💔Когда нет денег - есть гостевой дом
🏗 С 1 сентября 2025 года в 18 регионах России (Краснодарский край, Крым, Севастополь, Сириус, Республика Алтай, Алтайский край, Дагестан, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Ивановская, Владимирская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская, Калининградская, Ленинградская и Херсонская области) стартует государственный эксперимент по легализации гостевых домов. Теперь бабушки смогут легально зарабатывать на туристах, а государство - получать налоги с «теневого» турбизнеса.
🎭 По новому закону гостевой дом - это индивидуальный жилой дом или его часть, построенный на участках ИЖС, ЛПХ или садоводства, где комнаты сдаются туристам. С 1 января 2026 года все такие дома должны получить уникальный номер и войти в единый реестр классифицированных средств размещения (наравне с отелями).
💸 Например, в Крыму в «сером» секторе работает около 12 тысяч гостевых домов, и проживание в них дешевле, чем в классических отелях. Владельцы отелей недовольны - им приходится соблюдать противопожарные, санитарные и антитеррористические нормы, а гостевые дома пока живут по принципу «сойдет для сельской местности».
🤯 При этом лично с моей точки зрения, решение о легализации примут не более 5% всех существующих гостевых домов. Вступление в реестр гостевых домов влечет за собой расходы на соблюдение требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД (миграционный учет), плюс более дорогие коммунальные услуги, вывоз мусора, а в перспективе рост налогов на недвижимость и землю (но это неточно). А еще противопожарные требования - два эвакуационных выхода, огнеупорные материалы, санузлы в каждом номере...
🔥 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы владеете загородной недвижимостью в туристических регионах - самое время подумать о легализации. С одной стороны, появляется официальная возможность зарабатывать на туристах. С другой - требования безопасности и прочая бюрократия. Плюс есть риск, что через пару лет эксперимент свернут, а вы останетесь с кучей документов, лицензий и необходимостью соответствовать... Так что взвешивайте риски!
🔥 Это провокация.
👀 Вижу инвест...
👍 Бегу легализовываться!
🏗 С 1 сентября 2025 года в 18 регионах России (Краснодарский край, Крым, Севастополь, Сириус, Республика Алтай, Алтайский край, Дагестан, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Ивановская, Владимирская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская, Калининградская, Ленинградская и Херсонская области) стартует государственный эксперимент по легализации гостевых домов. Теперь бабушки смогут легально зарабатывать на туристах, а государство - получать налоги с «теневого» турбизнеса.
🎭 По новому закону гостевой дом - это индивидуальный жилой дом или его часть, построенный на участках ИЖС, ЛПХ или садоводства, где комнаты сдаются туристам. С 1 января 2026 года все такие дома должны получить уникальный номер и войти в единый реестр классифицированных средств размещения (наравне с отелями).
💸 Например, в Крыму в «сером» секторе работает около 12 тысяч гостевых домов, и проживание в них дешевле, чем в классических отелях. Владельцы отелей недовольны - им приходится соблюдать противопожарные, санитарные и антитеррористические нормы, а гостевые дома пока живут по принципу «сойдет для сельской местности».
🤯 При этом лично с моей точки зрения, решение о легализации примут не более 5% всех существующих гостевых домов. Вступление в реестр гостевых домов влечет за собой расходы на соблюдение требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД (миграционный учет), плюс более дорогие коммунальные услуги, вывоз мусора, а в перспективе рост налогов на недвижимость и землю (но это неточно). А еще противопожарные требования - два эвакуационных выхода, огнеупорные материалы, санузлы в каждом номере...
🔥 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы владеете загородной недвижимостью в туристических регионах - самое время подумать о легализации. С одной стороны, появляется официальная возможность зарабатывать на туристах. С другой - требования безопасности и прочая бюрократия. Плюс есть риск, что через пару лет эксперимент свернут, а вы останетесь с кучей документов, лицензий и необходимостью соответствовать... Так что взвешивайте риски!
🔥 Это провокация.
👀 Вижу инвест...
👍 Бегу легализовываться!
Очень странные дела!
💼 «Магнит» ведет переговоры о продаже своих гипермаркетов «Ленте»... На первый взгляд звучит как обычная история консолидации рынка — один игрок покупает активы другого для расширения. Но копнув глубже, понимаешь: эта сделка полна противоречий и вызывает массу вопросов.
🧮 Якобы «Магнит» хочет отчудить 251 гипермаркетов и 195 супермаркетов — итого 446 объектов, которые оцениваются в 100 млрд рублей. Получается в среднем 224 млн рублей за магазин.
🤔Вот только один вопрос: зачем тут гипермаркеты? Их рентабельность падает, покупательские привычки меняются в пользу доставки и магазинов «у дома». Самое парадоксальное в этой истории — «Лента» собирается покупать именно тот сорт активов, от которых сама активно избавлялась.
🧹В 2023 году компания провела масштабную «зачистку» портфеля, закрыв множество неэффективных гипермаркетов и фактически признав этот формат тупиковым направлением. Руководство «Ленты» публично заявляло о переориентации на «магазины у дома» и даже купило сеть «Монетка» именно для развития этого направления. И вдруг — разворот на 180 градусов?
🏪 «Магнит», со своей стороны, тоже демонстрирует четкое понимание трендов рынка. Компания последовательно сокращает количество гипермаркетов, делая ставку на формат «у дома». Логика понятна: лучше продать проблемные активы и сосредоточиться на перспективных направлениях.
🪆В общем дело ясное, что дело темное. Если сделка состоится, с моей точки зрения, это станет негативным сигналом для «Ленты».
💼 «Магнит» ведет переговоры о продаже своих гипермаркетов «Ленте»... На первый взгляд звучит как обычная история консолидации рынка — один игрок покупает активы другого для расширения. Но копнув глубже, понимаешь: эта сделка полна противоречий и вызывает массу вопросов.
🧮 Якобы «Магнит» хочет отчудить 251 гипермаркетов и 195 супермаркетов — итого 446 объектов, которые оцениваются в 100 млрд рублей. Получается в среднем 224 млн рублей за магазин.
🤔Вот только один вопрос: зачем тут гипермаркеты? Их рентабельность падает, покупательские привычки меняются в пользу доставки и магазинов «у дома». Самое парадоксальное в этой истории — «Лента» собирается покупать именно тот сорт активов, от которых сама активно избавлялась.
🧹В 2023 году компания провела масштабную «зачистку» портфеля, закрыв множество неэффективных гипермаркетов и фактически признав этот формат тупиковым направлением. Руководство «Ленты» публично заявляло о переориентации на «магазины у дома» и даже купило сеть «Монетка» именно для развития этого направления. И вдруг — разворот на 180 градусов?
🏪 «Магнит», со своей стороны, тоже демонстрирует четкое понимание трендов рынка. Компания последовательно сокращает количество гипермаркетов, делая ставку на формат «у дома». Логика понятна: лучше продать проблемные активы и сосредоточиться на перспективных направлениях.
🪆В общем дело ясное, что дело темное. Если сделка состоится, с моей точки зрения, это станет негативным сигналом для «Ленты».
«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?
💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.
🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.
💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.
🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.
📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.
🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.
🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.
🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.
💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.
🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.
💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.
🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.
📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.
🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.
🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.
🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.
📍Некоторые консультанты упражняются в том, как именовать локации, в которых строятся сейчас московские бизнес-центры! Пока в топе определений «неочевидные» и «неожиданные». Я бы предложил ввести в оборот «сюрприз-локация». Например, «новый БЦ класса А в сюрприз-локации Калошино». Звучит неплохо!
🤐 Посмеялись и хватит.
Серьезный ❓: Может ли офис класса А находиться в Калошино?
🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.
🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».
✔️То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Калошино или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.
⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.
☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.
☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.
🅿️.💲. Калошино это московский район на окраине востока города, бывшая промзона, ныне подвергающаяся тотальной джентрификации.
👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Калошино лучше, душевнее
🤐 Посмеялись и хватит.
Серьезный ❓: Может ли офис класса А находиться в Калошино?
🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.
🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».
✔️То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Калошино или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.
⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.
☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.
☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.
🅿️.💲. Калошино это московский район на окраине востока города, бывшая промзона, ныне подвергающаяся тотальной джентрификации.
👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Калошино лучше, душевнее
🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.
⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.
🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.
📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.
🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.
💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.
💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.
🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.
❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!
🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?
🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.
💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?
🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.
👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?
⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.
🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.
📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.
🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.
💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.
💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.
🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.
❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!
🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?
🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.
💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?
🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.
👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤐 NDA - соглашение о молчании. Сколько же я их подписал! И не сосчитать...
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
👀 ВНЕЗАПНО! «Горячая 20-ка» от «Гранель»!
🎤 Я сначала решил, может это конкурс караоке? Желающие купить квартиру поют песни, и 20-ти лучшим застройщик даёт жирную скидку. Типа «Игры в кальмара» или «Бегущего человека», только все поют.
🏗 Но нет. Оказалось, что «Горячая 20-ка» это 20 лотов со скидками в «MYPRIORITY Дубровка» и «MYPRIORITY Павелецкая». Причём скидки не 20%, а до 16% при 100% оплате или покупке по ипотеке в «Дубровке». Плюс еще добавили программу отсрочки платежа по покупке на 3 месяца. А вот в проекте на «Павелецкой» скидки уже до 17%.
😳 Похоже, застройщик решил немного подогреть интерес к своим объектам перед очередными длинными праздниками.
🎤 Я сначала решил, может это конкурс караоке? Желающие купить квартиру поют песни, и 20-ти лучшим застройщик даёт жирную скидку. Типа «Игры в кальмара» или «Бегущего человека», только все поют.
🏗 Но нет. Оказалось, что «Горячая 20-ка» это 20 лотов со скидками в «MYPRIORITY Дубровка» и «MYPRIORITY Павелецкая». Причём скидки не 20%, а до 16% при 100% оплате или покупке по ипотеке в «Дубровке». Плюс еще добавили программу отсрочки платежа по покупке на 3 месяца. А вот в проекте на «Павелецкой» скидки уже до 17%.
😳 Похоже, застройщик решил немного подогреть интерес к своим объектам перед очередными длинными праздниками.
💼 Москва готовится к офисному затовариванию?
🏢 К 2030 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 137 бизнес-центров общей площадью более 6,5 млн м2. Около половины нового строительства — порядка 3,1 млн м2 — будет сосредоточено в шести ключевых кластерах, согласно данным NF GROUP.
🎯 Лидером по объёмам станет район Большой Сити с показателем почти 1,7 млн м2 арендопригодной площади. На втором месте расположился Южный порт (560 тыс. м2), на третьем — Ходынка (300 тыс. м2). Также в список вошли Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт.
💰 Средневзвешенная цена продажи в формирующихся деловых кластерах по итогам I квартала 2025 года составила около ₽470 т./м2. Самые дорогие предложения зафиксированы в Большом Сити и Ходынке — свыше ₽480 т./м2. Эксперты прогнозируют, что к концу года средняя цена может приблизиться к отметке ₽500 т./м2.
🔄 Важная тенденция: с 2021 года структура рынка кардинально изменилась. Если раньше девелоперы строили офисы «под аренду», то теперь 65-70% новых площадей предлагается на продажу. Причины просты — программа МПТ с льготными условиями смены ВРИ и высокая стоимость заёмного финансирования делают продажу экономически более выгодной.
🥺 Вот такая перспектива.
❓Как думаете, построят к 2030 аж 6,5 млн м2 офисов?
👍 Построят и сдадут в аренду!
🔥 Построят, но НЕ сдадут в аренду.
👀 Как и всегда перенесут сдачу на 2032-35 годы
🎯 Лидером по объёмам станет район Большой Сити с показателем почти 1,7 млн м2 арендопригодной площади. На втором месте расположился Южный порт (560 тыс. м2), на третьем — Ходынка (300 тыс. м2). Также в список вошли Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт.
💰 Средневзвешенная цена продажи в формирующихся деловых кластерах по итогам I квартала 2025 года составила около ₽470 т./м2. Самые дорогие предложения зафиксированы в Большом Сити и Ходынке — свыше ₽480 т./м2. Эксперты прогнозируют, что к концу года средняя цена может приблизиться к отметке ₽500 т./м2.
🔄 Важная тенденция: с 2021 года структура рынка кардинально изменилась. Если раньше девелоперы строили офисы «под аренду», то теперь 65-70% новых площадей предлагается на продажу. Причины просты — программа МПТ с льготными условиями смены ВРИ и высокая стоимость заёмного финансирования делают продажу экономически более выгодной.
🥺 Вот такая перспектива.
❓Как думаете, построят к 2030 аж 6,5 млн м2 офисов?
👍 Построят и сдадут в аренду!
🔥 Построят, но НЕ сдадут в аренду.
👀 Как и всегда перенесут сдачу на 2032-35 годы
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Квартиры от ПИК побеждают доллар, депозиты и кэш. Где-то в лучшем мире.
🥊 Как думаете, кто / что бы победил(о) в битве инвестиций, если бы она была реальностью:
👍 Доллар
🔥 Кэш (рубли)
👀 Депозит
🤔 Квартира (пусть будет от ПИК)
⚠️ Это рекламный ролик, но мне за его размещение, увы, не платили...
🥊 Как думаете, кто / что бы победил(о) в битве инвестиций, если бы она была реальностью:
👍 Доллар
🔥 Кэш (рубли)
👀 Депозит
🤔 Квартира (пусть будет от ПИК)
⚠️ Это рекламный ролик, но мне за его размещение, увы, не платили...
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥 А вообще реклама инвестиций в недвижимость обычно такая... смотреть со звуком.
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
📉 ЦБ снизил ключевую ставку до 20% — что будет со ставками по вкладам?
📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.
🤔Что это значит для вкладчиков?
🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.
🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Кто держал вклады под 21% — зафиксировали пик.
📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.
🤔Что это значит для вкладчиков?
🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.
🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Кто держал вклады под 21% — зафиксировали пик.
Тёмные окна квартир-сейфов.
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
🎰 История создателей одного очень известного международного букмекера «1x-Вет». Трое уроженцев Брянска получив баснословные (₽63 млрд.) доходы от игорного бизнеса в России и Европе вложили их в основном в российскую региональную недвижимость. Они купили 150 торговых объектов в Брянске, Липецке, Рязани, Белгороде и Москве; им принадлежит брянский ТЦ «Родина», помещения гипермаркетов «Линия», а также отели в Смоленске, Чебоксарах и Челябинске.
👍 Я люблю Брянск и Чебоксары, но мне сложно представить, что покупки торговых центров и отелей в городах с численностью населения до 1 млн.чел. были сделаны с целью инвестировать деньги! Похоже, что учредители «1x-Вет» просто пытались как можно быстрее вложить горячие деньги в то, что лично знали и понимали.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Именно вам посвящена эта информация — ведь многие из нас проявляют активный интерес к покупке коммерческой недвижимости.
Калашный, 5 — смарт-офисы в 2 минутах от Кремля — от 13,5 млн ₽
Покупаете 10 м² — пользуетесь всем этажом:
✔️ Лаунж-зоны, кухня, кофе-поинт, переговорные
✔️ Дизайнерский ремонт от студии из Дубая
✔️ Доступ 24/7 по Face ID, климат-контроль
✔️ Высокий спрос — найдем арендатора за 30 дней
💰 Окупаемость от 5,5 лет
📍 Центр Москвы
📦 13 лотов в продаже (из 16)
👉 Подробности и презентация доступны в боте: @Kalashnyoficce2_bot
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwiaMVp
Калашный, 5 — смарт-офисы в 2 минутах от Кремля — от 13,5 млн ₽
Покупаете 10 м² — пользуетесь всем этажом:
✔️ Лаунж-зоны, кухня, кофе-поинт, переговорные
✔️ Дизайнерский ремонт от студии из Дубая
✔️ Доступ 24/7 по Face ID, климат-контроль
✔️ Высокий спрос — найдем арендатора за 30 дней
💰 Окупаемость от 5,5 лет
📍 Центр Москвы
📦 13 лотов в продаже (из 16)
👉 Подробности и презентация доступны в боте: @Kalashnyoficce2_bot
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwiaMVp
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
❌ Не покупайте коммерческую недвижимость у застройщиков!
🏪 В последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, которые ранее никогда не сталкивались с данным классом активов. Инвесторов привлекает возможность получения стабильного пассивного дохода от аренды, причем существенно более высокого чем при классической сдачи в аренду жилой недвижимости. При этом входной чек сопоставим с квартирами! Сотни миллионов рублей иметь совершенно не обязательно.
🏗 И если раньше инвесторы в недвижимость чаще всего покупали квартиры или апартаменты у застройщиков, то сейчас в офисах продаж стоят очереди из инвесторов, желающих купить именно коммерческую недвижимость.
🤔 Идея может показаться совершенно логичной, так как все же знают, что на этапе строительства всегда покупать выгоднее, чем покупать уже готовый объект с арендатором. При этом ещё и не нужно проверять продавца, сам объект, его историю и техническое состояние. Вы покупаете совершенно новый объект. Чистый и прозрачный. Любуясь красивыми рендерами в современном офисе продаж, попевая кофе с печеньками.
🤯 Но на практике, к сожалению, покупка коммерческой недвижимости на этапе строительства очень часто оказывается покупкой неликвида по завышенной цене. Особенно для инвесторов с бюджетом до 100 млн руб.
🤩 Мы в SimpleEstate постоянно общаемся с инвесторами, брокерами, застройщиками и экспертами рынка и видим как часто неподготовленные частные инвесторы теряют огромные деньги на коммерческой недвижимости. И больше всего денег теряется именно в красивых новостройках.
📕 А статистика рынка, которую мы публикуем каждый квартал, наглядно показывает, что средняя стоимость строящихся объектов коммерческой недвижимости выше, чем средняя стоимость уже готовых объектов с арендаторами!
❓ Почему так происходит? С какими проблемами сталкиваются частные инвесторы при покупке коммерции у застройщика? И что же делать?
📺 Разбираемся в новом видео на канале инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate 👇
📱 YouTube
🤩 RuTube
🏪 В последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, которые ранее никогда не сталкивались с данным классом активов. Инвесторов привлекает возможность получения стабильного пассивного дохода от аренды, причем существенно более высокого чем при классической сдачи в аренду жилой недвижимости. При этом входной чек сопоставим с квартирами! Сотни миллионов рублей иметь совершенно не обязательно.
🏗 И если раньше инвесторы в недвижимость чаще всего покупали квартиры или апартаменты у застройщиков, то сейчас в офисах продаж стоят очереди из инвесторов, желающих купить именно коммерческую недвижимость.
🤔 Идея может показаться совершенно логичной, так как все же знают, что на этапе строительства всегда покупать выгоднее, чем покупать уже готовый объект с арендатором. При этом ещё и не нужно проверять продавца, сам объект, его историю и техническое состояние. Вы покупаете совершенно новый объект. Чистый и прозрачный. Любуясь красивыми рендерами в современном офисе продаж, попевая кофе с печеньками.
🤯 Но на практике, к сожалению, покупка коммерческой недвижимости на этапе строительства очень часто оказывается покупкой неликвида по завышенной цене. Особенно для инвесторов с бюджетом до 100 млн руб.
📕 А статистика рынка, которую мы публикуем каждый квартал, наглядно показывает, что средняя стоимость строящихся объектов коммерческой недвижимости выше, чем средняя стоимость уже готовых объектов с арендаторами!
❓ Почему так происходит? С какими проблемами сталкиваются частные инвесторы при покупке коммерции у застройщика? И что же делать?
📺 Разбираемся в новом видео на канале инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate 👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
Не покупайте коммерческую недвижимость у застройщиков! Почему инвесторы теряют деньги на коммерции.
За последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, желающих получать пассивный доход от аренды и зарабатывать на росте стоимости недвижимости. Все это привело к высокому спросу, большой конкуренции за объекты и снижению…
❌ Друзья, наш мир не черно-белый — не всё так однозначно.
☝️Название у видео такое - для привлечения внимания к важной проблеме.
✔️Суть проблемы состоит в том, что частные инвесторы при принятии инвестиционных решений ориентируются на рендеры, но не на аналитику и цифры. И проблема здесь не в застройщиках, а в частных инвесторах.
🥺 К сожалению, несмотря ни на что (мои усилия в том числе) частные инвесторы в массе своей не изучают рынок, локацию, конкурентное окружение, ставки аренды, не умеют и не хотят создавать финансовые модели и т.д.
⚠️ У застройщиков можно покупать!
🔍 Только всегда нужно применять инвестиционный анализ и разбираться в том, что планируется к приобретению. Чтобы потом не было обманутых надежд и сожалений. Инвестиции - это большая работа, её нужно делать хорошо или не делать совсем.
🏪 Пример удачной покупки - проект «Новое Летово» от SimpleEstate. Помещения были приобретены именно у застройщика на этапе строительства в 2023 году.
☝️Название у видео такое - для привлечения внимания к важной проблеме.
✔️Суть проблемы состоит в том, что частные инвесторы при принятии инвестиционных решений ориентируются на рендеры, но не на аналитику и цифры. И проблема здесь не в застройщиках, а в частных инвесторах.
🥺 К сожалению, несмотря ни на что (мои усилия в том числе) частные инвесторы в массе своей не изучают рынок, локацию, конкурентное окружение, ставки аренды, не умеют и не хотят создавать финансовые модели и т.д.
⚠️ У застройщиков можно покупать!
🔍 Только всегда нужно применять инвестиционный анализ и разбираться в том, что планируется к приобретению. Чтобы потом не было обманутых надежд и сожалений. Инвестиции - это большая работа, её нужно делать хорошо или не делать совсем.
🏪 Пример удачной покупки - проект «Новое Летово» от SimpleEstate. Помещения были приобретены именно у застройщика на этапе строительства в 2023 году.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Коммерческая недвижимость — это актив, который должен работать на максимум. Вот только как отследить эффективность каждого квадратного метра?
У СберБизнеса есть решение, которое помогает управлять недвижимостью в одном сервисе:
• Отображает полную картину каждого объекта со статусом помещений, сроками договоров и рисками съезда арендаторов
• Отслеживает платежи, напоминает арендаторам о задолженностях и выставляет счета
• Помогает определить оптимальную стоимость аренды для каждого помещения
• Показывает объекты недвижимости рядом с вами, которые можно приобрести значительно дешевле рынка
• Помечает на карте, где ваши объекты принесут максимальный доход
Откройте счёт в СберБизнесе и получите эти инструменты совершенно бесплатно.
#реклама
У СберБизнеса есть решение, которое помогает управлять недвижимостью в одном сервисе:
• Отображает полную картину каждого объекта со статусом помещений, сроками договоров и рисками съезда арендаторов
• Отслеживает платежи, напоминает арендаторам о задолженностях и выставляет счета
• Помогает определить оптимальную стоимость аренды для каждого помещения
• Показывает объекты недвижимости рядом с вами, которые можно приобрести значительно дешевле рынка
• Помечает на карте, где ваши объекты принесут максимальный доход
Откройте счёт в СберБизнесе и получите эти инструменты совершенно бесплатно.
#реклама