group-telegram.com/iliilitop/1896
Last Update:
✅ В контексте поста о Северном Порте, хочу донести вам кухню про весёлые старты / предстарты продаж
В реалиях рынка с проектным финансированием, практика всяческих «предброней» – оч тонкая штука. Особенно для застроев. Её своим топам проталкивают маркетологи / продажники, которым не удалось корректно просчитать прайс старта. Или выходит регионал, слабо ориентирующийся в местном рынке. Или площадка в дикой локации, которая неизвестно как откликнется покупашке. Или есть какие-то свои интересы. Например, договорённости с агентами, KPI, жажда PR, прогрева и хайпа
И начинается разгон по соцсетям и брокерам. Приятные комиссионные. Рассказы о чумачеччем инвест-потенциале
А дальше три варика:
1. Не угадали с рынком, но за слив объёмов ата-та = отмены броней, пересмотр прайса.
2. Не угадали с рынком, слив объёмов провафлили = агенты и первоходы потирают руки. Маркетинг застроя огребает, дёргает прайс, падает в темпах, оправдывается перед топами и ждёт, когда выровняется средняя по модели.
3. Угадали с рынком = никакого ажиотажа. Всё по модельке. Агенты и инвесторы обсуждают другие «старты», где рассчитывают, что застрой поделится с ними своей маржой. Находясь в здравом уме, с полным набором обязательств перед банком ))
Пункты 1 и 3 – мусолить не буду. Тут всё понятно. Случается. Гуглится и считается. А вот пункт 2 – проиллюстрирую свежими кейсами
▪️Страна Озёрная. Страна - не совсем новички, но регионалы. Захотелось хайпа. Громкая преза в мае. Две недели проект на откупе чисто у агентов. Со скидкой 3% и комиссией 4,5%. Цены тут же начали дёргать. По +1 мульта за день. Значит ли такое, что попали в рынок, или что-то другое?
Далее, за первые 1,5 мес. слили сразу 13,5% товарного объёма. А дальше вниз, как я и ванговал. Наглядно, ситуация с продажами на скрине 👇
В итоге, на сейчас, за 5 месяцев со старта – продано 27% проекта (337 ДДУ). Причём, слили 47% всех своих студий, и 32% однушек. А до ключей (02.2026) ещё 27 мес. Начинаются метания по прайсу. Когда средняя по структуре запасов / экспозиции уже ниже стартовой. Дальше нужно как-то размазывать остатки. Ломать башню над ковентами кредитора. И колдовать с темпом
▪️Дом на Зорге. Пилот А101 в старой Мск. Не баловались с хайпом. Открыто стартанули в середине июня. Но… ошиблись. В первые месяцы слили 25% проекта. Дёрнули прайс. Рухнули в продажах (см. скрин 👇)
В итоге, на сейчас, за 4 месяца со старта – продано 29% проекта (88 ДДУ из 308 лотов). Причём, слили 43% всех студий и однушек. А до ключей (03.2026) ещё 28 мес. Дальше будут потеть, и оглядываться на соседний Indy Towers. Который интереснее, угадал с рынком (п.3), и будет оттягивать спрос
Эффективная работа маркетинга в кейсах? Кто поимел бенефит? Считаю, что НЕ застрои. А вот агенты и инвесторы на таких ошибках – вполне даже могут. Потому что даже при снижении средней цены по проекту, в вычерпанных малогабаритках демпинга не будет. Скорее, наоборот. А значит налипнет потенциал к цене входа
Поэтому, кто присматривается к стартам, следует помнить о 3-х вышеуказанных пунктах. И погружаться в анализ структуры даже предброней, в поисках таких ошибок и недооценёнки @iliilitop
BY Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
Share with your friend now:
group-telegram.com/iliilitop/1896