STONE продал все офисы в STONE Towers...

🏢 Реализация офисных площадей во всём проекте от девелопера полностью завершена!

🎭 Не буду скрывать от вас: цена квадратного метра с начала продаж выросла более чем в 2 раза и достигла примерно ₽600 тыс./м².

💰 60% покупателей офисов — инвесторы, а остальные 40% — конечные пользователи, в том числе резиденты второй очереди квартала.

🔑 В Tower D завершаются фасадные работы, а в соседних офисных башнях второй очереди (Tower B и Tower C), введённых в эксплуатацию в 2024 году, будущие резиденты заканчивают ремонт и готовятся к переезду. Первая очередь (Tower A) функционирует с 2022 года.

🍽 На данный момент от девелопера доступен последний лот - ритейл под ресторан в Tower D площадью 330,5 м² с возможностью организации летней веранды. А офисов уже нет!

🧮 Подробные расчеты по доходности STONE Towers здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FBfa4pm60bg5e6EOVf8-H_5DFi0kHmrJIk388x5r6tg/edit?usp=drivesdk
Кстати, они были сделаны в 2024 году, с тех пор цены еще подросли...

🛸Где моя машина времени? Надо было брать🥺

🏎 Кстати, анекдот в тему. Что сделает обладатель кавказской фамилии (вот как у меня), если у него появится машина времени? Правильно - затонирует 😭

⚡ Пишут, что в Москве задержали основателя агрохолдинга «Русагро», Level Group (возможно, формально уже отношения не имеет) и «Школы Летово» Вадима Мошковича.

🙄 Об особенностях и последствиях задержания и уголовного преследования лиц, связанных с девелопментом в России писал здесь (текст 2020 года).

✍️ Мне пишут: «Я могу быть инвестиционным директором! У меня богатый опыт в недвижимости! Но...». И это «но» обычно скрывает целый ряд нераскрытых компетенций, которые отделяют хорошего и опытного специалиста рынка от обладателя этой профессии.

🔍 Что же на самом деле нужно, чтобы соответствовать позиции инвестиционного директора в сфере недвижимости? Дело не в годах, проведенных в отрасли, а в качестве и структуре накопленных знаний.

💡 Часто людям с большим опытом нужен лишь правильный толчок в верном направлении — системный подход, который структурирует имеющиеся знания и заполнит пробелы в компетенциях.

🎯 Инвестиционный директор всё-таки это специалист с уникальным набором навыков:

📊 Быстрый анализ проектов. Умение оперативно оценивать перспективность проектов — базовый навык. Инвестиционный директор ежедневно анализирует 2-4 потенциальных объектов, имея на первичную оценку не более 1-2 дней. Освоить методику экспресс-анализа — критически важно.

🤝 Ведение переговоров и структурирование сделок. Как показывает практика, именно на этом этапе «спотыкается» множество потенциальных кандидатов на позицию ИД. Умение структурировать сложные сделки, выстраивать эффективные переговоры с продавцами и инвесторами — ключевая компетенция.

📈 Стратегическое видение. Способность видеть не только сиюминутные возможности рынка, но и системные тенденции, которые формируют ландшафт сектора недвижимости на годы вперед.

🌟 Именно на формирование этого целостного набора компетенций направлена программа «Инвестиционный директор в недвижимости».

⏰ Осталось всего 2️⃣ места в группе из 🔟 человек, стартующей в первых числах апреля 2025 года. Превратите свой богатый опыт в структурированную систему навыков инвестиционного директора!

«Льготная ипотека создала дисбаланс в экономике. Одно из следствий - существенный разрыв в стоимости новостроек и вторички. Сокращение разрыва неизбежно, люди понимают, что сейчас продавать вторичку невыгодно.» - вот такой был комментарий у меня в канале.

🔥 Разница в цене между старой хрущевкой и новым домом 2024 года сдачи - это дисбаланс экономики! Домклик растоптал и уничтожил миф о СТРАШНОМ и НЕЕСТЕСТВЕННОМ 40-50% разрыве цен на первичке и вторичке!

😱 Это миф лёг на стол Эльвире Сахипзадовны, которая его повторила на пресс-конфе! А за ней теперь повторяют множество людей. Только это всё оказалось ложью. Я надеюсь, что сотрудники ЦБ, допустившие провокацию и дезинформацию высшего руководства уже переведены в расчетно-кассовый центр ЦБ РФ, расположенный по адресу Красноярский край, Норильск, Ленинский пр-т, 18.

📊 Аналитики Домклик показали, что пресловутый «50%-ный разрыв» между ценами новостроек и вторичного жилья — это манипуляция данными. Если считать корректно, то свежая вторичка (построенная за последние 6 лет) стоит лишь на 5-7% дешевле новостроек!

🧮 Да, разрыв в ценах начал формироваться с 2020 года после запуска программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». Да, именно разница в ставках между первичкой и вторичкой привела к росту спроса на новостройки, что повлекло рост цен.

🏢 НО! Если копнуть глубже, оказывается, что среди вторичного жилья существуют две большие группы: советская недвижимость (92 тыс. руб/м²) и современные дома после 2000 года (133 тыс. руб/м²). А в домах 2019-2024 годов постройки цены достигают 93% от стоимости первички!

💰 Статистика последних лет говорить о том, что если вы купили квартиру у застройщика, через 2-3 года она будет стоить ДОРОЖЕ, а не дешевле первоначальной цены.

🔍 Максимальную стоимость вторичная недвижимость приобретает через 3-4 года после постройки — к этому времени квартиры успевают обрасти ремонтом и дополнительными улучшениями.

🤔 Итого: сказка о катастрофическом разрыве оказалась ложью и манипуляцией.

👍 6% тоже много!
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Жду обвал...

🎈Пузырь нужен? Китайский миллиардер и глава Alibaba предупреждает о надувающемся пузыре в секторе дата-центров! Джо Цай считает, что темпы строительства этих объектов для ИИ сильно превышают реальный спрос.

🤔 «Я начинаю видеть зарождение какого-то пузыря», — заявил Цай на саммите HSBC. По его словам, когда люди и фонды привлекают миллиарды для строительства дата-центров в спешке, это вызывает тревогу. Тем временем более $1 трлн уже вложено в инфраструктуру для генеративного ИИ по всему миру!

💰 «Я до сих пор поражён цифрами инвестиций в ИИ в Штатах. Я не думаю, что в этом есть необходимость. Люди инвестируют в ожидании спроса, который видят сегодня, но прогнозируют гораздо больший» - недоумевает Цай!

📉 А мой старинный знакомый, глава исследований Goldman Sachs Джим Ковелло, вообще зажестил и отметил, что хотя компании потратили более $1 трлн на инфраструктуру ИИ, до сих пор неясно, какую проблему эти мощности должны решать. По его словам, «через 18 месяцев после появления генеративного ИИ не найдено ни одного по-настоящему преобразующего, не говоря уже об экономически эффективном применении».

⚠️ Это прекрасный пример того, как даже перспективная технология может создать избыточное предложение на рынке недвижимости. Золотые горы на волне технологического хайпа вполне могут превратиться в гору проблем...

👍 Цай жив!
🔥 Скоро хлоп.
👀 А что такое ИИ...?

🏙️ На сколько изменятся цены на жилую недвижимость в Москве за 25 лет?

📊 За последние 25 лет стоимость квадратного метра в Москве выросла примерно на 1366% - с ₽18 743 до ₽274 856. Интересное было путешествие, не правда ли?

💰 Прогнозировать аж на 25 лет вперёд — это, конечно, из серии гадания на кофейной гуще.

🔮 Но давайте поиграем в Вангу и представим, каким может быть будущее московской жилой недвижимости!

🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Ленинградском проспекте!

📍 Место: САО, метро «Динамо», Ленинградский проспект, 33к3 — всего 2 минуты пешком от метро, рядом со стадионом «Динамо». В непосредственной близости ЖК «Царская площадь» и БЦ «Монарх» во многом, формирующие устойчивый трафик в локации.

🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 14,3 м² до 195,1 м²
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы для каждого блока

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на первой линии Ленинградского проспекта с интенсивным трафиком и близостью к метро обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также обеспечить для себя потенциальный рост стоимости активов.

💸 Цены: от ₽45 млн до ₽137 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал ЖК MYPRIORITY Нижегородская

📍Место: Москва, ул. Газгольдерная, вл. 10 в 700 метрах от ст.м. «Стахановская».

🏢 Проект: пока информации  немного. Первая очередь - дом переменной этажности от 7 до 30 этажей. Из остального: подземный паркинг, кладовки, школа и дет.сад на 800 мест. Обещают бизнес-класс.

✅ Кстати, тут «Гранель», наконец, ввела MYPRIORITY Басманный, так что для оценки качества бизнес-класса от застройщика достаточно съездить и посмотреть готовый объект.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 На основе >200 голосов начала вырисовываться картина перспектив цен на московскую недвижимость к 2050 году по мнению читателей моего канала:
🔹 35% прогнозируют экстремальный рост — более 500% (свыше ₽1,65 млн/м²)
🔹 22% ожидают умеренный рост до 100% (до ₽550 тыс/м²)
🔹 20% верят в серьезный рост на 200-300% (₽825 тыс - ₽1,1 млн/м²)
🔹 12% предполагают значительный рост на 300-400% (₽1,1 - ₽1,37 млн/м²)
🔹 6% считают, что цены останутся на текущем уровне
🔹 3% прогнозируют падение цен на 50% (до ₽137 тыс/м²)
🔹 2% имеют свой особый прогноз (примем это за 250% роста, потому что примерно такой прогноз был высказан в комментариях)

⚡️Теперь посчитаем средневзвешенный прогноз роста цен: (-50% × 0,03) + (0% × 0,06) + (100% × 0,22) + (250% × 0,2) + (350% × 0,12) + (500% × 0,35) + (250% × 0,02) = -1,5% + 0% + 22% + 50% + 42% + 175% + 5% = около 292,5% Таким образом, усредненный прогноз читателей @atsogoev — рост цен примерно на 293% за 25 лет, что даст ориентировочную стоимость ₽1,08 млн/м² к 2050 году.

⚠️ Важное замечание: при годовой инфляции 7,5% за 25 лет цены вырастут на (1,075²⁵ − 1) × 100% = 406%. То есть если московская недвижимость будет расти в цене просто в соответствии с официальной инфляцией (если она будет, например, 7,5%), то к 2050 году квадратный метр будет стоить в среднем около ₽1,39 млн. Интересно, что 35% опрошенных ожидают даже более существенный рост, более 500% (оптимисты или нет...)!

🤔 А зачем вообще нужно знать цену 1 м² через 25 лет? В чем практический смысл этого значения?

✅ Всё просто — этот показатель используется мной для расчетов в фин.моделях, например, при расчете ипотеки на 25 лет необходимо примерно прогнозировать цену продажи квартиры через 25 лет, чтобы получить показатель годовой доходности IRR. Если квартира сдается в аренду, то посчитать можно, поделив чистый годовой операционный доход, поступивший за 2050 год, на 3-4% (обычная годовая доходность квартиры).

💵Например, в 2050 году от аренды придет чистыми 1 млн., значит, стоимость квартиры будет от 33,33 млн. до 25 млн. При этом предсказать арендную плату на 2050 год довольно просто — к текущей арендной плате 2025 года добавлять индексацию 5% ежегодно. Но это лишь один из способов.

📈 А можно просто собрать мнения людей в виде опроса, посчитать среднее весовое и использовать в расчетах, ссылаясь на vox populi (глас народа) - 292,5% за 25 лет. Что я, собственно, и сделал!

💡 Лично я в расчетах использую значение от 200% до 220% за 20 лет (что эквивалентно примерно 298%-329% за 25 лет) - это моё мнение по заданному вопросу. Как видно, оно почти, по нижней границе, совпало со средневесовым гласом народа.

🔻При этом я понимаю, что инфляция рубля за 20 лет явно превысит 200-220% (к сожалению). Но дело в том, что я всегда придерживаюсь консервативных оценок при финансовом моделировании, считаю это наиболее верной стратегией прогнозирования грядущего.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Аланская магия!
👀 А как же обвал...?

К 2050 году цены на московскую недвижимость могут вырасти на 293% до ₽1,08 млн/м2

📊 Опрос о перспективах рынка недвижимости, проведенный на канале @atsogoev, собрал более 200 голосов частных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости, читателей канала.

🔍 Свыше трети участников опроса (35%) выразили уверенность в росте цен более чем на 500%, что составляет самую многочисленную группу респондентов. На втором месте (22%) оказались сторонники умеренного роста до 100%, а 20% опрошенных прогнозируют рост в диапазоне 200-300%. Значительный рост на 300-400% ожидают 12% участников. При этом только 3% респондентов ожидают падение цен, а 6% считают, что стоимость недвижимости останется на текущем уровне.

💸 По результатам проведенного опроса было расчитано средневзвешенное значение роста стоимости квадратного метра жилья в Москве. Расчеты показали, что 1 м2 московского жилья может вырасти на 293% за следующие 25 лет, достигнув отметки ₽1,08 млн/м² к 2050 году с нынешних значений ₽274 856 (по данным IRN).

⚖️ «Средневзвешенный прогноз роста цены 1 м2 московского жилья в 293%, рассчитанный по результатам опроса, в реальности довольно консервативен. Для сравнения: если в следующие 25 лет среднегодовой уровннь инфляции составит 7,5% рублёвые цены совокупно вырастут на 406%» — комментирует Артем Цогоев, автор телеграм-канала и Член Совета Директоров SimpleEstate.

💼 Полученные данные могут использоваться для прогнозирования доходности инвестиций в московскую жилую недвижимость и расчета эффективности долгосрочных ипотечных программ.

⚠️ Одновременно с этим, выводы о возможном росте цен на жильё в Москве являются лишь интерпретацией результатов опроса и отражают субъективные ожидания участников опроса. Точно предсказать будущие цены на недвижимость невозможно, так как на рынок влияет большое количество непредсказуемых факторов. Прогноз о росте стоимости 1 м2 жилья в Москве ни в коем случае не может восприниматься в качестве инвестиционной рекомендации.

▪️ Телеграм-канал @atsogoev освещает мир инвестиций в недвижимость, предоставляет читателям экспертные материалы по рынку жилой и коммерческой недвижимости, ценным бумагам застройщиков и другим инвестиционным инструментам.

▪️ Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России. Практический специалист в области финансового моделирования, автор книги «Как инвестировать в недвижимость», посвящённой анализу и оценке инвестиций в недвижимость.

☝️☝️☝️ Мы с вами большое дело сделали, я благодарю всех участников опроса! Оформил результаты в виде пресс-релиза, может кого-то из СМИ заинтересуют наши с вами коллективные исследования!

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: завтра в 15.00 выходит первый модуль образовательной программы «Инвестиционный директор в недвижимости».

🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!

‼️ Поторопитесь и успеете: id.atsogoev.com

🗓 Следующий набор через год, в марте 2026!