Telegram Group & Telegram Channel
​​Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?

В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.

Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).

В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).

Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.

1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.

2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.

Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).

3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.

В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.

💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.

Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…

@DomusVerus



group-telegram.com/domusverus/198
Create:
Last Update:

​​Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?

В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.

Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).

В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).

Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.

1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.

2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.

Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).

3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.

В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.

💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.

Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…

@DomusVerus

BY Domus Verus




Share with your friend now:
group-telegram.com/domusverus/198

View MORE
Open in Telegram


Telegram | DID YOU KNOW?

Date: |

He said that since his platform does not have the capacity to check all channels, it may restrict some in Russia and Ukraine "for the duration of the conflict," but then reversed course hours later after many users complained that Telegram was an important source of information. Such instructions could actually endanger people — citizens receive air strike warnings via smartphone alerts. Given the pro-privacy stance of the platform, it’s taken as a given that it’ll be used for a number of reasons, not all of them good. And Telegram has been attached to a fair few scandals related to terrorism, sexual exploitation and crime. Back in 2015, Vox described Telegram as “ISIS’ app of choice,” saying that the platform’s real use is the ability to use channels to distribute material to large groups at once. Telegram has acted to remove public channels affiliated with terrorism, but Pavel Durov reiterated that he had no business snooping on private conversations. And indeed, volatility has been a hallmark of the market environment so far in 2022, with the S&P 500 still down more than 10% for the year-to-date after first sliding into a correction last month. The CBOE Volatility Index, or VIX, has held at a lofty level of more than 30. WhatsApp, a rival messaging platform, introduced some measures to counter disinformation when Covid-19 was first sweeping the world.
from tr


Telegram Domus Verus
FROM American