают как класс недвижимости (и даже гостиничные!🤬).

✔️Защита средств через эскроу-счета снизит риски инвесторов, а стандартизация требований к отельным операторам потенциально повысит качество управления.

🤔 Младший нас похоже больше радует, чем старший. Что думаете о новом подходе банка?

👍 Хорошая тема.
🔥 Банкиры опять нашли на чем заработать!
👀 Обязаловка это плохо...