group-telegram.com/iliilitop/1460
Last Update:
Вы накидали огоньков к посту про ТОП-ов в продажах и запасах по округам Москвы
Напомню про ЮЗАО: В активной реализации всего 8 жк. Концентрация наглядно на скринах
▪️Спрос – 53% ДДУ в одном районе – заМКАДном Южном Бутове. Это Никольские Луга (27% ДДУ) и Южные Сады (26%). Ещё 37% забрал пятачок Ø 1 км, где сидят сразу 4 жк. Итого, всего 3 пятна = 90% продаж
▪️Запасы – 70% в одном пятне Ø 1 км. Да, ПИК будет держать нужный темп в Никольских Лугах, постепенно добавляя новые очереди… Но 70% в точке – выглядит ту мач. Из них 50% всего в 2-х жк: Обручева 30 (на 30%) и Ever (19%)
Качество жилфонда и реновацию наложим в другой раз. Разбираем проекты по темпам, остаткам, целевым объемам отгрузки. Оцениваем отставание и вероятный вектор цен
▪️Начинаю с горизонта. У каждого застроя в модели своя доля допустимого остатка к сдаче. В ср. по рынку норм 10–20%. Чем, крупнее объект, тем % меньше. Также, от стратегии. ПИК и А101 стараются оставлять на конец до 5%. Мой расчёт «нормального» значения, с учётом концентрации конкуренции – на скрине 2
▪️Прикинув «норму» запасов, оцениваю целевые темпы. Сравниваю с фактическими. Беру результаты за полгода и последние 2 мес., чтоб учесть динамику активности и временной лаг регистраций ДДУ. Вижу у кого глубокий минус = нехватка темпов. Чем больше, тем выше риск затоваривания. А значит задирать прайс не варик. Скорее, наоборот: боковик и скидки
▪️И вот мы видим, что ПИК и А101 идут с превышением целевого темпа. С учётом сроков ввода, гнать темпы ребятам не нужно. Плюс лидерство по спросу в округе. Можно поднимать цену. А вот жёстко не в графике – Архитектор и АФИ Парк Воронцовский. Сдавать уже в этом году, а навес непроданного давит. Тут можно торговаться и дисконтить
Осторожно со стартами. Типа Обручева 30. Там следить. Ну а дальше аналогично, погружаюсь в корпуса и квартирографию
Как вам формат?
