🏠 Как граждане России выбирают жилье?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, в последние 2,5 года россияне при покупке жилья в первую очередь ориентировались на его стоимость и расположение. Как мы писали, для покупателей новостроек важную роль также играло наличие льготной ипотеки. На вторичке же значимый фактор – возможность сразу въехать в квартиру, а в сегменте частных домов – правовой статус населенного пункта, от которого зависит возможность прописки.

Что касается размера приобретаемого жилья, в многоквартирных домах россияне покупали преимущественно двухкомнатные квартиры площадью 50–55 кв. м. При этом в новостройках только 22% покупателей смогли приобрести квартиры с тремя и более комнатами, тогда как на вторичном рынке этот показатель достигает 30%. Это отражает, в том числе, дисбаланс в квартирографии. Если в жилых домах, построенных до 2000 года, 36% всех квартир имеют три комнаты и больше, то в современных строящихся домах доля таких квартир – всего 15%.

Трудности при покупке квартир большей площади – значимый фактор, который стимулирует спрос на частные дома. Приобретаемые готовые дома были просторнее, чем квартиры, – в среднем почти 95 кв. м с тремя-четырьмя комнатами. Кроме того, в домах реже требовался основательный ремонт: его собирался делать только каждый четвертый покупатель (24%), в то время в квартире – каждый третий (35-39%).

Важную роль при выборе жилья играет и транспортная доступность до места работы и социальной инфраструктуры. У 60% покупателей жильё находится в пределах 30 минут езды от работы, в том числе у трети (29%) – в непосредственной близости (не более 10 минут транспортом). Более 70% городских жителей приобрели жилье в пределах пешей доступности от школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов (не более 15 минут пешком).

При этом, согласно исследованию, менее половины россиян (48%) смогли подобрать жильё, которое полностью соответствовало их требованиям. Остальным пришлось идти на компромиссы по таким ключевым параметрам: стоимость, расположение и площадь. Такая ситуация отражает, в том числе снижение доступности жилья за последние годы из-за роста цены квадратного метра.

🪙 Продажи по ДДУ и динамика цен на новостройки в октябре

В октябре объём продаж по ДДУ составил 1,9 млн кв. м, что примерно соответствует уровню предыдущих месяцев. С завершением «Льготной ипотеки» застройщики стабильно реализуют порядка 2 млн кв. м в месяц, что на 20% ниже среднего значения за I полугодие 2024 года и вдвое меньше прошлогодних показателей. Всего за июль-октябрь было продано 7,7 млн кв. м жилья (-47% год к году).

Замедление продаж новостроек оказало стабилизирующее влияние на цены. После завершения массовой господдержки они начали расти медленнее инфляции: за июль-октябрь новостройки прибавили в цене лишь 1,9% (инфляция за этот же период составила 2,6%).

Рост цен оказался ниже среднероссийских темпов в шести из десяти крупнейших регионов по объему строящегося жилья. Минимальное удорожание отмечено в Москве, Московской области и Башкортостане (около +1% за июль-октябрь).

При этом в октябре 2024 года цены на новостройки в России выросли на 0,9%, ускорив темпы после +0,5% в сентябре и +0,1% в августе. С начала года номинальный рост составил 7,4%, но в реальном выражении (с учетом инфляции) — всего 0,8%.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Цены на новостройки после завершения «Льготной ипотеки» растут медленнее инфляции (+1,9% за июль-октябрь);
✅Продажи нового жилья остаются низкими (~2 млн кв. м в месяц в июле-октябре), но у застройщиков сформирована «подушка безопасности»;
✅Ввод жилья за 10 месяцев 2024 г. в сегменте ИЖС обновил рекорд аналогичного периода прошлого года (+16% до 58,1 млн кв. м);
✅Выдача ипотеки на ИЖС в октябре сохраняется на низком уровне (2,5 тыс. новых кредитов -32% к сентябрю).

💰 По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка?

Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств:

✅ традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли;
✅ размещение облигаций;
✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб.

Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства).

Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки.

Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться.

Резюмируем:

✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке;
✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование;
✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика;
✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.

🔑 Цены на аренду жилья в РФ отошли от пиковых значений на фоне роста предложения

Предложение арендных квартир растёт второй месяц подряд. В октябре количество активных объявлений достигло 67 тыс. — на 19% больше, чем в сентябре, и в 1,6 раза выше уровня прошлого года (43 тыс. объявлений), согласно данным ЦИАН. Такой объём предложения стал максимальным с середины 2023 года.

Главный драйвер рост предложения — вывод новых объектов на рынок. В октябре опубликовано 49 тыс. новых объявлений (+17% к сентябрю), что стало максимальным месячным показателем с мая 2023 года. Увеличение объёма доступного жилья привело к снижению арендных ставок с пиковых уровней III квартала 2024 года:

✅Санкт-Петербург: средняя ставка аренды снизилась до 53 тыс. руб. (-4% с сентября);
✅Города-миллионники (без столиц): аренда подешевела до 41 тыс. руб. (-6% с сентября);
✅Крупные города (с населением 0,5-1 млн): снижение до 34 тыс. руб. (-3% с сентября).

В Москве на фоне стабильно высокого спроса ситуация за месяц не изменилась: как и в сентябре, средняя ставка аренды составила 111 тыс. руб., что в то же время на 3% ниже августовского пика.

Несмотря на текущую коррекцию, арендные ставки по-прежнему значительно превышают показатели октября 2023 года:

✅В Москве и Санкт-Петербурге аренда подорожала на ~20% за год;
✅В нестоличных городах — на 10-13%.

Значительного снижения цен на съёмное жилье в краткосрочной перспективе ожидать не стоит, так как рынок подогревают высокие ставки по ипотеке. Пока рыночное кредитование покупки жилья остаётся недоступным, всё большее число семей при улучшении жилищных условий выбирают аренду. Стоимость найма квартир будет удерживаться на высоком уровне до устойчивого снижения инфляции, а следовательно, и ключевой ставки Банка России.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Деловая активность компаний не замедляется, несмотря на высокие ставки, а инфляция и инфляционные ожидания остаются высокими;
✅Соцопросы. Доля россиян, которые оценивают текущие условия для покупки жилья как хорошие, достигла своего исторического минимума – 18%;
✅Международные рынки. Продажи жилья в Китае выросли впервые за 1,5 года благодаря расширению мер поддержки, но говорить о стабилизации рынка жилья пока преждевременно.

🎉Рады приветствовать в канале новых подписчиков, а также тех, кто уже успел присоединиться к нашему сообществу!

Почему «Аналитика в квадрате»? Сфера нашей экспертизы – квадратный метр и всё, что с ним связано. Мы анализируем данные по рынку жилья из всех доступных источников. В том числе – пообъектную статистику из Единой информационной системы жилищного строительства. Проводим опросы граждан и застройщиков по актуальным темам. Выявляем ключевые тренды и предсказываем будущую траекторию развития. Чтобы делать точные прогнозы, исследуем широкий спектр направлений, в их числе – макроэкономика, поведение участников рынка, изменения в регулировании, международный опыт.

Что можно найти в канале?

✅ Свежую статистику по рынку жилья и ипотеки;
✅ Актуальные исследования о тенденциях в жилищной сфере;
✅ Экспертные комментарии аналитиков ДОМ.PФ и Банка ДОМ.PФ по рынку жилья, финансовому сектору и макроэкономике

Для обратной связи и вопросов пишите в наш чат-бот.

Подборка свежих постов в канале, которые вы могли пропустить:

✅ Квартальный отчёт по жилищному строительству
✅ Устойчивость корпоративного долга застройщиков
✅ Портрет покупателя жилья

Следите на нашими новостями, чтобы быть в курсе событий на рынке жилья!

⚠️ Новостную повестку сегодня заполнили сообщения о рыночной ипотеке под 30%. Действительно, у некоторых банков появились предложения даже выше этой отметки, но среди топ-20 ипотечных банков средневзвешенные ставки пока не пересекли «психологический рубеж». По данным на 22 ноября, они составили 28,46% на новостройки и 28,66% – на готовое жильё, увеличившись за неделю на 0,02 п.п.

Стоит ли бить тревогу? Вряд ли. Эти цифры только подтверждают, что рыночная ипотека давно находится на запретительном уровне для большинства россиян. Такие кредиты берут немногие, и чаще всего — небольшую сумму на максимально возможный срок. Как правило, граждане используют заёмные средства для покрытия разницы при улучшении жилищных условий, продавая старое жилье и надеясь на рефинансирование в будущем.

Тем же, кто не подходит под условия «Семейной ипотеки» и остальных льготных программ, ожидать доступных ставок по рыночной ипотеке следует только при устойчивом снижении уровня инфляции, а следовательно, и ключевой ставки Банка России.

🏗 Проектное финансирование

С ростом ключевой ставки всё чаще звучит тезис о том, что у застройщиков растут расходы по кредитам, «съедая» всю маржинальность их бизнеса. Давайте вспомним, как устроено проектное финансирование и из чего складывается процентная нагрузка по проектам строительства жилья.

🏦 Высокие ставки и исчерпание лимитов по госпрограммам: чем объясняются перестановки в рэнкинге ТОП-20 ипотечных банков

В октябре на фоне продолжающегося роста рыночных ставок и перераспределения лимитов по госпрограммам структура выдачи ипотеки изменилась, что привело к перестановкам в рэнкинге ТОП-20 ипотечных банков России.

Единственный сегмент, показавший рост, — ипотека на готовые квартиры. Выдано 35 тыс. кредитов (+10% к сентябрю) на 105 млрд руб. (+5%). Почему так произошло? Люди стремились успеть зафиксировать ставки, которые с сентября подросли на 3–4 п.п. и продолжили рост в ноябре, достигнув 28%. Сейчас рыночная ипотека малодоступна для большинства заёмщиков. Пока инфляция и ключевая ставка не начнут снижаться, ситуация вряд ли изменится.

В остальных сегментах выдача снизилась, больше всего — в ИЖС: до 2 тыс. кредитов (-33% к сентябрю). Изменения в продуктовой структуре кредитования сопровождались перестановками в десятке крупнейших банков:

✅Промсвязьбанк и РНКБ поднялись на две позиции;
✅Банк ДОМ.PФ и Т-банк — на одну позицию;
✅В топ-10 вернулся Абсолют Банк.

По госпрограммам выдача держится стабильно, сопоставимо с сентябрьским уровнем. Как и раньше, наибольшей популярностью пользуется «Семейная ипотека». Однако в октябре отдельные банки временно приостановили выдачу по программе из-за исчерпания лимитов, но после их оперативного перераспределения 8 из топ-10 банков стремительно нарастили выдачу.

Это не могло не сказаться на изменениях в рэнкинге по выдаче ипотеки с господдержкой:

✅улучшили позиции Промсвязьбанк, Банк ДОМ.PФ и РНКБ (4,5 и 7 места);
✅в десятку лидеров вернулись Абсолют Банк, Уралсиб и Банк Санкт-Петербург.

🪙 Что поможет застройщикам продолжать строительство в период низких продаж? Механизм проектного финансирования. Как именно? Объясняем в посте.

Как мы помним, девелоперы ведут строительство, получая средства в банке. Особенность такого финансирования – в формировании ставки по кредитам.

Ставка по проектному финансированию зависит от соотношения выбранных средств по кредитной линии и суммы, полученной от продаж на счетах эскроу. На ту часть кредита, которая равна сумме на счетах эскроу, банк начисляет «специальную» ставку. Как правило – это 1-4%. А часть кредита, которая превышает сумму на эскроу-счетах, выдается банком по ставке, равной ключевой ставке ЦБ + (2-3) п.п.

Застройщики, управляя продажами, могут с начала строительства поддерживать покрытие задолженности счетами эскроу на уровне до 90% всего кредита. Таким образом, итоговая ставка по проекту получается в диапазоне 6-10%. Так, по данным ЦБ, из 8 трлн руб. задолженности застройщиков по 5 трлн руб. ставка не превышает 8%, а по 3 трлн руб. – 4%.

⚠️ Больше подробностей о формировании ставки по проектному финансированию читайте в нашей статье.

💰 Время от времени можно услышать предложения открыть девелоперам доступ к средствам на счетах эскроу, т.е. разрешить им получать деньги граждан по мере завершения строительства. Объясняем негативные последствия такого решения.

Высвободившиеся средства пойдут на погашение текущей задолженности, к которой применяется специальная ставка в 1-4%. А непокрытая часть задолженности по базовым ставкам не изменится – на ее погашение средств на счетах эскроу недостаточно.

В результате застройщик получает небольшую экономию до 3-4% от суммы раскрытых счетов эскроу, но возникают риски невыполнения проекта и риски для финансовой устойчивости банков, а главное – появления «обманутых дольщиков».

🔔 Приглашаем присоединиться к вебинару ЕРЗ.РФ «Главное в девелопменте МКД за неделю», где руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг расскажет об основных трендах на рынке жилья.

Когда? Завтра (29 ноября) в 10:00.

Что обсудим с экспертами отрасли?

✅свежий обзор ЦБ о проектном финансировании в жилищном строительстве;
✅запуски новых проектов жилья;
✅динамику продаж застройщиков и др.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🏙 Коллеги пророчат российскому рынку недвижимости кризис по образцу японского, американского и китайского. Насколько вероятен такой сценарий? Давайте разбираться.

Действительно, в последние годы в России спрос на жилье активно рос, а вместе с ним – и цены. Но на этом сходства с Японией, США и Китаем заканчиваются.

Во-первых, как мы недавно писали, российский рынок недвижимости с 2019 г. функционирует по правилам проектного финансирования. Это означает, что все риски несут застройщики и банки, а средства граждан надёжно защищены. Таким образом, появление новых «обманутых дольщиков» и кризис доверия к строительной отрасли, как в Китае, – исключены.

Во-вторых, качество ипотеки и ипотечных ценных бумаг сохраняется на очень высоком уровне. Доля задолженности с просрочкой более 90 дней в ипотечном портфеле банков – всего 0,7% (а в портфеле закладных по ипотечным бумагам – и того меньше). Это в том числе результат усилий Банка России по предупреждению рискованных практик кредитования. А значит – ипотечного кризиса по образцу американского в текущих условиях ждать не стоит.

В-третьих, застройщики подошли к периоду низкого спроса со значительным запасом прочности. В первом полугодии, пока ещё действовали все льготные программы, они воспользовались моментом и существенно нарастили продажи. В итоге по проектам текущего года целевая отметка распроданности на момент ввода (70%) уже достигнута. А проекты следующего года уже распроданы почти наполовину (выше нормы при текущей стройготовности). Поэтому кризис по японскому сценарию с затовариванием рынка и обвалом номинальных цен крайне маловероятен.

Наконец, результаты опросов показывают, что люди покупают жилье, прежде всего, для собственного проживания и для членов семьи. Доля чисто «инвестиционных» квартир на рынке – около 10%. Это сильно меньше, чем в зарубежных странах, которые пережили глубокие кризисы на рынке недвижимости, и сводит на нет риски массовой распродажи объектов, купленных в спекулятивных целях.

Резюмируем:

✅Российский рынок недвижимости переживает непростой период, который продлится как минимум весь следующий год. Но сейчас есть все условия для того, чтобы строительная отрасль в целом прошла этот этап без потрясений, а спад на рынке недвижимости не перерос в системный кризис.
✅Куда более реальный риск для отрасли сейчас – приостановка запуска новых проектов. Чтобы его купировать, могут потребоваться меры поддержки, но не со стороны спроса, а со стороны проектного финансирования.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Ускорение инфляции и ослабление курса рубля повышают вероятность роста ключевой ставки в декабре до 23% или больше;
✅Ипотека. В июле-октябре выдача ипотеки стабилизировалась на низком уровне – на 20-25% ниже среднего показателя за I полугодие;
✅Международные рынки. Ситуация на рынке жилья Канады улучшилась после кризиса 2022-2023 гг., правительство страны расширяет меры поддержки сектора.

🏙 Запуски новых проектов жилья за 11 месяцев превышают прошлогодние показатели, несмотря на замедление в ноябре

Застройщики в ноябре вывели на рынок 3,9 млн кв. м новых проектов (-18% к октябрю и -17% к ноябрю 2023 г.), что тем не менее соответствует среднему уровню за месяц в I полугодии.

Объём запусков после завершения массовой господдержки – за июль-ноябрь – составил 20,6 млн кв. м (-4% г/г), уступив показателю прошлого года из-за замедления в сегменте комфорт- и типового жилья (-6% г/г за июль-ноябрь после +10% г/г в I полугодии). В сегменте бизнес- и элитного жилья запуски продолжили расти в годовом сравнении (+9% г/г в июле-ноябре и +40% г/г в I полугодии).

По итогам 11 месяцев 2024 г. застройщики вывели 43,8 млн кв. м жилья – на 5% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. В целом портфель строящегося жилья в России вырос на 13% с начала года, обновив исторический максимум – 119,5 млн кв. м на 1 декабря 2024 г.

⚠️ Продолжаем рассказывать о доступности кредитов для застройщиков. Средняя ставка по проектному финансированию составляет 7,9%. Это почти в 2 раза ниже ставки по корпоративному кредитованию в целом.

Да, ставка – средняя. И ее уровень зависит от того, какую долю в кредитах составляют деньги банка, а какую – средства граждан, размещённые на счетах эскроу. Чем выше доля эскроу, тем дешевле финансирование (объясняли здесь). Так, половина проектов, запущенных до 2024 г., на 70% и более финансируются средствами со счетов эскроу. Поэтому и ставка по таким кредитам не более 10%.

Что касается проектов, запущенных уже в 2024 г., то только треть из них финансируются по более высоким ставкам (более 16%). Причина – в том, что объекты находятся в начальной стадии строительства и уровень продаж по ним еще невысокий, поэтому в основном источник средств – банки.

С другой стороны, фактические расходы на строительство, а следовательно, и задолженность по кредитам у недавно запущенных проектов еще небольшие. А значит, застройщик за счёт управления продажами может держать процентную нагрузку на приемлемом уровне.

Резюмируем:

✅кредит по проектному финансированию выбирается постепенно по мере строительства, поэтому даже на старте стройки можно получить комфортную ставку за счет небольшого объема продаж;
✅средняя ставка по проектному финансированию зависит в первую очередь от эффективности управления продажами и финансовыми потоками;
✅средний уровень ставок по проектному финансированию находится на приемлемом уровне как по портфелю стройки в целом, так и у недавно запущенных проектов.

Таким образом, механизм ПФ обеспечивает застройщиков бесперебойным финансированием. Источник риска сейчас не проектное финансирование, а большой объём непроектного долга у ряда компаний, привязанный к ключевой ставке.

Кстати, всю информацию о строительстве многоквартирных домов и проектных декларациях застройщиков можно найти на сайте наш.дом.рф.