📍Друзья, помните, в феврале этого года я написал пост, что приступил к капитальному ремонту своего старого дома, который находится в центре Сочи, если точнее — то Адлера, на первой береговой линии моря? К слову, сам дом я не покупал, это наследство, которое мне досталось от моей бабушки.
Так вот, место хоть и хорошее, да что там хорошее — место очень-очень неплохое: до центральной набережной 80 метров, через дорогу — теннисная академия, ровное место, удобный подъезд, в пешей доступности — вся инфраструктура, рестораны, супермаркеты. Но! Продать в ветхом состоянии дом не получалось. Показов было просто огромное кол-во, но когда люди приходили и видели масштаб работ — то предлагали цену, которая меня… ну совсем не устраивала.
В общем, у меня было два варианта: первый — снижать цену. Но, подумав, я решил, что дело-то не в цене. Просто людям не нравится сам дом, точнее его состояние. Ну и делать капитальный ремонт не каждому по силам из-за дефицита времени.
Поэтому я перешел ко второму варианту — и приступил к капитальному ремонту. Рабочие залили колонны, фундаментную плиту, заменили перекрытия, кровлю, основные несущие элементы, отштукатурили и покрасили фасад и залили эксплуатируемую крышу-террасу. Ну и в итоге получилось то, что вы видите на фото: два этажа 120 м2, терраса 30 м2 и небольшой мансардный этаж 18 м2. Из работ остались только мелкие штрихи и обшивка балкона вертикальными ламелями из лиственницы.
🔖 В общем, к чему я написал этот пост. Друзья, это одновременно и эксперимент, и пост-вопрос к моим оппонентам, которые ждут крушение рынка: стоит ли снижать цену, если объект не продается? Или всё-таки бывает, что дело не в цене, а в том, как люди воспринимают и субъективно оценивают сам объект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Так вот, место хоть и хорошее, да что там хорошее — место очень-очень неплохое: до центральной набережной 80 метров, через дорогу — теннисная академия, ровное место, удобный подъезд, в пешей доступности — вся инфраструктура, рестораны, супермаркеты. Но! Продать в ветхом состоянии дом не получалось. Показов было просто огромное кол-во, но когда люди приходили и видели масштаб работ — то предлагали цену, которая меня… ну совсем не устраивала.
В общем, у меня было два варианта: первый — снижать цену. Но, подумав, я решил, что дело-то не в цене. Просто людям не нравится сам дом, точнее его состояние. Ну и делать капитальный ремонт не каждому по силам из-за дефицита времени.
Поэтому я перешел ко второму варианту — и приступил к капитальному ремонту. Рабочие залили колонны, фундаментную плиту, заменили перекрытия, кровлю, основные несущие элементы, отштукатурили и покрасили фасад и залили эксплуатируемую крышу-террасу. Ну и в итоге получилось то, что вы видите на фото: два этажа 120 м2, терраса 30 м2 и небольшой мансардный этаж 18 м2. Из работ остались только мелкие штрихи и обшивка балкона вертикальными ламелями из лиственницы.
🔖 В общем, к чему я написал этот пост. Друзья, это одновременно и эксперимент, и пост-вопрос к моим оппонентам, которые ждут крушение рынка: стоит ли снижать цену, если объект не продается? Или всё-таки бывает, что дело не в цене, а в том, как люди воспринимают и субъективно оценивают сам объект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну наконец-то! Стало известно о графике работы Путина на ПМЭФ-2025, который начинает работу с сегодняшнего дня и продлится до 21 июня.
Так вот, к чему это я. Не забыли, какое поручение в середине мая Президент дал правительству? Если забыли, напомню: проработать параметры новой льготной ипотеки для участников СВО и для семей с детьми до 14 лет. Пока не понятно, к чему это может привести?
Барабанная дробь…. По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, если доступ к семейной ипотеке получат все семьи, в которых есть ребенок до 14 лет включительно… То потенциальное дополнительное кол-во заемщиков в 22,5 раза (!!!) превысит число займов по этой программе за весь 2024 год. 👀
Теперь, почему я вспомнил про ПМЭФ? А всё потому, что в прошлом году именно на Петербургском экономическом форуме Путин озвучил параметры семейной ипотеки для малых городов. И, думаю, в этом году традиция не будет нарушена.
🔖 В общем, друзья, сейчас рынок новостроек как натянутая струна — рвануть может в любой момент, и оглянуться не успеешь. Ну и с нетерпением жду выступление Президента, которое пройдет 20 июня. Ух, похоже, что-то будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так вот, к чему это я. Не забыли, какое поручение в середине мая Президент дал правительству? Если забыли, напомню: проработать параметры новой льготной ипотеки для участников СВО и для семей с детьми до 14 лет. Пока не понятно, к чему это может привести?
Барабанная дробь…. По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, если доступ к семейной ипотеке получат все семьи, в которых есть ребенок до 14 лет включительно… То потенциальное дополнительное кол-во заемщиков в 22,5 раза (!!!) превысит число займов по этой программе за весь 2024 год. 👀
Теперь, почему я вспомнил про ПМЭФ? А всё потому, что в прошлом году именно на Петербургском экономическом форуме Путин озвучил параметры семейной ипотеки для малых городов. И, думаю, в этом году традиция не будет нарушена.
🔖 В общем, друзья, сейчас рынок новостроек как натянутая струна — рвануть может в любой момент, и оглянуться не успеешь. Ну и с нетерпением жду выступление Президента, которое пройдет 20 июня. Ух, похоже, что-то будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну что же. Посмотрел выступление Путина на ПМЭФ. И её всё-таки не будет, по крайней мере — пока не будет. Имею в виду — не будет новой льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.
Знаете, возможно, это и правильно. Почему? Смотрите: как писал выше, по данным аналитиков Альфа-банка, спрос бы вырос в десятки раз. А предложение? А вот с ним проблемы. Из-за высокой ключевой ставки застройщики в Москве не выводят новые проекты.
Теперь давайте предположим, что новую программу всё-таки ввели. И что в итоге мы получили бы? Беспощадный и лавинообразный спрос при… минимальном предложении. И как на такие вводные отреагировали бы цены? Друзья, да это самая настоящая «точка невозврата», после которой прайсам пришлось бы нет, не идти вперёд, а скакать галопом, причём наперегонки.
🔖 Вот такие дела. И поэтому лично у меня — сожалений нет. Пока рано. Всё это будет, но со временем. Ну а пока, для рынка недвижимости, гораздо важнее — комфортная ключевая ставка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, возможно, это и правильно. Почему? Смотрите: как писал выше, по данным аналитиков Альфа-банка, спрос бы вырос в десятки раз. А предложение? А вот с ним проблемы. Из-за высокой ключевой ставки застройщики в Москве не выводят новые проекты.
Теперь давайте предположим, что новую программу всё-таки ввели. И что в итоге мы получили бы? Беспощадный и лавинообразный спрос при… минимальном предложении. И как на такие вводные отреагировали бы цены? Друзья, да это самая настоящая «точка невозврата», после которой прайсам пришлось бы нет, не идти вперёд, а скакать галопом, причём наперегонки.
🔖 Вот такие дела. И поэтому лично у меня — сожалений нет. Пока рано. Всё это будет, но со временем. Ну а пока, для рынка недвижимости, гораздо важнее — комфортная ключевая ставка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Хочу признаться подписчикам. Друзья, в нашем чате мои оппоненты — меня разрывают на части. Ну, т. е. подвергают резкой критике, разбору, пытаются уничтожить в ходе дебатов и споров. Мол, Алексей пишет ерунду, да как снижение ключевой ставки даже до 16% процентов может развернуть рынок вторичной недвижимости??? Это ерунда, чушь и галиматья, что-то бессмысленное, нелепое, вздорное и неправдоподобное. Ведь при этом сценарии ипотека будет процентов 18, а депозиты около 13-14. Кто же будет покупать???
А что, если я вам покажу один один прелюбопытнейший график? И на этой диаграмме самое важное — это динамика, именно динамика изменения цен в сделках по месяцам на вторичке в Москве. Так вот, за прошлый месяц цены в реальных сделках выросли на 1,3%. Много это или мало? С одной стороны кажется, что не много. А теперь давайте представим, если динамика изменения цен сохранится на таком же уровне, что будет думать покупатель и продавец:
Покупатель будет считать примерно так — депозит мне приносит 1,1-1,2% в месяц, а недвижимость растет быстрее. Хмммм… Пора что-то предпринимать, продлевать депо, скорее всего, не буду и начинаю подбирать себе квартиру.
Продавец, который только выходит на рынок, будет считать так: хочу продать квартиру. Какую цену поставить? Открывает ЦИАН, смотрит, по каким ценам продаются квартиры в его доме, чуть прибавляет на торг и выставляет в продажу.
Вуаля, что мы имеем? Еще более высокие цены и прирост спроса. Будут по таким ценам покупать? Не факт, точнее, очередей и давки за квартиры точно не будет. Будут ли продавцы снижать цены? В единичных случаях это возможно, а вот массово — точно нет, так как весь рынок вторички на 80% состоит из альтернатив. Это когда продавец продает свою квартиру, чтобы тут же купить другую, которая по его мнению — только дорожает.
🔖 Вот такие дела, вот такая ситуация. И о возможности наступления такого события я писал еще в феврале 2025. А теперь, внимание, вопрос: теперь вы сами как считаете, сейчас дно цен на вторичке или стоит подождать?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
А что, если я вам покажу один один прелюбопытнейший график? И на этой диаграмме самое важное — это динамика, именно динамика изменения цен в сделках по месяцам на вторичке в Москве. Так вот, за прошлый месяц цены в реальных сделках выросли на 1,3%. Много это или мало? С одной стороны кажется, что не много. А теперь давайте представим, если динамика изменения цен сохранится на таком же уровне, что будет думать покупатель и продавец:
Покупатель будет считать примерно так — депозит мне приносит 1,1-1,2% в месяц, а недвижимость растет быстрее. Хмммм… Пора что-то предпринимать, продлевать депо, скорее всего, не буду и начинаю подбирать себе квартиру.
Продавец, который только выходит на рынок, будет считать так: хочу продать квартиру. Какую цену поставить? Открывает ЦИАН, смотрит, по каким ценам продаются квартиры в его доме, чуть прибавляет на торг и выставляет в продажу.
Вуаля, что мы имеем? Еще более высокие цены и прирост спроса. Будут по таким ценам покупать? Не факт, точнее, очередей и давки за квартиры точно не будет. Будут ли продавцы снижать цены? В единичных случаях это возможно, а вот массово — точно нет, так как весь рынок вторички на 80% состоит из альтернатив. Это когда продавец продает свою квартиру, чтобы тут же купить другую, которая по его мнению — только дорожает.
🔖 Вот такие дела, вот такая ситуация. И о возможности наступления такого события я писал еще в феврале 2025. А теперь, внимание, вопрос: теперь вы сами как считаете, сейчас дно цен на вторичке или стоит подождать?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Что такое популизм? Это такой стиль обращения к широким массам, обещая им простые решения сложных проблем. Причем с обязательной апелляцией к чувствам и предрассудкам. Ну и что важно: популисты никогда не вдаются в детали и не рассматривают возможные негативные последствия.
В общем, к чему это я? А к тому, что на днях один политик предложил запретить строить квартиры площадью менее 40 м2. Ибо «человейники» не для жизни, из-за «человейников» падает рождаемость, а когда их запретят — демография обязательно придет в норму. Ну или иными словами, после такого запрета рождаемость железобетонно вырастет.
Мда уж, честное слово, очень странно такое слышать. Вот я, например, считаю, что после такого запрета демография точно покатится под откос. Почему? Да потому, что общий бюджет молодых семей на покупку первой квартиры существенно возрастет.
К чему это приведет? Да элементарно, Ватсон, квартир будут покупать меньше. Это раз. Два: по опросу ВЦИОМ 39% россиянок не хотят сейчас заводить детей… из-за отсутствия своего жилья. Это два.
🔖 А теперь давайте произведем простое арифметическое действие: сложим 1+2. И что получим в сухом остатке? А получим вот что: и квартиры станут более недоступными, и… демография полетит под откос. Ну и кому это нужно? Мне — точно нет. Ибо я понимаю, что люди покупают компактную квартиру только из-за бюджета. А не из-за того, что глупы и не знают, что на рынке есть и более просторные квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
В общем, к чему это я? А к тому, что на днях один политик предложил запретить строить квартиры площадью менее 40 м2. Ибо «человейники» не для жизни, из-за «человейников» падает рождаемость, а когда их запретят — демография обязательно придет в норму. Ну или иными словами, после такого запрета рождаемость железобетонно вырастет.
Мда уж, честное слово, очень странно такое слышать. Вот я, например, считаю, что после такого запрета демография точно покатится под откос. Почему? Да потому, что общий бюджет молодых семей на покупку первой квартиры существенно возрастет.
К чему это приведет? Да элементарно, Ватсон, квартир будут покупать меньше. Это раз. Два: по опросу ВЦИОМ 39% россиянок не хотят сейчас заводить детей… из-за отсутствия своего жилья. Это два.
🔖 А теперь давайте произведем простое арифметическое действие: сложим 1+2. И что получим в сухом остатке? А получим вот что: и квартиры станут более недоступными, и… демография полетит под откос. Ну и кому это нужно? Мне — точно нет. Ибо я понимаю, что люди покупают компактную квартиру только из-за бюджета. А не из-за того, что глупы и не знают, что на рынке есть и более просторные квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Telegram
ЛДПР-ТВ
📌 Минстрой остановил возведение «человейников». В рамках Нацпроекта «Жилье и городская среда» разработан так называемый стандарт КРТ (комплексное развитие территорий). Как отмечают в ведомстве, он «должен остановить хаотичное развитие российских городов,…
⚠️ Какие риски скрывают договоры купли-продажи и аренды недвижимости?
- Ошибки в данных (кадастровый номер, реквизиты сторон, правоустанавливающие документы)
- Неясные условия оплаты (отсрочка, неустойка, залог)
- Риски с наследством, маткапиталом, обременениями
- Отсутствие согласий (опека, супруг, залогодержатель)
- Скрытые жильцы (кто сохраняет право пользования)
- И многое другое, что делает договор ненадежным
Ошибка или неучтенный риск в сделке с недвижимостью может обернуться неприятными последствиями. Когда ставки высоки, важно быстро и тщательно проверить договор, но это сложно сделать самостоятельно, а еще не всегда есть возможность привлечь юриста.
Зато есть Noroots — сервис для быстрой проверки договоров. Узнайте больше в карточках ☝️
➡️ Проверьте 5 договоров бесплатно
Реклама. ООО "Ноурутс". ИНН 9731135070.
- Ошибки в данных (кадастровый номер, реквизиты сторон, правоустанавливающие документы)
- Неясные условия оплаты (отсрочка, неустойка, залог)
- Риски с наследством, маткапиталом, обременениями
- Отсутствие согласий (опека, супруг, залогодержатель)
- Скрытые жильцы (кто сохраняет право пользования)
- И многое другое, что делает договор ненадежным
Ошибка или неучтенный риск в сделке с недвижимостью может обернуться неприятными последствиями. Когда ставки высоки, важно быстро и тщательно проверить договор, но это сложно сделать самостоятельно, а еще не всегда есть возможность привлечь юриста.
Зато есть Noroots — сервис для быстрой проверки договоров. Узнайте больше в карточках ☝️
➡️ Проверьте 5 договоров бесплатно
Реклама. ООО "Ноурутс". ИНН 9731135070.
📍ЖК «МИRА», застройщик «MR Group», премиум-класс. Адрес: Москва, проспект Мира, 186А. Метро «ВДНХ» 12 минут пешком. Выдача ключей до 09.2028.
Текущие цены от:
Студии (28 м2) — 17,7 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — 19,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 27,7 млн руб.
Начну с того, что мы все слышали о том, что время – деньги. Ну и обратная зависимость тоже имеется. Так вот, почему я решил именно сейчас написать «разбор» этого проекта? А всё потому, что цены с момента старта продаж, который был в прошлом году, практически не изменились. Если год назад я считал, что цены с учетом сроков завышены, то сейчас… Ладно, не буду забегать вперёд, начну по порядку:
Чем мне нравится проект? В первую очередь — своей высотностью, точнее её отсутствием. По меркам Москвы, 17-ти — 24-х этажные дома вполне можно назвать малоэтажными. Почему я делаю на этом акцент? Да потому что считаю, что жить в малоэтажных корпусах гораздо удобней, нежели в небоскрёбах. Да и далеко не все чувствуют себя комфортно во дворах высоток и у подножья небоскребов.
Далее — парк «Акведук» у подъезда. Да, он небольшой, но зато это ухоженный парк, а не дикий лес. А если «Акведук» покажется мал, то рядом огромнейший парк ВДНХ с величественной архитектурой. Ну или скорее даже не парк, а такой «город в городе» с павильонами, музеями, фонтанами и океаном тюльпанов.
Теперь, что мне не нравится. С этой стороны проспекта проспекта Мира находится обычный, скучный район советских времён. Хороших ресторанов-кафе и каких-либо мест досуга нет от слова совсем. Зато есть шаурма-чайхана и алко-студия. Не совсем та обстановка, по соседству с которой хотят жить резиденты премиум ЖК? Увы, это так… Правда, есть «но». Точнее не «но», а нюанс, причем жирный такой нюанс. Не все знают, что практически вся территория рядом с ЖК «МИRА» будет… снесена и отстроена заново. Вот тогда тут и появятся вместо чайханы-шаурмы — азбуки-вкуса-шоколадницы. В общем, что и где будет построено, я отметил на карте вверху.
Если смотрите «для себя»: знаете, и сейчас это неплохой район, правда, ему чуть-чуть не хватает лоска. Такое ощущение, что он немного обветшал и устарел. Хотя сама локация — отличная. Рядом два парка, ВДНХ, река Яуза, всего 2 остановки на метро до «Рижской», где уже во всю идет проектирование и строительство ВСМ Москва — СПб. Кто не знает — это новая железнодорожная магистраль со сверхскоростными поездами, на которых до Северной столицы можно будет доехать за 2 часа. В общем, считаю, что это отличная семейная локация и недалеко от центра.
Если смотрите «под аренду»: как отметил выше, локация — для семейных, да и студии тут несколько переоценены. Поэтому в этом ЖК я бы рассматривал ЕВРО-3 форматы, которые будут иметь неплохую ликвидность как в аренде, так и в продаже. Ну а арендные ставки тут достаточно высоки, ЕВРО-3 с хорошим ремонтом сдадите тыс. за 150-160 руб.
🔖 Мнение автора: знаете, считаю, что ЖК станет популярным. Имею в виду со временем и на вторичке. Ибо много факторов сойдётся в одной точке: отличное соседство, новый район и застройка, знаковые достопримечательности столицы и новый деловой кластер у «Рижской» со сверхскоростными поездами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_мира
Текущие цены от:
Студии (28 м2) — 17,7 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — 19,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 27,7 млн руб.
Начну с того, что мы все слышали о том, что время – деньги. Ну и обратная зависимость тоже имеется. Так вот, почему я решил именно сейчас написать «разбор» этого проекта? А всё потому, что цены с момента старта продаж, который был в прошлом году, практически не изменились. Если год назад я считал, что цены с учетом сроков завышены, то сейчас… Ладно, не буду забегать вперёд, начну по порядку:
Чем мне нравится проект? В первую очередь — своей высотностью, точнее её отсутствием. По меркам Москвы, 17-ти — 24-х этажные дома вполне можно назвать малоэтажными. Почему я делаю на этом акцент? Да потому что считаю, что жить в малоэтажных корпусах гораздо удобней, нежели в небоскрёбах. Да и далеко не все чувствуют себя комфортно во дворах высоток и у подножья небоскребов.
Далее — парк «Акведук» у подъезда. Да, он небольшой, но зато это ухоженный парк, а не дикий лес. А если «Акведук» покажется мал, то рядом огромнейший парк ВДНХ с величественной архитектурой. Ну или скорее даже не парк, а такой «город в городе» с павильонами, музеями, фонтанами и океаном тюльпанов.
Теперь, что мне не нравится. С этой стороны проспекта проспекта Мира находится обычный, скучный район советских времён. Хороших ресторанов-кафе и каких-либо мест досуга нет от слова совсем. Зато есть шаурма-чайхана и алко-студия. Не совсем та обстановка, по соседству с которой хотят жить резиденты премиум ЖК? Увы, это так… Правда, есть «но». Точнее не «но», а нюанс, причем жирный такой нюанс. Не все знают, что практически вся территория рядом с ЖК «МИRА» будет… снесена и отстроена заново. Вот тогда тут и появятся вместо чайханы-шаурмы — азбуки-вкуса-шоколадницы. В общем, что и где будет построено, я отметил на карте вверху.
Если смотрите «для себя»: знаете, и сейчас это неплохой район, правда, ему чуть-чуть не хватает лоска. Такое ощущение, что он немного обветшал и устарел. Хотя сама локация — отличная. Рядом два парка, ВДНХ, река Яуза, всего 2 остановки на метро до «Рижской», где уже во всю идет проектирование и строительство ВСМ Москва — СПб. Кто не знает — это новая железнодорожная магистраль со сверхскоростными поездами, на которых до Северной столицы можно будет доехать за 2 часа. В общем, считаю, что это отличная семейная локация и недалеко от центра.
Если смотрите «под аренду»: как отметил выше, локация — для семейных, да и студии тут несколько переоценены. Поэтому в этом ЖК я бы рассматривал ЕВРО-3 форматы, которые будут иметь неплохую ликвидность как в аренде, так и в продаже. Ну а арендные ставки тут достаточно высоки, ЕВРО-3 с хорошим ремонтом сдадите тыс. за 150-160 руб.
🔖 Мнение автора: знаете, считаю, что ЖК станет популярным. Имею в виду со временем и на вторичке. Ибо много факторов сойдётся в одной точке: отличное соседство, новый район и застройка, знаковые достопримечательности столицы и новый деловой кластер у «Рижской» со сверхскоростными поездами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_мира