🌱Ильдар Хусаинов

Скоро весна, а значит, самое время поговорить про загородную недвижимость. Ох как там всё сложно!

Ну, начнем с того, что мало кто знает, но в 4 квартале фактически выдачи по семейной ипотеке на загородку был дан красный свет. Существовал негласный мораторий — банки всю семейную из-за ограничения лимитов выдавали на объекты, которые они проектно финансировали. Надо ли говорить о том, что там были в основном крупные девелоперы высотного строительства. В общем, в итоге по нашим оценкам доля кредитования загородки упала с 20% до 2% в 4 квартале. Ну а когда ставка по рыночной ипотеке стала 30%, то только в случае острой необходимости такие кредиты были оформлены. При этом еще во втором квартале 2024 ипотека была важнейшим фактором спроса.

Далее случилась полная финансовая беда у загородных девелоперов из-за резкого перехода на эскроу. У 70% процентов рынка столкнулись с финансовыми разрывами в той или иной степени сложности, к которым они не были полностью готовы. В целом идея перехода на эскроу была здравая — хотели сделать как с новостройками, но не учли разные финансовые модели у новостроек и загородной и уровень менеджмента в целом.

Результат: процентов 20 девелоперов загородной до сих пор не поняли где оказались, кто-то скрипя зубами достроил и ушел с рынка, кто-то сейчас за границей, кто-то под следствием. На вопрос, можно ли было сделать по-другому, ясного ответа уже не будет. Минстрой будет доказывать, что по-другому было нельзя, а строители будут говорить, что их даже не спросили, и они квартал только разбирались в новой системе. Показательный пример, как сложно могут проходить реформы!

После того как продажи встали, по идее должны были начать снижаться цены, но не тут-то было! Рост цен на материалы и ввод больших комиссий с банков усугубили ситуацию, и о снижении уже никто не говорил. Поэтому большинству пришлось цены поднимать. Что сделало продажи еще меньше.

С 1 марта рынок полностью переходит на эскроу. Да, формально, если за наличный расчет, можно и без эскроу, вот только НДС льготы тогда не будет. В целом льгота по НДС — это, кстати, положительный момент, с 1 марта на самом деле появляется льгота по НДС по загородке. Но немного не в том виде, что все думали. По моим данным, льгота будет только в части стоимости строительства, а не на всю стоимость реализованного жилья. Да и еще будет несколько критериев. То есть механизм будет не таким, как у новостроек. Я не исключаю, что в будущем и по новостройкам могут так же сделать, после того как обкатают на загородной недвижимости.

Что касается баланса спроса и предложения, то тут есть хорошие новости. На прошлой неделе основные банки все-таки сняли мораторий с загородки и резко уменьшили комиссии. Если не вдаваться в детали, то теперь по загородной условия по семейной лучше, чем по новостройкам, и, думаю, спрос сместится в малоэтажку. Также девелоперы в малоэтажке потихоньку привыкают и понимают, как работать.

Если заглянуть в будущее, то там появятся сильные федеральные игроки, которые смогут быстро завоевать весь рынок. А пока там везде локальные истории и отсутствие системной позиции в диалогах не то что с федеральной властью, но даже с региональной.

Также вероятен вариант, что кто-то из крупных девелоперов по новостройкам зайдет на этот рынок и быстро там станет лидировать. Все-таки после того как хоть и частично, но в загородной недвижимости прошла отмена НДС, думаю, крупные капиталы потекут в загородную недвижимость.

И еще могу сравнить как по продажам и маркетингу работают девелоперы по новостройкам а как по загородной - системный подход против ручного управления. Не все конечно но в среднем примерно так.

Что касается спроса, то все опросы показывают одно: доля спроса на загородную растет год к году — все мечтают о своем загородном доме! Осталось только сделать так, чтобы инфраструктура, качество домов, цены и финансовые условия соотносились с желаниями потребителя. Пока что-то верится с трудом!

www.group-telegram.com/tr/khusainov_ildar.com/3369

9.6K viewsedited  Feb 23 at 03:52

Скоро весна, а значит, самое время поговорить про загородную недвижимость. Ох как там всё сложно!

Ну, начнем с того, что мало кто знает, но в 4 квартале фактически выдачи по семейной ипотеке на загородку был дан красный свет. Существовал негласный мораторий — банки всю семейную из-за ограничения лимитов выдавали на объекты, которые они проектно финансировали. Надо ли говорить о том, что там были в основном крупные девелоперы высотного строительства. В общем, в итоге по нашим оценкам доля кредитования загородки упала с 20% до 2% в 4 квартале. Ну а когда ставка по рыночной ипотеке стала 30%, то только в случае острой необходимости такие кредиты были оформлены. При этом еще во втором квартале 2024 ипотека была важнейшим фактором спроса.

Далее случилась полная финансовая беда у загородных девелоперов из-за резкого перехода на эскроу. У 70% процентов рынка столкнулись с финансовыми разрывами в той или иной степени сложности, к которым они не были полностью готовы. В целом идея перехода на эскроу была здравая — хотели сделать как с новостройками, но не учли разные финансовые модели у новостроек и загородной и уровень менеджмента в целом.

Результат: процентов 20 девелоперов загородной до сих пор не поняли где оказались, кто-то скрипя зубами достроил и ушел с рынка, кто-то сейчас за границей, кто-то под следствием. На вопрос, можно ли было сделать по-другому, ясного ответа уже не будет. Минстрой будет доказывать, что по-другому было нельзя, а строители будут говорить, что их даже не спросили, и они квартал только разбирались в новой системе. Показательный пример, как сложно могут проходить реформы!

После того как продажи встали, по идее должны были начать снижаться цены, но не тут-то было! Рост цен на материалы и ввод больших комиссий с банков усугубили ситуацию, и о снижении уже никто не говорил. Поэтому большинству пришлось цены поднимать. Что сделало продажи еще меньше.

С 1 марта рынок полностью переходит на эскроу. Да, формально, если за наличный расчет, можно и без эскроу, вот только НДС льготы тогда не будет. В целом льгота по НДС — это, кстати, положительный момент, с 1 марта на самом деле появляется льгота по НДС по загородке. Но немного не в том виде, что все думали. По моим данным, льгота будет только в части стоимости строительства, а не на всю стоимость реализованного жилья. Да и еще будет несколько критериев. То есть механизм будет не таким, как у новостроек. Я не исключаю, что в будущем и по новостройкам могут так же сделать, после того как обкатают на загородной недвижимости.

Что касается баланса спроса и предложения, то тут есть хорошие новости. На прошлой неделе основные банки все-таки сняли мораторий с загородки и резко уменьшили комиссии. Если не вдаваться в детали, то теперь по загородной условия по семейной лучше, чем по новостройкам, и, думаю, спрос сместится в малоэтажку. Также девелоперы в малоэтажке потихоньку привыкают и понимают, как работать.

Если заглянуть в будущее, то там появятся сильные федеральные игроки, которые смогут быстро завоевать весь рынок. А пока там везде локальные истории и отсутствие системной позиции в диалогах не то что с федеральной властью, но даже с региональной.

Также вероятен вариант, что кто-то из крупных девелоперов по новостройкам зайдет на этот рынок и быстро там станет лидировать. Все-таки после того как хоть и частично, но в загородной недвижимости прошла отмена НДС, думаю, крупные капиталы потекут в загородную недвижимость.

И еще могу сравнить как по продажам и маркетингу работают девелоперы по новостройкам а как по загородной - системный подход против ручного управления. Не все конечно но в среднем примерно так.

Что касается спроса, то все опросы показывают одно: доля спроса на загородную растет год к году — все мечтают о своем загородном доме! Осталось только сделать так, чтобы инфраструктура, качество домов, цены и финансовые условия соотносились с желаниями потребителя. Пока что-то верится с трудом!

BY 🌱Ильдар Хусаинов