Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍В комментариях к предыдущему посту меня попросили написать о том, что будет с рынком недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе. Думаю, что вопрос злободневный, ведь Центробанк в прогнозе пишет, что ключевая ставка еще продолжительное время может быть высокой, а значит, и ставки по ипотеке заградительны.

Спойлер: считаю, что все будет не очень хорошо. Итак, начинаю:

Отматываем хронологию событий на пару месяцев назад и вспоминаем майские указы Президента. Точнее, нам сейчас важен один пункт: «Обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году».

Друзья, бытует мнение, что это про строительство просторных и недорогих квартир. Но это, на самом деле, не совсем так. Это сигнал, который нам говорит… что строить нужно меньше. Почему? Давайте считать:

Текущая обеспеченность жильем составляет 29 кв. метров на человека: ссылка. Теперь считаем: 33 (план) — 29 (факт) = 4 квадратных метра. Именно столько нужно построить за следующие 7 лет. Знаете, это мало, ведь в предыдущие периоды (указ от 2018 года) нужно было строить примерно 1 кв. метр в год на человека. В сухом остатке что имеем? А имеем то, что задан тренд на снижение объемов стройки примерно на 40%. Пишу «примерно», т. к. расчеты упростил и не учел ИЖС с выбытием жилфонда.

Так вот, снижение объемов стройки — это долгосрочный тренд, который нам нужно понимать. Пишу «нам», так как застройщики, думаю, это поняли еще вчера. И ничего хорошего этот тренд не сулит. Почему? На это есть несколько причин:

Первая. Указ Президента — это ориентир для чиновников, которым, фактически, план по квадратным метрам срезали, а план по наполнению бюджета повысили. И что им теперь делать? Ответ, думаю, простой: Взять у застройщиков, так как «жирок» они накопили. В общем, прогнозирую рост затратной части у девелоперов через повышение стоимости земли и разрешений.

Вторая. Как написал выше, застройщики уже все поняли: в сегменте недорогого жилья теперь дебет с кредитом может не сойтись, т. е. строить его не имеет смысла. Да и фортуна повернулась к ним спиной, ведь ориентиры и политика неожиданно изменились. Поэтому некоторые уже отреагировали, причем с опережением.

Как? Смотрите: возьмем «ПИК» с долей рынка 30+%. В начале года мы все заметили, что у застройщика пропали типовые серии. Теперь он строит более дорогой «комфорт+», ну или «бизнес-класс». Но это не самое интересное, гораздо интересней то, что изменилась структура мастер-планов. Обратите внимание, что теперь больше нет комплексных проектов с единой общей территорией.

Сейчас, если на рынок и выходит масштабный проект, как, например, «Москворечье», то он… весь изрезан дорогами. Т. е. в составе проекта много маленьких кварталов, буквально на несколько домов. Для чего «ПИК» так стал делать? А потому, что он понимает, что продавать много он теперь не сможет. Поэтому будет строить мало и пытаться продавать долго и дорого. К слову, именно по этой причине я отрицательно отнесся к этому проекту. Считаю, что город-сад тут будет ой как не скоро… Вот такие дела.

Третье. Все мы любим писать про депозиты. Но упускаем один момент: юридическим лицам они тоже доступны. Есть свободный миллиард? Без проблем, в ВТБ ставка до 16% годовых. Ведь этот миллиард не под подушкой же лежит, а на счете в банке. Интересно, захочет кто-то строить с меньшей рентабельностью? Честно говоря, не уверен. И я даже побаиваюсь этот аттракцион невиданной щедрости, думаю, ни к чему хорошему эти экстремальные ставки по депозитам не приведут.

🔖 Мнение автора: Так что будет с ценами на новостройки? Друзья, Москва, в предыдущие периоды, нарастила неплохой объем стройки. Но и продавала хорошо, затоваренности нет. В моменте, произойдет коррекция цен: ссылка И этот момент, будет очередным дном, после которого... цены опять пойдут вверх. Ибо, похоже, что эпоха доступного и массового жилья в Москве — увы, скоро закончится.
.
А вы как считаете? Если объем стройки уменьшится, подорожают ли квартиры в Москве? 👀

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

www.group-telegram.com/us/labirint_investora.com/919

8.2K viewsJul 29 at 04:20

📍В комментариях к предыдущему посту меня попросили написать о том, что будет с рынком недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе. Думаю, что вопрос злободневный, ведь Центробанк в прогнозе пишет, что ключевая ставка еще продолжительное время может быть высокой, а значит, и ставки по ипотеке заградительны.

Спойлер: считаю, что все будет не очень хорошо. Итак, начинаю:

Отматываем хронологию событий на пару месяцев назад и вспоминаем майские указы Президента. Точнее, нам сейчас важен один пункт: «Обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году».

Друзья, бытует мнение, что это про строительство просторных и недорогих квартир. Но это, на самом деле, не совсем так. Это сигнал, который нам говорит… что строить нужно меньше. Почему? Давайте считать:

Текущая обеспеченность жильем составляет 29 кв. метров на человека: ссылка. Теперь считаем: 33 (план) — 29 (факт) = 4 квадратных метра. Именно столько нужно построить за следующие 7 лет. Знаете, это мало, ведь в предыдущие периоды (указ от 2018 года) нужно было строить примерно 1 кв. метр в год на человека. В сухом остатке что имеем? А имеем то, что задан тренд на снижение объемов стройки примерно на 40%. Пишу «примерно», т. к. расчеты упростил и не учел ИЖС с выбытием жилфонда.

Так вот, снижение объемов стройки — это долгосрочный тренд, который нам нужно понимать. Пишу «нам», так как застройщики, думаю, это поняли еще вчера. И ничего хорошего этот тренд не сулит. Почему? На это есть несколько причин:

Первая. Указ Президента — это ориентир для чиновников, которым, фактически, план по квадратным метрам срезали, а план по наполнению бюджета повысили. И что им теперь делать? Ответ, думаю, простой: Взять у застройщиков, так как «жирок» они накопили. В общем, прогнозирую рост затратной части у девелоперов через повышение стоимости земли и разрешений.

Вторая. Как написал выше, застройщики уже все поняли: в сегменте недорогого жилья теперь дебет с кредитом может не сойтись, т. е. строить его не имеет смысла. Да и фортуна повернулась к ним спиной, ведь ориентиры и политика неожиданно изменились. Поэтому некоторые уже отреагировали, причем с опережением.

Как? Смотрите: возьмем «ПИК» с долей рынка 30+%. В начале года мы все заметили, что у застройщика пропали типовые серии. Теперь он строит более дорогой «комфорт+», ну или «бизнес-класс». Но это не самое интересное, гораздо интересней то, что изменилась структура мастер-планов. Обратите внимание, что теперь больше нет комплексных проектов с единой общей территорией.

Сейчас, если на рынок и выходит масштабный проект, как, например, «Москворечье», то он… весь изрезан дорогами. Т. е. в составе проекта много маленьких кварталов, буквально на несколько домов. Для чего «ПИК» так стал делать? А потому, что он понимает, что продавать много он теперь не сможет. Поэтому будет строить мало и пытаться продавать долго и дорого. К слову, именно по этой причине я отрицательно отнесся к этому проекту. Считаю, что город-сад тут будет ой как не скоро… Вот такие дела.

Третье. Все мы любим писать про депозиты. Но упускаем один момент: юридическим лицам они тоже доступны. Есть свободный миллиард? Без проблем, в ВТБ ставка до 16% годовых. Ведь этот миллиард не под подушкой же лежит, а на счете в банке. Интересно, захочет кто-то строить с меньшей рентабельностью? Честно говоря, не уверен. И я даже побаиваюсь этот аттракцион невиданной щедрости, думаю, ни к чему хорошему эти экстремальные ставки по депозитам не приведут.

🔖 Мнение автора: Так что будет с ценами на новостройки? Друзья, Москва, в предыдущие периоды, нарастила неплохой объем стройки. Но и продавала хорошо, затоваренности нет. В моменте, произойдет коррекция цен: ссылка И этот момент, будет очередным дном, после которого... цены опять пойдут вверх. Ибо, похоже, что эпоха доступного и массового жилья в Москве — увы, скоро закончится.
.
А вы как считаете? Если объем стройки уменьшится, подорожают ли квартиры в Москве? 👀

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

BY Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.