🏗 Канал Кудлай Андрея

Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Коллеги упрекают, за отсутствие примеров, исправляюсь:

Часть #️⃣ (без номера) Вымышленный собирательный пример.

🏢 Гипотетически представим ЖК в несколько кварталов, с ростом цены от первого котлована к последним ключам. И, когда никакими доводами финальную цену уже не обосновать, последняя очередь понятно становится классом выше предыдущих.
Итак схема:

📏 Увеличивается высота потолка по сравнению с предыдущими очередями.

🪟 Увеличивается площадь окон, а т.к. 1м² пластикового окна стоит +/- столько же или даже меньше 1м² вентфасада, то и себестоимость СМР в бюджете (а получается так, потому, что в цену НВФ неизбежно попадут примыкания с отсечками и углами, очень существенно удорожающие этот фасад по сравнению с плоской стеной).

🐩 На 1 этаже делается большой холл с лапомойкой (по последним исследованиям Пряжникова она почти никак на продажи не влияет, но в рекламе звучит хорошо).

🚪 Увеличивается комнатность квартир, и уменьшается их число на этаже, снижается этажность и, сокращая число и скорость лифтов, роняется их цена.

🪄И в результате происходит чудо: при повышении класса, себестоимость 1 м² уменьшается! Хотя здесь как раз ничего удивительного: меньше лифтов, меньше санзулов, меньше вентшахт, больше % выхода м².
Маркетинг рекламирует что это все для привилегированных жильцов. А на самом деле на этом участке этажность уже не поднять из-за инсоляции окружения. Детсад-то на генплане отодвинули подальше от первых котлованов.

🧽Полируются эти решения тем, что упрощается конструкция фасадов, внешний вид компенсируется вставками «благородных» и натуральных материалов, с сокращением бюджета. В финале идет тендер на алюминиевые окна +/- по цене пластика, чем окончательно закрепляет за последним кварталом премиальный статус. Подрядчиков, которые уже работают на площадке держат и никуда не отпускают. Они ведь уже нахватали штрафов, наконец разобрались в РД и знают придирки технадзора. Бонусом этого возрастает качество.

Самое интересное в этом самообмане то, что покупатели всё прекрасно понимают, и не питают никаких иллюзий, что покупают премиум. Для них это не первая недвижимость и они прекрасно разбираются.
Они осмысленно покупают именно то, что им нужно: понятные сроки, исправленные ошибки первых этапов, понятный проект, подрядчика, отсутствие стройки во дворе и раскрученную Локацию!

Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...

www.group-telegram.com/tw/akudlay.com/79

1.6K viewsedited  Jun 4, 2024 at 04:01

Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Коллеги упрекают, за отсутствие примеров, исправляюсь:

Часть #️⃣ (без номера) Вымышленный собирательный пример.

🏢 Гипотетически представим ЖК в несколько кварталов, с ростом цены от первого котлована к последним ключам. И, когда никакими доводами финальную цену уже не обосновать, последняя очередь понятно становится классом выше предыдущих.
Итак схема:

📏 Увеличивается высота потолка по сравнению с предыдущими очередями.

🪟 Увеличивается площадь окон, а т.к. 1м² пластикового окна стоит +/- столько же или даже меньше 1м² вентфасада, то и себестоимость СМР в бюджете (а получается так, потому, что в цену НВФ неизбежно попадут примыкания с отсечками и углами, очень существенно удорожающие этот фасад по сравнению с плоской стеной).

🐩 На 1 этаже делается большой холл с лапомойкой (по последним исследованиям Пряжникова она почти никак на продажи не влияет, но в рекламе звучит хорошо).

🚪 Увеличивается комнатность квартир, и уменьшается их число на этаже, снижается этажность и, сокращая число и скорость лифтов, роняется их цена.

🪄И в результате происходит чудо: при повышении класса, себестоимость 1 м² уменьшается! Хотя здесь как раз ничего удивительного: меньше лифтов, меньше санзулов, меньше вентшахт, больше % выхода м².
Маркетинг рекламирует что это все для привилегированных жильцов. А на самом деле на этом участке этажность уже не поднять из-за инсоляции окружения. Детсад-то на генплане отодвинули подальше от первых котлованов.

🧽Полируются эти решения тем, что упрощается конструкция фасадов, внешний вид компенсируется вставками «благородных» и натуральных материалов, с сокращением бюджета. В финале идет тендер на алюминиевые окна +/- по цене пластика, чем окончательно закрепляет за последним кварталом премиальный статус. Подрядчиков, которые уже работают на площадке держат и никуда не отпускают. Они ведь уже нахватали штрафов, наконец разобрались в РД и знают придирки технадзора. Бонусом этого возрастает качество.

Самое интересное в этом самообмане то, что покупатели всё прекрасно понимают, и не питают никаких иллюзий, что покупают премиум. Для них это не первая недвижимость и они прекрасно разбираются.
Они осмысленно покупают именно то, что им нужно: понятные сроки, исправленные ошибки первых этапов, понятный проект, подрядчика, отсутствие стройки во дворе и раскрученную Локацию!

Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...

BY 🏗 Канал Кудлай Андрея