Четырехдневная рабочая неделя предсказуемо получилась очень насыщенной.

В четверг и пятницу участвовали в Тюменском градостроительном форуме: я модерировал секцию по КРТ, партнер GMK Виктория Белявская — секцию «Визионеры». Еще мы снимали очередной выпуск «Диалогов о городе» для Брусники. Ну и в целом активно общались с девелоперами, чиновниками, банкирами и агентствами недвижимости.

На что обратил внимание.

▪️Показатели ввода за 2024 год в Тюмени, по заявлениям губернатора, ожидаются рекордные. Но все понимают, что 2025-й будет весьма и весьма сложный. Иллюзий не питают ни власти, ни банкиры, ни девелоперы.

Ясно, что на данный момент спрос уже упал. Вероятнее всего, снизится и ввод. И девелоперы, и власти, и банкиры в целом спокойны. Но в моменте никто не понимает, на каком уровне будут объемы продаж и ввода.

▪️Вместе с тем, что величина стагнации рынка пока не очевидна, многие допускают, что и без того заградительная ставка может еще увеличиться. Плюс неизвестно, как долго она сохранится. Поэтому чувствуется напряжение.

Но главное: мы понимаем, что это не кризис отрасли как таковой. Отрасль страдает от того, что в государстве дорожают заемные средства.

▪️Власти обозначили свое видение по проектам КРТ до 2030 года. Озвучили немалые объемы. А самое главное — продемонстрировали бизнесу, что власть планирует и дальше реновировать город в плановом режиме. Возможно, динамика изменится, но вектор остается прежним.

▪️Брусника сделала все, чтобы участникам форума было комфортно на проекте «1А Первомайская», но он, безусловно, не предназначен для проведения таких событий. Здание Тюменской ярмарки и технопарк на Мельникайте для этого также не приспособлены.

Поэтому в городе давно назрела необходимость строительства экспоцентра. Он может быть не такой большой, как в Екатеринбурге, но он нам точно нужен — как минимум для градостроительного и для нефтегазового форума. А при наличии хорошей площадки, уверен, на ней смогли бы организовать еще 2-3 подобных мероприятия.

▪️И еще один момент. Форум был чисто b2b. Но я полагаю, при наличии хорошей площадки можно было бы сделать еще и экспозицию, где девелоперы могли бы показать жителям города свои проекты, дать какие-то интересные условия для покупки в моменте. И сразу же прорисовалась бы определенная экономика для самого форума, который, я полагаю, стоил немалых денег.

В общем, такие события в Тюмени, безусловно, нужны. У нас достаточно интересный с точки зрения девелопмента регион, и компании, которые приехали на форум, это еще раз подтвердили.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В попытке найти хоть что-то хорошее для девелоперов я наткнулся на материал нашего коллеги Михаила Хорькова, где он подводит итоги октября по сделкам.

По его данным, количество сделок приблизилось к средней месячной норме предыдущих лет и вдвое превысило минимумы июля, что, в принципе, неплохой показатель.

Однако объем экспозиции очень существенно растет, появляются некие предпосылки к затовариванию рынка.

Я полагаю, что рано или поздно количество новых проектов на рынке закончится — девелоперы уже четко понимают, что рынок не будет столь интересным, как в периоды с массовой льготной ипотекой.

Соответственно, инвестиционные программы либо срежут, либо разведут во времени. И я думаю, что количество лотов будет сокращаться.

При этом хочу отметить, что Екатеринбург является третьим или четвертым городом в России (они там с Новосибирском спорят). Поэтому данные, которые представил наш коллега, вызывают легкий оптимизм.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Я полагал, что аудитория покупателей недвижимости очень сильно помолодела. И если 10 лет назад покупательское ядро было в возрасте 35-45, то сейчас оно сместилось в категорию ниже — допустим, до 30-40.

Но прочитал результаты исследования и увидел, что на самом деле этого не произошло. Это было для меня откровением.

Я понимаю, что вероятность ошибки невелика. Но все-таки за последние годы было столько программ, которые стимулируют к приобретению молодых людей и молодые семьи…

Пока не знаю, как интерпретировать эти данные. Буду думать.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Мы догадывались…

Я всегда очень спокойно относился к участию во всевозможных конкурсах и премиях, поскольку полагал, что главное для консалтингового агентства — это все-таки эффект, который мы даем клиенту за счет консультаций и других услуг.

При этом я никогда не осуждал людей, которые работают с прицелом на конкурсы. Просто считал, что нам это не нужно. Хоть мы и создавали интересные бренды (допустим, дали имя Бруснике), мы не акцентировали на этом внимание, не подавали заявки на участие в каких-либо премиях.

Сейчас я понимаю, что это была ошибочная позиция. Я ее пересмотрел, и теперь мы спокойно, без фанатизма, последовательно участвуем в разных конкурсах и даже берем какие-то призовые места. Кроме того, мы продолжаем формировать портфолио — например, впервые разместили свой кейс на Dprofile.

Тем не менее, я продолжаю считать, что основная история связана с эффективностью наших услуг. Другое дело, что и нашим клиентам, девелоперам, тоже стоит не только смотреть на наличие призов и премий, но и заглядывать глубже.

В нашей сфере не так много конкурсов, которые оценивают эффективность решений для бизнеса. Здесь сложно создавать понятные кейсы. Но мы будем пытаться.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Не сдавайтесь, стройтесь!

Рынок стремительно приближается к балансу спроса и предложения. А что потом?

Посмотрел прогнозы. Ожидается, что в 2024 году будет сдано достаточно большое количество жилья — более 100 млн кв. м, что, в принципе, сопоставимо с 2023-м.

Но если смотреть конкретно на МКД, а не на общие объемы, то здесь ситуация не очень хорошая (даже очень нехорошая). По консервативным оценкам, в этом сегменте может быть введено около 41,5 млн кв. м жилья, что на 20% меньше, чем годом ранее.

А в следующем году тренд на сокращение объемов ввода усилится практически со стопроцентной вероятностью. Предпосылок для этого масса: высокая ключевая ставка, сужение льготных программ, несистемное выделение и регулярное исчерпание лимитов по ним.

Кроме того, девелоперы уже прямым текстом говорят, что сейчас некому строить, потому что очень ужесточились требования к рабочей силе, которая приезжает из бывших стран СНГ.

Следовательно, мы увидим еще более серьезное падение ввода. Продажи упали примерно вдвое, значит, при падении ввода еще на 15-20% будет достигнут баланс спроса и предложения.

Это произойдет очень быстро, но равновесное состояние будет очень хрупким и недолгим. А дальше случится то, что мы проходили уже много раз. Как только ставка понизится и рынок станет более оптимистично смотреть в будущее, начнет расти спрос. Поскольку предложение будет слабым, вырастет цена. И мы зайдем в еще один ценовой гэп.

Таким образом, как бы банально это ни звучало, сейчас девелоперы должны прорабатывать проекты, в которые они будут входить в 2026 году: подбирать площадки, формировать продукт, который будет релевантен рынку того времени, готовить прочие инструменты для вывода площадок и их активного продвижения.

Кто поймет и сделает это первым (или уже сделал), тот будет рулить рынком 2026-2028 годов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Дезинформация зашла…

Как сделать жизнь девелопера чуть проще, а продажи — чуть лучше?

Пожалуй, именно так я бы охарактеризовал главную тему «Антигравитации» — марафона, который сейчас проводит команда GMK.

Мы общаемся с девелоперами, и наши эксперты подсказывают решения наиболее насущных вопросов именно на сегодняшнем рынке.

Так, на прошлой неделе руководитель Центра управления продажами и сервисом, партнера GMK Анна Шишкина и ведущий бизнес-тренер GMK Анна Печёркина провели прямой эфир, посвященный продажам. Поговорили:

▪️как изменился портрет клиента
▪️как работать с мифами о доступности жилья и клиентским инфантилизмом
▪️какие подходы использовать менеджерам
▪️как эффективно использовать рассрочку
▪️как создавать доверие и выстраивать отношения с клиентом на перспективу

Несмотря на то, что марафон проходит в закрытом телеграм-канале, коллеги решили подготовить материал по итогам эфира и поделиться им. Читайте в блоге и присоединяйтесь к марафону.