Недвижимость инсайды

Пфффф

Высокий ключ показывает девелоперам одну простую истину - с эскроу-счетами и проектным финансированием их загнали в ловушку ещё 4 года назад. Только тогда этого никто не заметил, потому что ключ был низкий и можно было ходить и говорить, что эскроу-счета дали только 1% от стоимости жилья. А сейчас...

Проектное финансирование (ПФ) своего рода оказалось троянским конем. Так, стоп, что такое ПФ? На пальцах, - это кредит для девелопера от банка, на который строится ваш будущий дом. Потому что деньги, которые вы перечисляете за ДДУ, падают на эскроу-счет. Это тот самый, знаменитый счет без процентов. Говорят, что это один из самых высоко прибыльных продуктов сейчас у банков, потому что им на срок более 2 лет дают подержать деньги, за которые не надо платить проценты. Не хвала ли? Шикарная халява, чем и пользуются банки. Чаще всего ваш эскроу-счет будет находиться в банке, который выдал ПФ. Поэтому девелопер будет платить за ПФ меньше процентов, выполняя амбиции банка по цене метра, темпу реализации - как следствие наполнение эскроу-счета и кучу разных условий, например, доля ипотечных кредитов в этом проекте от банка, выдавшего ПФ. А если LLCR выполняться не будет, то велком, девелопер, заноси собственный капитал, чтобы получить комфортную для себя ставку. Как вы понимаете, свой капитал - всегда дороже заемного капитала.

При низких ставках девелоперы брали ПФ и думали о офигительных перспективах своего бурного роста: проптех, собственные проектные институты, M&A сделки и тд. Потому что процент не жмет, продажи колосятся, эскроу-счета пополняются. Сейчас, когда продажи начали спотыкаться на две ноги, эскроу-счета "пустые" - то финансовая нагрузка на проект может вырасти в разы. Поэтому у девелопера появляется ситуация в формате "два стула". Первый стул - не снижать цены, идти с низкими продажами и с "пустыми" эскроу-счетами и как результат - платить больший процент за ПФ. Второй стул - снизить цены, увеличить продажи, наполнять эскроу-счета, чтобы понизить тот самый процент за ПФ. Каждый должен взять калькулятор и в зависимости от жизненного цикла проекта, его обременений и тучи разнообразных условий принять решение - что делать с ценами. Самое херовое, что какой-то значительной дельты для падения цен вниз у девелоперов нет, так как иначе он пробьет ковенанты банка, а где пробитые ковенанты, там и дефолт проекта не за горами.

В доПФную эпоху у девелоперов была бы тупо драка между собой. Кто психанул - цены скинул, продажи раскрутил - одеяло на себя перетянул, маржу свою потерял. А теперь рефери на этом поле - банки, которые по итогу выдоят девелопера до последнего рубля ибо им на самом деле без разницы на какой стул из двух сядет девелопер.

Чтобы хоть как-то сбалансировать этот рынок, пнуть мячик в сторону девелоперов - нужно как минимум разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов и процент в карман девелоперов с того самого эскроу. Иначе у девелоперов - единственный инструмент поддержать продажи - это ходить клянчить субсидированную ипотеку и надеяться, что кто-то прилетит и поможет. Это довольно унизительная и слабая позиция превратилась в синдром, отключивший страх за свои новые проекты.

www.group-telegram.com/sg/propertyinsider.com/25062

35.1K viewsedited  Aug 12, 2024 at 19:49

Пфффф

Высокий ключ показывает девелоперам одну простую истину - с эскроу-счетами и проектным финансированием их загнали в ловушку ещё 4 года назад. Только тогда этого никто не заметил, потому что ключ был низкий и можно было ходить и говорить, что эскроу-счета дали только 1% от стоимости жилья. А сейчас...

Проектное финансирование (ПФ) своего рода оказалось троянским конем. Так, стоп, что такое ПФ? На пальцах, - это кредит для девелопера от банка, на который строится ваш будущий дом. Потому что деньги, которые вы перечисляете за ДДУ, падают на эскроу-счет. Это тот самый, знаменитый счет без процентов. Говорят, что это один из самых высоко прибыльных продуктов сейчас у банков, потому что им на срок более 2 лет дают подержать деньги, за которые не надо платить проценты. Не хвала ли? Шикарная халява, чем и пользуются банки. Чаще всего ваш эскроу-счет будет находиться в банке, который выдал ПФ. Поэтому девелопер будет платить за ПФ меньше процентов, выполняя амбиции банка по цене метра, темпу реализации - как следствие наполнение эскроу-счета и кучу разных условий, например, доля ипотечных кредитов в этом проекте от банка, выдавшего ПФ. А если LLCR выполняться не будет, то велком, девелопер, заноси собственный капитал, чтобы получить комфортную для себя ставку. Как вы понимаете, свой капитал - всегда дороже заемного капитала.

При низких ставках девелоперы брали ПФ и думали о офигительных перспективах своего бурного роста: проптех, собственные проектные институты, M&A сделки и тд. Потому что процент не жмет, продажи колосятся, эскроу-счета пополняются. Сейчас, когда продажи начали спотыкаться на две ноги, эскроу-счета "пустые" - то финансовая нагрузка на проект может вырасти в разы. Поэтому у девелопера появляется ситуация в формате "два стула". Первый стул - не снижать цены, идти с низкими продажами и с "пустыми" эскроу-счетами и как результат - платить больший процент за ПФ. Второй стул - снизить цены, увеличить продажи, наполнять эскроу-счета, чтобы понизить тот самый процент за ПФ. Каждый должен взять калькулятор и в зависимости от жизненного цикла проекта, его обременений и тучи разнообразных условий принять решение - что делать с ценами. Самое херовое, что какой-то значительной дельты для падения цен вниз у девелоперов нет, так как иначе он пробьет ковенанты банка, а где пробитые ковенанты, там и дефолт проекта не за горами.

В доПФную эпоху у девелоперов была бы тупо драка между собой. Кто психанул - цены скинул, продажи раскрутил - одеяло на себя перетянул, маржу свою потерял. А теперь рефери на этом поле - банки, которые по итогу выдоят девелопера до последнего рубля ибо им на самом деле без разницы на какой стул из двух сядет девелопер.

Чтобы хоть как-то сбалансировать этот рынок, пнуть мячик в сторону девелоперов - нужно как минимум разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов и процент в карман девелоперов с того самого эскроу. Иначе у девелоперов - единственный инструмент поддержать продажи - это ходить клянчить субсидированную ипотеку и надеяться, что кто-то прилетит и поможет. Это довольно унизительная и слабая позиция превратилась в синдром, отключивший страх за свои новые проекты.

BY Недвижимость инсайды