group-telegram.com/Vnu4ka_Jjacobs/537
Last Update:
Про Центральный Парк и экономику (часть 1)
Кажется, не было у меня такой группы студентов, которая бы не попросила рассказать про экономические эффекты от парков. В рамках этих лекций я часто ссылаюсь на пример Центрального парка в НЙ - как на слишком разрекламированный и не очень обоснованный. Но обычно очень вскользь.
А теперь - подробно.
Для начала - история парка глазами экономиста.
1/ Парк - это про престиж города и стоимость недвижимости. Ну и про общественное благо, экологию и что там еще по списку. Цинично-девелоперского интереса к затее с большим парком никто и не скрывал. Все было в нью-йоркском стиле. Нам надо, чтобы было лучшее в мире, на пользу обществу и чтобы на этом можно было заработать. По первому вопросу разногласий не было. Второй и особенно третий оказались сложнее настолько, что исходная локация не была выбрана (Для любителей карты - это квадрат от 60 до 70- улицы и от Park Ave до берега). Судите сами - территория небольшая, бенефициаров получается немного, выкупать надо землю у ну очень непростых двух семей из своего же круга. В общем, дело встало.
2/ Нынешняя территория была выбрана тоже по экономическим соображениям. Там был очень сложный рельеф, болота, свинофермы, выпасы, а значит земля стоила дешевле. Купить ее и делать улицы, проезды и т.д. - получились бы золотые улицы для города. Этот участок был в 5 раз больше первого, а значит тех, кто сможет подзаработать на недвижке, будет в разы больше. Ну и вишенка на торте - собственниками земли были афроамериканцы, ирландцы и немцы. Все небогатые, без связей наверху.
3/ Спор о том, где делать парк, шел 3 года - типичный спор о будущих прибылях. Слишком большими деньгами пахло любое из решений для владельцев недвижимости. Даже изменение границы на один квартал. И по количеству интриг, неожиданных коалиций, поддельных подписей, ночных заседаний городских советов и т.д. - это минимум три серии в духе "Карточного домика". Для интересующихся - советую почитать вот это.
4/ Изымать недвижимость все равно пришлось. Правда, по заниженной стоимости. На момент принятия решения, не вся территория будущего парка принадлежала городу. Всего выселили примерно 1600 человек. Тут и афроамериканцы (Seneca Village), и ирландцы (Piggery District) и даже монашки-католички. Закон о принудительном изъятии работал как часы и тут его применили, правда, впервые в таком масштабе. И конечно спорить с предлагаемой суммой никто из местных жителей не стал. Никто не стал, кстати, нанимать афроамериканцев на строительные работы.
5/ Город сразу рассчитывал на будущие налоги. Компенсировать затраты на строительство предполагалось из увеличения налоговых поступлений. Это был первый такой проект в США - с таким размахом и таким уровнем ожиданий. Ежегодно Комиссия парка отчитывалась о налоговых поступлениях. В итоге возникла та самая мантра - вокруг парка растет стоимость недвижимости. (Спойлер - новые возможности статистики не позволяют нам сейчас повторять эту мантру дословно. Все-таки есть там много нюансов. Кто растет, как растет, почему, только ли из-за парка и т.д.).
6/ Это был один из первых примеров, когда город платил из своего кармана за улучшения. До сих пор все работы (строительство улиц, рытье каналов, освещение и т.д.) оплачивали те, кто в итоге получал от этого прибыль. Например, строительство улицы оплачивали владельцы прилегающих участков. Из общей стоимости земли под Парк, таким образом было оплачено 30%. Брать на себя 100% оплаты бюджет побоялся (да и не смог бы), дабы не создавать прецедент. Свою долю взял не прямо из бюджета (там столько не было), а выпускал облигации. Сначала под выкуп земли, потом под строительство.
7/ Общая стоимость парка в 4 раза превысила бюджет города за тот год, когда решение было принято. Стоимость земли - $7 млн, строительство - $8,8 млн. Если на нынешние деньги переводить, суммарная стоимость - $431,8 млн.
#лонгрид #нй
BY Внучка Джейн_Джекобс
Share with your friend now:
group-telegram.com/Vnu4ka_Jjacobs/537