НЕЗЫГАРЬ

ОАО РЖД приобрела 250 тыс кв м офисных площадей, а также 100 тыс кв м апартаментов и парковок в башне Москва Тауэрс в Москва-Сити.
Стоимость покупки оценивают от 150 млрд до 267 млрд рублей. Эта сделка выглядит достаточно странно, если учесть, что РЖД постоянно требует денег у правительства на осуществление своей инвестиционной программы ежегодной стоимостью в 1,2-1,3 трлн руб на горизонте до 2030 года. Одновременно железнодорожники отказывают угольщикам Кузбасса и металлургам Урала в полномасштабных экспортных перевозках грузов к дальневосточным портам, мотивируя убыточностью такой логистики и планируя повысить тарифы на 13,8% (выше планируемой инфляции) в 2025, компенсируя некоторое сокращение инвестпрограммы.
Объяснения, что сделка не будет оплачена за счет повышения тарифов выглядит не очень убедительно в силу единой финансовой модели компании.
Главное — непонятно, насколько целесообразно приобретение роскошной и дорогостоящей недвижимости под офисы. Согласно санитарным нормам площадь рабочего места для сотрудника должно составлять не менее 4,5 кв м. Следовательно, в башне РЖД планирует разместить около 50 тысяч сотрудников. В лучшем случае — не менее 30 тысяч. Если такое количество составляет штатную численность центрального аппарата, то возникает вопрос — насколько эффективна управленческая схема в РЖД, и не стоит ли провести ее аудит?
Равно, как и проверить, насколько необходима для обеспечения деятельности штаб-квартиры парковка на 10 тысяч (!) автомобилей в шаговой доступности от метро.
Такие особенности сделки можно объяснить, если проанализировать, кто же продал РЖД такую недвижимость — застройщик и девелопер ООО Гранд-сити, которым опосредованно владеет Григорий Баевский, бизнес-партнер братьев Ротенберг.
Баевский приобрел долгострой башни (начали строить в 2004) в 2017 году, строительство по новому проекту было возобновлено в 2019. Бизнес-план предусматривал сдачу в аренду офисов крупным западным корпорациям и продажу жилой площади. Видимо, с этим возникли непреодолимые сложности после февраля 2022, и надвигающихся финансовых потерь удалось избежать, удачно продав Москва-тауэрс госкорпорации РЖД. При себестоимости строительства 1 кв м общей площади такого уровня в 300-400 тыс руб, прибыль застройщика от продажи оценивается в 15 — 60 млрд руб.

www.group-telegram.com/sg/russicaRU.com/59389

45.4K viewsOct 28, 2024 at 06:55

ОАО РЖД приобрела 250 тыс кв м офисных площадей, а также 100 тыс кв м апартаментов и парковок в башне Москва Тауэрс в Москва-Сити.
Стоимость покупки оценивают от 150 млрд до 267 млрд рублей. Эта сделка выглядит достаточно странно, если учесть, что РЖД постоянно требует денег у правительства на осуществление своей инвестиционной программы ежегодной стоимостью в 1,2-1,3 трлн руб на горизонте до 2030 года. Одновременно железнодорожники отказывают угольщикам Кузбасса и металлургам Урала в полномасштабных экспортных перевозках грузов к дальневосточным портам, мотивируя убыточностью такой логистики и планируя повысить тарифы на 13,8% (выше планируемой инфляции) в 2025, компенсируя некоторое сокращение инвестпрограммы.
Объяснения, что сделка не будет оплачена за счет повышения тарифов выглядит не очень убедительно в силу единой финансовой модели компании.
Главное — непонятно, насколько целесообразно приобретение роскошной и дорогостоящей недвижимости под офисы. Согласно санитарным нормам площадь рабочего места для сотрудника должно составлять не менее 4,5 кв м. Следовательно, в башне РЖД планирует разместить около 50 тысяч сотрудников. В лучшем случае — не менее 30 тысяч. Если такое количество составляет штатную численность центрального аппарата, то возникает вопрос — насколько эффективна управленческая схема в РЖД, и не стоит ли провести ее аудит?
Равно, как и проверить, насколько необходима для обеспечения деятельности штаб-квартиры парковка на 10 тысяч (!) автомобилей в шаговой доступности от метро.
Такие особенности сделки можно объяснить, если проанализировать, кто же продал РЖД такую недвижимость — застройщик и девелопер ООО Гранд-сити, которым опосредованно владеет Григорий Баевский, бизнес-партнер братьев Ротенберг.
Баевский приобрел долгострой башни (начали строить в 2004) в 2017 году, строительство по новому проекту было возобновлено в 2019. Бизнес-план предусматривал сдачу в аренду офисов крупным западным корпорациям и продажу жилой площади. Видимо, с этим возникли непреодолимые сложности после февраля 2022, и надвигающихся финансовых потерь удалось избежать, удачно продав Москва-тауэрс госкорпорации РЖД. При себестоимости строительства 1 кв м общей площади такого уровня в 300-400 тыс руб, прибыль застройщика от продажи оценивается в 15 — 60 млрд руб.

BY НЕЗЫГАРЬ