Недвижимость инсайды

Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование.

Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий:

1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать.

2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем.

Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе.

3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость.

4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами.

5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень".

6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают.

Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками.

Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

www.group-telegram.com/sg/propertyinsider.com/25340

34.7K viewsSep 3, 2024 at 08:01

Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование.

Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий:

1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать.

2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем.

Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе.

3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость.

4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами.

5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень".

6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают.

Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками.

Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

BY Недвижимость инсайды