Недвижимость инсайды
На ЗУ "Гродненская, 18" есть проект от Атриума. У бюро довольно узнаваемый стиль и все плюс-минус похоже на первую очередь Символа. По ТЭПам смогли выжить всего 20+ тыс. кв. м. Проектом занимается ноунейм девелопер, который получил положительное заключение…
На финальных рендерах проекта «Гродненская, 18» пропал с картинок нависающий соседний проект — «КутузовГрад». Если архитектура «КутузовГрада» оставляет желать лучшего, получилось ну очень громоздко, то на Гродненской значительно более современный проект от Атриума. Отвечает всем требованиям московских архитектурных излишеств, которые захватили рынок после 2022 года. Кроме массинга с террасами будет ещё и модный фасад, облицованный алюмокомпозитными панелями с УФ-покрытием.
Как вы думаете назвали проект? Правильно, очень креативно, рядом с «КутузовГрадом» и «Лайф Кутузовским» будет стоять, барабанная дробь, «Кутузов Сити». Ну очень нравится девелоперам Кутузовский проспект. Все проекты пытаются подтянуть к Кутузе, когда даже они на ней не стоят. Строго говоря, Кутуза идет до Аминьевки, а это всё творчество находится за ней, на Можайке. Но «МожайскийГрад» или «Можайск Сити» или «Лайф Можайский» звучит беспонтово, поэтому придумываем все варианты с Кутузовским, где его нет.
Девелопер проекта — ноунейм, некий PLATO Development. Посмотрим, получится ли у небольшого игрока сесть на поток клиентов, которые должны забирать MR, Родина или Самолет, который с грехом пополам продает свою Верейскую.
Как вы думаете назвали проект? Правильно, очень креативно, рядом с «КутузовГрадом» и «Лайф Кутузовским» будет стоять, барабанная дробь, «Кутузов Сити». Ну очень нравится девелоперам Кутузовский проспект. Все проекты пытаются подтянуть к Кутузе, когда даже они на ней не стоят. Строго говоря, Кутуза идет до Аминьевки, а это всё творчество находится за ней, на Можайке. Но «МожайскийГрад» или «Можайск Сити» или «Лайф Можайский» звучит беспонтово, поэтому придумываем все варианты с Кутузовским, где его нет.
Девелопер проекта — ноунейм, некий PLATO Development. Посмотрим, получится ли у небольшого игрока сесть на поток клиентов, которые должны забирать MR, Родина или Самолет, который с грехом пополам продает свою Верейскую.
Почему происходит разрыв финмодели в девелопменте?
На фоне роста ключевой ставки выросли банковские ставки финансирования девелоперских проектов, а общая инфляция в 20-25% в разы увеличила себестоимость стройки, материалов и иже с ними. Обещанный вайт бокс сдавать все дороже и сложнее, а сдавать в срок проекты вообще нереально. Сложности с миграционной политикой привели к дефициту и удорожанию рабочих рук на стройках.
Как вы понимаете, посчитанные в золотые времена финмодели по купленным ранее участкам не то, что не летят, они будут жизнеспособны, если сильно задрать цену за квадрат. Но в большинстве проектов такую цену не готов проглотить рынок. Что имеем? Подходит срок ввода в эксплуатацию, а на эскроу-счетах денег меньше, чем за половину объема. И реализация сильно отстает от стройки.
Итак, в девелопменте появились длинные дорогие деньги, дорогая стройка, рост рисков, отсутствие стабильности и право на ошибку. Маржа генподрядчиков и банков приблизилась к девелоперской.
Что сделать, чтобы финмодель опять летела, продажи успевали за стройкой, а ваши покупатели были довольны и счастливы – можно узнать на форуме PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ 1 апреля в особняке The Toy вместе с Дом.рф, Москомархитектурой, ФСК, Pioneer, Кортрос, Level Group. Элитку и бизнес обсудят Capital Group и Sminex, будут новые проекты и девелоперы, например Uniq с Springs. Ну и без топ-5 региональных застройщиков, красиво зашедших в Москву, не обойдется.
И, кстати, среди своих можно будет продать и купить участки тихо и без посредников. Хорошее мероприятие получается, надо брать.
Билеты тут. До встречи!
На фоне роста ключевой ставки выросли банковские ставки финансирования девелоперских проектов, а общая инфляция в 20-25% в разы увеличила себестоимость стройки, материалов и иже с ними. Обещанный вайт бокс сдавать все дороже и сложнее, а сдавать в срок проекты вообще нереально. Сложности с миграционной политикой привели к дефициту и удорожанию рабочих рук на стройках.
Как вы понимаете, посчитанные в золотые времена финмодели по купленным ранее участкам не то, что не летят, они будут жизнеспособны, если сильно задрать цену за квадрат. Но в большинстве проектов такую цену не готов проглотить рынок. Что имеем? Подходит срок ввода в эксплуатацию, а на эскроу-счетах денег меньше, чем за половину объема. И реализация сильно отстает от стройки.
Итак, в девелопменте появились длинные дорогие деньги, дорогая стройка, рост рисков, отсутствие стабильности и право на ошибку. Маржа генподрядчиков и банков приблизилась к девелоперской.
Что сделать, чтобы финмодель опять летела, продажи успевали за стройкой, а ваши покупатели были довольны и счастливы – можно узнать на форуме PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ 1 апреля в особняке The Toy вместе с Дом.рф, Москомархитектурой, ФСК, Pioneer, Кортрос, Level Group. Элитку и бизнес обсудят Capital Group и Sminex, будут новые проекты и девелоперы, например Uniq с Springs. Ну и без топ-5 региональных застройщиков, красиво зашедших в Москву, не обойдется.
И, кстати, среди своих можно будет продать и купить участки тихо и без посредников. Хорошее мероприятие получается, надо брать.
Билеты тут. До встречи!
Утро начинаем не с кофе, а очередного КРТ. На этот раз прилетело 743 тыс. кв. м жилья в Бескудниково. 160 тыс. кв. м будет реновацией.
Накрыли полностью ЗУ "Стандартная, 6" - это завод Главстроя, который ожидали на рынке уже довольно давно. В презентации, старой, как говно мамонта эта площадка уже фигурировала. Но, время шло, правила игры менялись, что вот теперь только через КРТ на такую махину получить можно. Поэтому можно предположить, данную площадку будет реализовывать именно Главстрой. Вообще ГС - удивительная компания, которая может "морозить" проекты годами. Там же целая пачка того, что рынок мог увидеть ещё лет 5 назад: КРТ в Кунцево, завод Казакова, на Магистральной 2 проекта, Даниловская набережная, завис проект напротив ХХС, ну и непонятно, что со Сретенкой, которую строят, но не продают по ДДУ.
Также КРТешкой накрывает ЗУ "Илимская, 3", часть которой изуродовал Севен Санс. Там по документам ещё ряд урбан-блоков надо было построить. Сам Севен Сан в начале прошлого года пытался толкнуть эту очередь в рынок, вероятно, кэш застройщику для достроя нужен был всеми способами.
Ну вот и разрулил город, - площадку, которая висела на рынке годами, ну и долгострой добил.
Накрыли полностью ЗУ "Стандартная, 6" - это завод Главстроя, который ожидали на рынке уже довольно давно. В презентации, старой, как говно мамонта эта площадка уже фигурировала. Но, время шло, правила игры менялись, что вот теперь только через КРТ на такую махину получить можно. Поэтому можно предположить, данную площадку будет реализовывать именно Главстрой. Вообще ГС - удивительная компания, которая может "морозить" проекты годами. Там же целая пачка того, что рынок мог увидеть ещё лет 5 назад: КРТ в Кунцево, завод Казакова, на Магистральной 2 проекта, Даниловская набережная, завис проект напротив ХХС, ну и непонятно, что со Сретенкой, которую строят, но не продают по ДДУ.
Также КРТешкой накрывает ЗУ "Илимская, 3", часть которой изуродовал Севен Санс. Там по документам ещё ряд урбан-блоков надо было построить. Сам Севен Сан в начале прошлого года пытался толкнуть эту очередь в рынок, вероятно, кэш застройщику для достроя нужен был всеми способами.
Ну вот и разрулил город, - площадку, которая висела на рынке годами, ну и долгострой добил.
Плюс один реновационный КРТ в Солнцево. Речь идёт про ЗУ "Щорса, 5, 5Б". На этой улице уже один раз построили довольно симпатичную реновацию - "Щорса, 15", посмотрим, какие тут будут фасадные решения, может, это какая-то важная солнцевская улица, где должны происходить архитектурные излишества?
Недвижимость инсайды
Стоун получил АГР на свой проект на Ленинском. Ничего особенного в проекте Рубена не поменялось. Офигенный бизнес - эти ваши офисные центры. Из-за отсутствия проектного финансирования (ПФ) и такой вредной организации как МКСИ - можно открывать продажи просто…
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
В далеком 2022 году Стоун вывел офисник на Ленинском, и в офисный чек-ап мы начали включать его со смешным сейчас ценником 290 тыс. руб./кв. м на ака премиальный офисник на не менее премиальном Ленинском. Стройка, как это водится у Стоун, стартанула только в 2023-м - цена метра бодро отросла к 400+ тыс. руб. А сейчас на площадке во всю ведутся фасадные работы, получить ЗОС ребята планируют в следующем году - о цене метра уже и говорить неприлично, она пробила 500+ тыс. руб. При этом почти все офисы в проекте проданы (в остатках 5% офисных площадей), что неудивительно: бодрый темп стройки + качественный продукт + отложенный спрос в престижной локации.
#третийадмин передает привет Рубену и его офисному идеальному на Ленинском, архитектура у проекта получилась что надо, сегодня ее уже можно оценивать.
#третийадмин передает привет Рубену и его офисному идеальному на Ленинском, архитектура у проекта получилась что надо, сегодня ее уже можно оценивать.
Недвижимость инсайды
А вот и КРТ "Маршала Жукова, 17-63". Лафа в Строгино закончилась. Этот район был ну очень дорогим, потому что там ничего давно не строилось. А тут бац и город сейчас туда запихнет под млн. кв. м. недвижимости. Это в значительной степени уронит уровень цен…
ПИК готовит к старту свой проект в Строгино. Это будет кусок КРТ «Маршала Жукова, 17–63».
Пара мыслей по данному проекту:
1. Первый за десятилетия крупный проект в таком прекрасном районе, как Строгино. Да, была точечная застройка (ЖК «Альбатрос» (ебанный насос) , ЖК «Подсолнухи»), но какого-то большего объема не было. Поэтому строгинцам приходилось либо задорого покупать квартиры в панельках, которые уже стоят, либо уезжать из этого Эльдорадо на земле. Больно, но уезжать во всякие «Мякинино парки», «Спутники» и прочие вещи за МКАД. Конечно же, это никому не нравилось. Поэтому ценник в районе был отменный. Сейчас цена метра на вторичке составляет 330 тыс. руб. И это панелька, и это в районе, который примыкает одной стороной ко МКАД. Понятное дело, что с других сторон рай, просто благодать неземная в виде парков, реки, поймы и т. д., но все равно далековато, особенно на метро.
2. Фанаты места поддержат ценник и спрос на высоком уровне. Вот где-где, но тут тот самый пресловутый отложенный спрос точно отложился как надо. Поэтому выходить можно хоть за 350, хоть за 400, да пофиг, 400+ тыс. руб./кв. м на старте продаж никого смущать не будет.
3. Из этого вытекает следующая проблема — когда тяга отложенного спроса отпадет, а отпадет она через пару недель. Что делать с ценой? Ведь она уже будет ого-го, а темпы в проекте должны быть под 100 тыс. кв. м в год, это в месяц порядка 8 тыс. кв. м, учитывая квартрографию ПИКа — более 150 квартир в месяц торговать надо. И вот тут получается ценовой облом. Такие охеревшие темп и цену могут держать только несколько проектов в городе. Можем их загадать так. Самый большой и дешевый проект в Московской области —«Пригород Лесное» . Очень большой проект, где дают отменные халявные рассрочки — «Шагал» . Ну и реально крутой проект с крутым продуктом, где формируется новый центр города со всем необходимым, от цирка до хоккея — «Остров» .
4. Девелоперы как не умели управлять спросом чем-то, кроме как дерганием или ронянием цены, так и не умеют. А работы с предстартовыми настрояними, отложенным спросом вообще никто не ведет. Поэтому на рынке происходит и демпинг цены, и оверпрайсинг цены из-за раздутых ожиданий. Никто нормального механизма поэтапного вывода в проект с понятной ценой и наращиванием этой цены не придумал.
5. Скорее всего, ПИК будет тут диверсифицировать продукт. И условную «Среду» мы тут потом увидим. Если, конечно, «Среду» как бренд, как проект не отменят через год-другой.
В случае Строгино ПИК может взять неправильную планку, что потом придется либо откатывать ценник вниз, либо, наоборот, расстроиться из-за 100-200 слитых квартир. Второе сейчас более в стиле ПИКа, который все старты последние полгода проводит именно для наполнения эскроу, именно для сокращения чистого долга, именно для заноса кэша в группу.
Пара мыслей по данному проекту:
1. Первый за десятилетия крупный проект в таком прекрасном районе, как Строгино. Да, была точечная застройка (ЖК «Альбатрос»
2. Фанаты места поддержат ценник и спрос на высоком уровне. Вот где-где, но тут тот самый пресловутый отложенный спрос точно отложился как надо. Поэтому выходить можно хоть за 350, хоть за 400, да пофиг, 400+ тыс. руб./кв. м на старте продаж никого смущать не будет.
3. Из этого вытекает следующая проблема — когда тяга отложенного спроса отпадет, а отпадет она через пару недель. Что делать с ценой? Ведь она уже будет ого-го, а темпы в проекте должны быть под 100 тыс. кв. м в год, это в месяц порядка 8 тыс. кв. м, учитывая квартрографию ПИКа — более 150 квартир в месяц торговать надо. И вот тут получается ценовой облом. Такие охеревшие темп и цену могут держать только несколько проектов в городе. Можем их загадать так. Самый большой и дешевый проект в Московской области —
4. Девелоперы как не умели управлять спросом чем-то, кроме как дерганием или ронянием цены, так и не умеют. А работы с предстартовыми настрояними, отложенным спросом вообще никто не ведет. Поэтому на рынке происходит и демпинг цены, и оверпрайсинг цены из-за раздутых ожиданий. Никто нормального механизма поэтапного вывода в проект с понятной ценой и наращиванием этой цены не придумал.
5. Скорее всего, ПИК будет тут диверсифицировать продукт. И условную «Среду» мы тут потом увидим. Если, конечно, «Среду» как бренд, как проект не отменят через год-другой.
В случае Строгино ПИК может взять неправильную планку, что потом придется либо откатывать ценник вниз, либо, наоборот, расстроиться из-за 100-200 слитых квартир. Второе сейчас более в стиле ПИКа, который все старты последние полгода проводит именно для наполнения эскроу, именно для сокращения чистого долга, именно для заноса кэша в группу.
Недвижимость инсайды
ПИК решил откреститься от своих старых проектов и выводит новые очереди "старых" проектов как "новые" проекты. В эту ситуацию попали проекты: 1. Амурский парк - проект стартовал в июле 2020 года, по смешной для сегодняшнего дня цене - 171 тыс. руб./кв. м.…
Также допом ПИК анонсирует «новые» проекты, хотя это просто новые очереди в «старых» проектах, но с новыми архитектурными излишествами. Коробок в городе больше нет, а значит, надо отстраиваться как-то маркетологически. Кажется, эта стратегия довольно беспонтовая и провальная. У города - новые требования. Значит, новые проекты все будут «новыми» с точки зрения фасада, массинга, продукта. Но адреса те же самые. Зачем отделять логичную эволюцию, которую задал город, от прошлого, которое раньше было позволено делать девелоперам.
100% ПИК ещё 2-3 раза переобуется на тему «ПИК+», «Серии плюс», «Среды» и т. д. Но сейчас «новые»-«старые» проекты это:
7. Лосиноостровский парк - именно кусок этого проекта ПИК толкнул на реализацию Бруснике. Ценник за время продаж вырос с 230 тыс. руб./кв. м до 400 тыс. руб./кв. м. Стартовали, к слову, осенью 2021 года. Хороший ли это результат? Ну, учитывая, что вначале вообще сливали в месяц по 5+ тыс. кв. м, это отличный результат, но, как мы знаем, панельный, квадратный пик люди за 400 тыс. руб. за метр покупать особо не хотят. Какая есть психологическая черта, что панелька за такие бабки пока не нужна. Пройдет 2-3 года, инфляция расставит все на свои места. Но факт - фактом, был бы проект у ПИКа «любимым», никто бы это в лапы Брусники не отдавал.
8. Открытый парк - это тот самый проект, по которому открыли продажи, а потом закрыли продажи, а дальше открыли. Весна 2022 года. Время было увлекательное, поэтому на рынке можно было что-то совсем удивительное. Ценовое позиционирование и темп продаж там был примерно такой же, как в Лосиноостровском. Проекты - близницы-братья, стартовавшие с разнецей полгода. Ценник немного сейчас до 400 тыс. руб./кв. м не дотягивает.
Вообще в Калошино ПИК взял слишком много на себя объемов. Никогда такая концентрация проектов ни к чему хорошему не приводит. Объемы надо продавать большие. По продукту и цене хрен разведешь. То есть получается ситуация, когда одинокого товара на одной полке слишком много. Хорошо, что ПИК как мастер-девелопер решил все это добро ещё и регионалам продать, чтобы и они попытали счастье реализации в Калошино: кусок открытого Парка - Бруснике, кусок Иртыша - Догме, кусок Открытого парка - Базису. Амурскую часть фонду реновации «сдали». Короче, от каждого проекта откусили всем жаждущим-страждущим.
ПИКу-то от региональных девелоперов ни жарко ни холодно. Регионалы будут в минусах из-за больших коммерческих расходах, из-за неизвестности бренда, из-за непонимания, как же с этим столичным клиентом вообще работать. ПИК же - машина, которая жарит и стройкой и продажами.
9. Второй Нагатинский - стартовал ещё осенью 2020 года. Когда можно было выпускать на рынок самый сухой продукт ПИКа - ПИК33. Если бы не мэр, который начал смотреть все концепции, то ПИК33 рисковала бы стать одной из самых популярных серий домов в городе. Но в 2022 году начался просмотр всех АРГок, а значит, наступило время архитектурных излишеств. Нагатинский стартовал по 215 тыс. руб./кв. м, сейчас подползли к 400. Реально, на 400 все эти панельные решения у людей не котируются. Посмотрим, какой новый продукт предложат тут, многие девелоперы, думают, что Нагатинской надо строить бизнес-класс. Сейчас правда, город говорит, чтобы строили везде внутри МКАД бизнес-класс, но это следующий тренд.
100% ПИК ещё 2-3 раза переобуется на тему «ПИК+», «Серии плюс», «Среды» и т. д. Но сейчас «новые»-«старые» проекты это:
7. Лосиноостровский парк - именно кусок этого проекта ПИК толкнул на реализацию Бруснике. Ценник за время продаж вырос с 230 тыс. руб./кв. м до 400 тыс. руб./кв. м. Стартовали, к слову, осенью 2021 года. Хороший ли это результат? Ну, учитывая, что вначале вообще сливали в месяц по 5+ тыс. кв. м, это отличный результат, но, как мы знаем, панельный, квадратный пик люди за 400 тыс. руб. за метр покупать особо не хотят. Какая есть психологическая черта, что панелька за такие бабки пока не нужна. Пройдет 2-3 года, инфляция расставит все на свои места. Но факт - фактом, был бы проект у ПИКа «любимым», никто бы это в лапы Брусники не отдавал.
8. Открытый парк - это тот самый проект, по которому открыли продажи, а потом закрыли продажи, а дальше открыли. Весна 2022 года. Время было увлекательное, поэтому на рынке можно было что-то совсем удивительное. Ценовое позиционирование и темп продаж там был примерно такой же, как в Лосиноостровском. Проекты - близницы-братья, стартовавшие с разнецей полгода. Ценник немного сейчас до 400 тыс. руб./кв. м не дотягивает.
Вообще в Калошино ПИК взял слишком много на себя объемов. Никогда такая концентрация проектов ни к чему хорошему не приводит. Объемы надо продавать большие. По продукту и цене хрен разведешь. То есть получается ситуация, когда одинокого товара на одной полке слишком много. Хорошо, что ПИК как мастер-девелопер решил все это добро ещё и регионалам продать, чтобы и они попытали счастье реализации в Калошино: кусок открытого Парка - Бруснике, кусок Иртыша - Догме, кусок Открытого парка - Базису. Амурскую часть фонду реновации «сдали». Короче, от каждого проекта откусили всем жаждущим-страждущим.
ПИКу-то от региональных девелоперов ни жарко ни холодно. Регионалы будут в минусах из-за больших коммерческих расходах, из-за неизвестности бренда, из-за непонимания, как же с этим столичным клиентом вообще работать. ПИК же - машина, которая жарит и стройкой и продажами.
9. Второй Нагатинский - стартовал ещё осенью 2020 года. Когда можно было выпускать на рынок самый сухой продукт ПИКа - ПИК33. Если бы не мэр, который начал смотреть все концепции, то ПИК33 рисковала бы стать одной из самых популярных серий домов в городе. Но в 2022 году начался просмотр всех АРГок, а значит, наступило время архитектурных излишеств. Нагатинский стартовал по 215 тыс. руб./кв. м, сейчас подползли к 400. Реально, на 400 все эти панельные решения у людей не котируются. Посмотрим, какой новый продукт предложат тут, многие девелоперы, думают, что Нагатинской надо строить бизнес-класс. Сейчас правда, город говорит, чтобы строили везде внутри МКАД бизнес-класс, но это следующий тренд.
Недвижимость инсайды
Аукцион на КРТ по адресу "Волгоградский, 32" - отменен. Планировали КРТ продавать от 424 мультов. Что-то решили мутить, крутить, как с аукционом на МиГ, который отменяли. СиТ вспомнили, что там вообще изначально должен был быть торгушник от Оптимы девелопемент.…
Москва отменяет очередной КРТ. На этот раз отменили «Волгоградский, 32». Вероятно, как-то не сходилась экономика проекта, но об этом отдельно.
Изначально на этом участке планировали построить огромный ТЦ, с архитектурой от Dyer. Это было давно и уже неправда. Ковид случился, доставки развились, такие ТЦ просто не нужны. Потом лендлорд пошел строить вместе с MR «Метрополию», а эта застройка под встала.
Весной 2023 года было объявлено официально о проекте КРТ, а уже летом поставили на аукцион за 424 мульта. По ТЭПам выходило довольно мало - всего 260 тыс. кв., и очевидно, что в стоимость КРТ не входил выкуп земли, за которую бы еще попросили приличный занос. Ну и да, 260 тыс. кв. м - это не жилья, продолжения «Метрополии», а общественной функции. А оно нам надо? Не надо. Поэтому торги прошли без заявок со стороны молодых и амбициозных девелоперов.
Скорее всего, будут как-то переупаковывать КРТ, потому что территория внутри ТТК должна быть эффективной, даже на Волгоградке. Место такое, на любителя, учитывая даже текущее окружение, но постепенно клин между Волгоградкой и Южнопортовой обновляются. Одна сданная «Метрополия» чего стоит.
Были отменены ещё КРТ: ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1"; КРТ в Свиблово и КРТ в Медведково, которую тоже вытаскивали на аукцион, но никто не купил.
Изначально на этом участке планировали построить огромный ТЦ, с архитектурой от Dyer. Это было давно и уже неправда. Ковид случился, доставки развились, такие ТЦ просто не нужны. Потом лендлорд пошел строить вместе с MR «Метрополию», а эта застройка под встала.
Весной 2023 года было объявлено официально о проекте КРТ, а уже летом поставили на аукцион за 424 мульта. По ТЭПам выходило довольно мало - всего 260 тыс. кв., и очевидно, что в стоимость КРТ не входил выкуп земли, за которую бы еще попросили приличный занос. Ну и да, 260 тыс. кв. м - это не жилья, продолжения «Метрополии», а общественной функции. А оно нам надо? Не надо. Поэтому торги прошли без заявок со стороны молодых и амбициозных девелоперов.
Скорее всего, будут как-то переупаковывать КРТ, потому что территория внутри ТТК должна быть эффективной, даже на Волгоградке. Место такое, на любителя, учитывая даже текущее окружение, но постепенно клин между Волгоградкой и Южнопортовой обновляются. Одна сданная «Метрополия» чего стоит.
Были отменены ещё КРТ: ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1"; КРТ в Свиблово и КРТ в Медведково, которую тоже вытаскивали на аукцион, но никто не купил.
Почему могут отменять КРТ?
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.