И еще одна мысль, которую хотел довести до мозга заинтересованных в этом лиц.

💡Некоторые инициаторы проектов хотят сделать слишком хорошо инвесторам. Например, ставя нерыночные (избыточно щедрые) условия по вознаграждению за управление. Щедрые на грани безумия.

🎰 Этот невиданный аттракцион, однако, может быть воспринят прагматичными и опытными инвесторами отрицательно.

👀Если инициатор отличается от конкурентов по условиям взаимодействия с ним, инвесторы могут инстинктивно опасаться того, с инициатором что-то не в порядке, искать подвох и т.д.

✅Если инициатор решил поработать себе в убыток или вообще забыл о своем вознаграждении (сплошь и рядом такое, кстати), то для проекта это может закончится плачевно. Демотивированный инициатор может просто бросить проект и инвесторов.

⚠️ Я лично считаю, что нужно работать по стандартам, давно установленным на рынке, а не придумывать свой велосипед. На нем далеко не уедешь.

💰 Blackstone, BlackRock, Apollo Global, а также иные мировые и российские бренды - на чем и как зарабатывают (могут зарабатывать) инвестиционные компании в рамках проектов недвижимости?

💸 Чаще всего такие компании инвестируют в недвижимость, объединяя капиталы нескольких (или многих) инвесторов для участия в девелоперских или спекулятивных проектах, покупки объектов коммерческой недвижимости и т.д..

💼 Инвестиционные компании получают доход взимая несколько видов вознаграждений (за поиск возможностей на рынке и отбор объектов под критерии инвесторов, за синдицирование капитала, за ведение проектов), а также комиссии за успех.

🔢 Основные разновидности взимаемых с финансовых инвесторов комиссий:

1️⃣ Вознаграждение за вход (Acquisition Fee). Это компенсация за предварительно проведенную работу по поиску нового объекта для инвестиций и затрат времени, усилий и ресурсов на всестороннюю оценку объекта.
2️⃣ Комиссия за управление активами (Asset Management Fee). Сюда входит контроль выполнения бизнес-плана проекта, полное управление проектом, финансовый контроль, бюджетирование и финансовое планирование.
3️⃣ Вознаграждение за управление девелопментом и строительством (Construction Management Fee). Наем и контроль участников девелоперского проекта требует наличие команды и специфических компетенций, за которые также могут платить инвесторы.
4️⃣ Вознаграждение за привлечение долгового капитала (Debt Arrangement Fee). Плата за привлечение кредита или займа от частного инвестора.
5️⃣Вознаграждение за продажу актива (Disposal Fee), здесь расшифровка не требуется.
6️⃣Вознаграждение за успех (Success / Performance Fee). Комиссия за превышение доходности проекта определенного значения. Чистый денежный поток, превышающий пороговое значение облагается комиссией.

🙄Зачем это всё знать?

🅰️ Частному инвестору в принципе полезно понимать, за что и в каких случаях управляющие или инвестиционные компании могут взимать комиссии. Как правило, эта информация содержится в информационных меморандумах, правилах ДУ и прочих важных документах. Просто не пропустите!

🅱️ Инициаторам проектов стоит обратить внимание, что взимание комиссий с инвесторов за разные аспекты жизнедеятельности проекта - это нормальная практика, входит в обычаи делового оборота. Так что договариваться с инвесторами о выплатах подобных вознаграждений - вполне даже ок.

💵 Найти деньги можно здесь. Кстати, в группе осталось всего 5 мест. Начинаем 3 марта.

🍸Алкогольная компания Novabev (бывшая BELUGA GROUP) опубликовала результаты работы за 2024 год.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, на конец 2024 года достигло 2 041 шт.

📈 Объем продаж «ВинЛаб» в первом полугодии 2024 года достиг 38.2 млрд руб, показав рост на 32% к аналогичному периоду 2023 года. Трафик в сети вырос на 11% до 140.7 млн посещений за год.

🥃 Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» (входят в Mercury Retail Holding) не распространяются открыто, это непубличные компании. А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они достаточно позитивны.

🍷И можно было бы поднять бокал за всё хорошее, но... ситуация в отрасли неоднозначная. Регионы ужесточают регулирование торговли алкоголем:

🚨В Вологодской области ограничили продажу алкоголя до 2 часов в будние дни (а сливочного масла - до 3-х {это шутка})
🚨В Бурятии вообще запретили торговлю в жилых домах, что приведет к закрытию десятков алкомаркетов
🚨В Подмосковье хотят запретить алкомаркеты во дворах жилых домов

🩸В общем не злоупотребляем оптимизмом!

Сколько стоит дом построить?

☝️Вот, например, ГК «Гранель» на днях поделилась финальными цифрами по ЖК бизнес-класса «MYPRIORITY Басманный»: оказывается на строительство этого проекта было потрачено ₽17,5 млрд., включая ₽0.6 млрд. на благоустройство территории.

🧮 Эх, люблю чего-нибудь посчитать! Особенно чужие деньги.

🏗 Если просто поделить цифру ₽17,5 млрд. на общую площадь ЖК (102 тыс.м²) можно получить значение 171,5 тыс. руб./м². Много это или мало? «Гранель» утверждает, что в эту стоимость вошли фасады из натурального камня и клинкера, лифты Kleemann, системы кондиционирования VRF от LG, внутрипольные конвекторы Varmann, двухкамерные стеклопакеты Schuco, и прочее-прочее-прочее... Это первый реализованный проект бизнес-класса у «Гранель». Строили турки, кстати, Limak Construction.

🖼 На благоустройство 1,6 га внутреннего двора с яблоневым садом было потрачено ₽600 млн. - это около ₽37,5 тыс. руб. за квадратный метр незастроенной территории.

💰 Старт продаж состоялся в июле 2021 года по цене около 370 тыс. руб./м². Сейчас минимальная цена за квартиру в ЖК составляет ₽19 млн. за 35,8 м² (538 тыс. руб./м²). При общей площади здания 102 тыс. м² и текущей реализации более 90% квартир, примерная выручка проекта могла составить более или менее ₽30 млрд. Вроде неплохо - для застройщика.

⚠️ Но! Нельзя так просто... посчитать доходность «Гранель» от реализации этого проекта, ведь мы не знаем стоимость покупки застройщиком земли и остальные расходы, связанные с реализацией проекта. Но было бы интересно это посчитать, конечно...

🔻В общем, сдали домик! Всех поздравляю.

☝️А ведь есть в Москве ЖК, по которым реально можно посчитать фин.модель. Плюс-минус похожую на правду. И определить доходность застройщика (немёк: не «Гранель»).

👀 На примете у меня проект на Северо-Востоке - я знаю за сколько был куплен участок и могу предположить некоторые другие вводные.

❓Интересно было узнать фактическую доходность строительства жилого комплекса бизнес-класса в Москве?

🔥 Да, интересно!
👍 Нет, неинтересно...

💣⚡Компания «Грэнтакс» приобрела имущественный комплекс «Завод киноаппаратуры» за ₽935 млн. (это в в Останкино, ул. Ак.Королева). «Грэнтакс» действовала в интересах Sminex А.Тулупова. Это произошло еще в декабре, кстати.

📍Что купил Sminex: около 3,7 га на северо-востоке Москвы, а на них 22 строения общей площадью 24 т.м2. Сделка - настоящее достижение Тулупова, который бился за этот актив, как лев! На торгах был 31 шаг, а цена выросла почти в полтора раза выше стартовой.

#перспективныйпроект

☝️Предыдущая новость - она из декабря 2013 года.

🏗️На месте «Москинапа» Тулупов построил жилой комплекс «Достижение», который уже сдан! Не прошло и 12-и лет.

🧮Что точно известно про ЖК «Достижение»:

- стоимость покупки земли
- стоимость строительства
- фактические цены продаж (я надеюсь на поддержку коллег из BNmap)
- фактические сроки реализации проекта

🔮Что можно предположить:

- стоимость проектирования
- стоимость маркетинга и затраты на продажи
- стоимость согласований

💻 В принципе, из этого можно слепить +/- правдоподобную финансовую модель проекта! Основанную на фактических, а не на прогнозных показателях. И я это сделаю - фин. модель настоящего девелоперского проекта в Москве.

❓Меня лично занимает больше всего один вопрос: если бы Тулупов купил в 2013 году не «Москинап», а положил бы денежки в банк под 2% в валюте, он бы больше заработал, чем на стройке в Москве или меньше? Скоро узнаем!

⚠️ Посчитать тулуповские миллионы на 100% точно не получится. Чтобы было точно, как в аптеке, нужен инсайд из Sminex! Инсайдеры, пишите - анонимность гарантирую.

📊 Некая ЕРЗ провело опрос застройщиков на тему рассрочек и оформила в pdf (см.комментарии к посту). Профессиональные предсказатели катастроф и обвалов (которые не наступают из года в год) принялись жонглировать данными, попутно обзывая широкий круг проф.участников рынка недвижимости «дебилами, кретинами и идиотами».

🔮Сценарий очередного апокалипсиса такой: застройщики, продавшие слишком много в рассрочку, не смогут получить все деньги с покупателей, у застройщиков появятся проблемы с наполнением эскроу-счетов, банки перестанут финансировать стройку... И будет катастрофа! Ура.

Но есть вопросы:
❓А ничего, что семейная ипотека всё ещё составляет в структуре продаж значительную долю?
❓А ничего, что покупатель по рассрочке уже внес 20-30% от стоимости квартиры? Не 20-30% от себестоимости строительства, а от рыночной стоимости (есть разница же ж!)
❓А ничего, что в договорах прописываются санкции за просрочки и отказы?

⚠️ И вообще: у кого-то есть реальная статистика дефолтов по рассрочкам? Какой % из получающих рассрочку сталкивается с проблемами? Мне бы желательно настоящую статистику, а не «одна бабка из отдела продаж краснодарского ЖК сказала».

✅ ЕРЗ давайте, быстро заёрзали и оперативно провели новый опрос. Заодно ЦБ РФ почитает и, возможно, оставит рассрочки в покое.

🎰 А то у нас из года в год шарманка про «катастрофа - растет просрочка по ипотеке», а потом оказывается, что это доли процента и никакой катастрофы нет! Всё фейк-ньюз.

☝️Докажите, что по рассрочкам есть просрочки и их много!

👀 Ну окей! У кого-то из покупателей случится дефолт. В худшем случае застройщик заберёт квартиру (уже на более продвинутой стадии стройки, кстати) и продаст её !дороже! другим бедолагам (рынок-то растёт и дефицит ожидается кое-где).

🙂 Всё это похоже на намеренное нагнетание паники. На пустом месте, как всегда.

☝️Внося 30% по рассрочке в качестве ПВ вы оплачиваете 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Помимо продаж по рассрочкам есть еще семейная ипотека и 100%-е сделки. Застройщику есть на что строить и , главное, достроить дом!

💵 Оплачивая 100% вы обеспечиваете застройщику возврат всех-всех-всех инвестиций в проект + прибыль.

🛜 Поделитесь с друзьями!

@atsogoev

📦 Помните, недавно я писал про формат дарксторов? Так вот их количество стремительно увеличивается! Я пропустил, а ведь «Дикси» (входит в группу «Магнит») объявила об открытии своего первого даркстора в Москве и планах открыть еще 19 таких объектов до конца 2025 года. Даркстор «Дикси» открылся в ЮЗАО, его площадь составляет 550 м². Компания планирует там обрабатывать заказы с доставкой в течение 30 минут и расширить ассортимент под онлайн-продажи до 5000+ наименований.

💫 Это очередное подтверждение того, что крупные ритейлеры активно осваивают формат дарксторов. Напомню, что есть два основных типа арендаторов таких объектов:
🔹Специализированные дарксторы интернет-сервисов («Самокат», «Яндекс.Лавка»)
🔹Дарксторы традиционного ритейла («ВкусВилл», «Дикси», «Пятерочка», «Азбука Вкуса»)

🎯Наверное, один из самых распиаренных брокерами объектов на рынке (мне попадался на глаза в рассылках и в рекламе) - помещение 1036 м² на Краснодарской улице, 57к3 с арендатором «Яндекс.Лавка». (цена ₽106,8 млн или около ₽103 т./м²).

Давайте сравним его характеристики с типовыми требованиями к дарксторам:
🔸 Площадь 1036 м² (✅ соответствует требованию >400 м²)
🔸 Электрическая мощность 43 кВт (✅ вероятно, достаточно для работы)
🔸 Расположение в густонаселенном спальном районе (✅ почти идеально для даркстора)
🔸 Удобная зона погрузки-разгрузки (✅ да, есть, удобство не могу оценить, но Ялавка оценила)
🔸 Помещение на первой линии, но это не критично для даркстора (😃)
🔸 Эффективная двухуровневая планировка (1 этаж и -1 этаж) позволяет организовать оптимальное зонирование: зоны хранения и комплектации на -1 этаже, а с первого этажа, вероятно, будет вход для выдачи заказов (хотя могу ошибаться)

📊 Условия аренды также типичны для формата:
🔸 Договор на 7 лет (✅ стандартный долгосрочный договор)
🔸 Индексация 5% (✅ типовая для дарксторов)
🔸 Ставка аренды 10 300 ₽/м²/год (✅ явно более низкая, чем у стрит-ритейла)

💡 Вот такой он, типичный ГАБ-даркстор: большая площадь, локация внутри большого жилого массива, необходимые технические характеристики и низкая арендная плата. Вероятно, подобных ГАБов на рынке будет появляться всё больше…

⚠️ Не является рекламой инвестиционной рекомендацией

🏗 Застройщик «Гранель» объявил старт продаж квартир во второй очереди ЖК «Живописный»: Московская область, Ленинский ГО, вблизи деревни Спасское (3,6 км от МКАД, от 10 мин.тр.).

📌 Место хорошее: красиво, лес со всех сторон, речка...

💵 Цены от ₽5 млн. Площади от 28 м2.

🏢 Проект: мало- и среднеэтажные дома на территории 59 га, В состав второй очереди войдут 16 корпусов высотой до восьми этажей. Гранель обещает построить два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой помощи. Класс проекта - комфорт.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🚨В Подмосковье хотят запретить алкомаркеты во дворах жилых домов! Писал уже об этом.

👀Неожиданно? Не очень, но обо всём по порядку.

🏢 В многоквартирных домах Подмосковья работают более 1,5 тыс. алкомаркетов. Помещения принадлежат частным инвесторам, а арендаторы - крупные федеральные сети «Красное & Белое», «Бристоль», «Винлаб». Запрет на размещение алкомаркетов в жилых домах НЕ затронет магазины, входные группы которых расположены со стороны проезжей части. А вот из помещений, которые расположены во дворах жилых домов алкомаркетам придется съехать.

🚱Дескать «жителей раздражает шум, конфликтные ситуации, внешний вид таких точек, они не хотят внимания детей и т.д.».

⛔️Новость конечно вышла знатная, что позволило паникёрам сделать свои далеко идущие выводы по поводу алкомаркетов как объектов ГАБ. А я тем временем зашёл на сайт Malina Property и посмотрел, сколько % из алкомаркетов, продающихся в МО в качестве арендаторов ГАБ расположены во дворах жилых домов. Ни одного К&Б или «Бристоля» во дворе подмосковной многоэтажки мной замечено не было. Может они и существуют в принципе, но на сайте Malina Property таковых не было обнаружено.

💡И еще одна мысль: а ведь я лично знаю некоторых собственников помещений К&Б, которые только будут рады распрощаться с этим арендатором. Он надежный, платит вовремя, но... выжимает ставку вниз и не индексирует арендную плату. Так что уход К&Б со двора жилого дома может понравится не только жителям и детям, но и небольшой группе инвесторов. Вот тебе, бабушка, и Юрьев день!

📍Итого: запрет скорее всего коснется небольшого числа алкомаркетов и скорее несетевых.

🍷Что же касается риска алкомаркета как арендатора, торгующего продукцией с «неоднозначной репутацией», то этот риск был всегда и нормальные инвесторы должны были обращать на него внимание.

📜20 января 2021 года: я делаю SWOT-анализ покупки ГАБ с К&Б в г.Рошаль (Московская Область)

🔍В разделе угрозы:
⚠️ Законодательное регулирование торговли алкоголем, не только на федеральном, но и на местном уровне.

☔️Ничего не поменялось с тех пор! А 62% опрошенных считают, что в России будут ужесточать торговлю алкоголем!

☝️Делаем выводы. Но только без паники.

🥹 Они вернутся, обязательно вернутся: Uniqlo, H&M, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Visa и Mastercard..., IKEA, да все! И Мумия тоже вернется! Просто нужно попросить. 😵‍💫