В Новосибирске УК взыскала с предпринимателя 46625 р. (плюс проценты – 2261 р.) за размещение рекламного баннера на ограждении придомовой территории МКД.

Суды учли следующее (постановление Седьмого ААС по делу № А45-33713/2022):
— Забор был установлен по решению ОСС и является общедомовым имуществом.
— Решением ОСС управляющей организации были предоставлены полномочия на заключение договоров на размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, а также установлено, что размер платы за использование общего имущества определяется по согласованию с советом дома.
— С 01.06.2020 совет дома установил размер платы за 1 кв. м. рекламной конструкции, размещаемой на общем имуществе МКД, в размере 1000 р. в месяц.
— Факт самовольного размещения рекламного баннера детского центра зафиксирован 01.09.2020 актом совместного осмотра УК и председателем совета дома общего имущества МКД.
— Спорная конструкция является не информационной, а именно рекламной вывеской, так как не содержит сведений, которые должны доводиться до потребителей, а направлена на формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам (услугам).

С учетом размера баннера и ставки платы, утвержденной советом МКД, ежемесячная плата за него составляет 1,7 м. х 1,05 м. х 1000 р. = 1785 р. Плата за заявленный в иске период с 01.09.2020 по 01.10.2022 (25 мес.) – 44625 р.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

Как совет дома «прошляпил» металлолом от демонтажа старых труб

По решению ОСС за счет средств капремонта в МКД г. Белгорода заменили магистрали отопления, холодного, горячего водоснабжения и канализации.

В ходе капремонта производился демонтаж старых труб и вентилей. Их количество предварительно определялось в дефектной ведомости, подписанной представителями УК и совета МКД. Подрядчик (ООО «Благострой-Заказчик») по актам передал собственникам только часть снятых труб отопления, и те сдали их в пункты приема металлолома. Судьба оставшейся части демонтированных труб и латунных вентилей осталась неизвестна.

Это послужило поводом для обращения председателя совета дома К. в суд. В иске к ООО «Благострой-Заказчик» он указал: подрядчик безосновательно присвоил старые трубы, находящееся в общедомовой собственности. По расчетам К. сумма неосновательного обогащения подрядчика составила около 221 тыс. р., проценты с этой суммы – 28,3 тыс. р.

Однако суды отказали в удовлетворении иска, отметив (определение 1 КСОЮ по делу № 88-35251/2023):
— Председатель совета МКД (предшественница К.) отказалась от подписания актов приемки выполненных подрядчиком работ, но при этом никаких письменных замечаний не заявила. Впоследствии подрядчик взыскал всю стоимость выполненных работ, несмотря на неподписание уполномоченным лицом актов их приемки (решение АС Белгородской области по делу № А08-997/2022).
— Ни договором подряда, ни иными подписанными с ним документами не установлено обязанности подрядчика ограничивать доступ посторонних лиц к месту производства ремонтных работ, а также обеспечивать охрану демонтированных труб и иных элементов инженерных систем.
— Нет никаких доказательств того, что именно подрядчик вывез и присвоил старые трубы и вентили. По утверждению подрядчика, он выполнил только ту работу, которая предусмотрена условиями договора подряда. Демонтированные остатки себе не забирал, в свою пользу не обращал. Иного истец не доказал.
— К. рассчитал размер неосновательного обогащения исходя из стоимости металлолома, но при этом ничем не подтвердил ни пригодность снятых труб для повторной переработки (с учетом их состояния и длительного использования), ни их веса.
— К. настаивает на взыскании с ответчика неосновательного обогащения в денежной форме (в размере, эквивалентном стоимости металлолома), однако, в нарушение ст. 56-57 ГПК РФ, не предоставляет доказательств невозможности истребования у подрядчика непосредственно труб и вентилей.
— К. обратился в суд от своего имени и фактически требует взыскания в свою пользу стоимости имущества, единоличным собственником которого он не является.

Совет МКД ✅ #доход

В Ставрополе бывшая адвокат пытается привлечь к ответственности председателя совета МКД за обработку персональных данных без её согласия

Председатель совета МКД — журналист. «Обработка» персональных данных заключалась в том, что он опубликовал в газете несколько материалов, в одном из которых указал ФИО и профессию адвоката.

Статьи освещали конфликт между сторонами: председатель за свой счёт отремонтировал подъезд, а когда предложил собственникам добровольно компенсировать свои расходы, адвокат пожалела денег и указала на некачественность работ, неподтверждение их стоимости.

Адвокат решила, что публикация её данных без согласия подпадает под ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ.
Однако Управление Роскомнадзора не увидело состава правонарушения, так как данные адвоката не являются секретными.

По жалобе юриста суд признал отказ РКН незаконным:
— Журналист обязан получать согласие на распространение в СМИ сведений о личной жизни гражданина от самого гражданина или его законных представителей (за исключением случаев, когда это необходимо для защиты общественных интересов).
— К общественным интересам следует относить не любой интерес, проявляемый аудиторией, а, например, потребность общества в обнаружении и раскрытии угрозы общественной безопасности, окружающей среде.
— Надо разграничивать сообщения о фактах (даже весьма спорных), способные оказать положительное влияние на обсуждение в обществе вопросов, касающихся, например, исполнения своих функций общественными деятелями, и сообщением подробностей частной жизни лица, не занимающегося какой-либо публичной деятельностью: в первом случае СМИ выполняют общественный долг в деле информирования граждан по вопросам, представляющим общественный интерес, во втором случае такой роли они не играют.
— В этом деле публикация персональных данных с детальным описанием обстоятельств конфликта, возникшего между соседями, нарушает требования закона о запрете использования персональных данных без согласия субъекта персональных данных.
— Не доказано, что в данном случае у журналиста имелись исключительные обстоятельства для распространения в СМИ сведений об имени, фамилии и наличии статуса адвоката, поскольку публикация не была направлена в защиту общественных интересов, не освещала события, связанные с деятельностью адвоката по оказанию юридической помощи; сведения о её имени, фамилии и роде деятельности не относились к информации, носящей общественный характер.

Последующую жалобу журналиста-председателя областной суд оставил без удовлетворения (решение Ставропольского краевого суда № 7-18/2024).

Совет МКД ✅ #ответственность

⚡️Верховный Суд готовится ответить на вечный вопрос: «сколько голосов нужно для наделения председателя совета МКД правом на подписание договора управления»

До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция.

Напомню, что управляющие организации неоднократно оспаривали её отказы во внесении изменений в реестр лицензий. Отказы были мотивированы тем, что председатель, подписавший договор управления, не был наделен таким полномочием достаточным числом голосов (две трети, по мнению МЖИ).

Арбитражный суд Московского округа признал недействительным один из таких отказов и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения; 
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.

Эта позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы.
Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более "лояльную" позицию кассационной инстанции).

❗️В новом деле (УК — ООО «СервисГрад») решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (или меньше 30% от общего числа голосов всех собственников).
На это Мосжилинспекция и давила, приводя в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").

Верховный Суд РФ написал, что этот довод заслуживает внимания, и передал жалобу Мосжилинспекции на рассмотрение Судебной коллегии. Ждем полноценного определения 😏🍿

№ А40-200859/2022 😋 @gkhvsem

Самопровозглашенный председатель совета дома осужден за вымогательство денег у УК

С. позиционировал себя председателем совета МКД (г. Березовский Кемеровской области), находящегося под управлением ООО «БСК». Однако же протокола ОСС о его избрании на эту должность не было.

С., совместно с еще одним жителем К., развернули против УК и ее учредителя Ч. масштабную подрывную деятельность: распространяли порочащие и позорящие сведения на общих собраниях и в Интернете (якобы учредитель – вор и мошенник, УК – обманывает жителей, оказывает некачественные услуги), систематически направляли во всевозможные инстанции «жалобы ради жалобы» на работу УК. И даже расковыряли штукатурку в подъезде, взломали шкаф с приборами учета и люк на чердак для привлечения УК к ответственности в ходе проверки ГЖИ.

За прекращение конфронтации С. и К. затребовали у учредителя ООО «БСК» 20% от суммы 691 тыс.р., приблизительно собираемой в год со всего МКД на содержание жилья (3221,2 кв.м.х17,88 р./кв.м.х12 мес.). За 2019, 2020 годы запрошенный «откат» составлял около 276 тыс.р. Но в итоге переговоров требуемую сумму благосклонно уменьшили до 103 тыс. руб. в год. Сначала вымогатели получили 25 тыс.р., а при передаче подельникам еще 115 тыс.р. в кабинете Ч. их задержали оперативники.

Пытаясь уйти от уголовного наказания, С. и К. изложили свои версии событий. Якобы К. утеплил за свой счет межпанельные швы в принадлежащей ему квартире, а впоследствии узнал, что эту работу УК должна была выполнить в рамках содержания жилья, без взимания дополнительной платы. Вот учредитель УК и вернул ему деньги наличкой.

С. заявил, что вел переговоры о выплате ему вознаграждения как председателю совета МКД в размере 15% от общей суммы средств на содержание жилья. Эти деньги, по словам С., ему лично не были нужны и впоследствии пошли бы на восстановление дома, замену счетчиков, дверей, окон и т. д.

Однако, на основании видео- и аудиозаписей, смс-сообщений и показаний свидетелей суд квалифицировал деяния С. и К. как вымогательство в крупном размере группой лиц по предварительному сговору и приговорил каждого к трем годам лишения свободы условно (п. «а», «г» ч. 2 ст. 163, ст. 73 УК РФ).

Суд отметил: вознаграждение председателю совета МКД назначается только по решению ОСС за счет средств собственников. С. достоверно знал о том, что не имел права требовать вознаграждение ни у УК, ни лично у учредителя компании Ч. Поэтому действия С. нельзя квалифицировать как простое самоуправство. При этом факты недобросовестного исполнения УК своих обязанностей, даже если они и были, никак не влияют на переоценку действий С. и К., поскольку эти факты они использовали при совершении вымогательства (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 22-4788/2023).

Совет МКД ✅ #ответственность

Суд признал незаконным тариф на содержание и ремонт ниже «муниципального»

В МКД под управлением ООО «Асто» (г. Среднеуральск Свердловской области) на ОСС в 2022 году были приняты решения:
— об утверждении тарифа на содержание и ремонт в размере 20,58 р./кв.м.;
— о наделении совета МКД полномочиями на «принятие решений об использовании денежных средств текущего ремонта».

Эти решения собственников УК оспорила в суде и обосновала иск так:
— Тариф в размере 20,58 р./кв.м. был утвержден постановлением муниципалитета в 2020 году. В 2022 году муниципалитет утвердил минимальный тариф на содержание и ремонт жилья в размере 21,88 р./кв.м. Этот тариф позволяет УК выполнять Минимальный перечень услуг и работ № 290, более низкий тариф – нет.
— Перечень работ и услуг, указанный в протоколе ОСС в качестве обоснования тарифа, не предусматривает ряд обязательных работ.
— Жилищный кодекс не содержит таких полномочий ОСС как наделение совета дома полномочиями на принятие решений «на использование средств текущего ремонта». Принятие подобных решений может привести к недостаточности финансирования работ по устранению аварий и работ, выполняемых по предписаниям госорганов.

Суды трех инстанций согласились с доводами УК и признали решения ОСС недействительными (определение 7 КСОЮ по делу № 88-22449/2023):
— Работы и услуги, входящие в Минимальный перечень услуг и работ № 290 обязательны к выполнению. По решению собственников этот перечень может быть дополнен, но не урезан.
— При утверждении тарифа на содержание и ремонт собственникам следует учитывать рыночную стоимость услуг и работ, входящих в минимальный перечень, текущее состояние и степень износа общего имущества, необходимость дополнения перечня иными видами работ. Собственникам следует принимать во внимание предложения УК, обоснованные сметами расходов.
— Тариф на содержание и ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и отвечать требованиям разумности (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
— Тариф 20,58 р./кв.м. установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности.
— ОСС вправе наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4, 4.2 ст. 44 ЖК РФ). А оспариваемым решением ОСС предоставлены полномочия принимать решения об «использовании средств текущего ремонта». Уполномочить совет дома на принятие подобных решений нельзя. Это противоречит формулировкам Жилищного кодекса и, действительно, может привести к недофинансированию работ УК.

Совет МКД ✅ #размер_платы

Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула

С 2006 г. по 2012 г. в Барнауле действовал временный порядок сбора и использования средств на капитальный ремонт общего имущества МКД, утвержденный муниципалитетом. Согласно данному временному порядку, собственники помещений МКД ежемесячно производили оплату сбора на капремонт на спецсчет комитета ЖКХ г. Барнаула. Комитет вел учет поступлений по каждому МКД. Из общей «копилки» средства предоставлялись УК для работ по капремонту на условиях последующего погашения собственниками образовавшейся задолженности. Не использованные в течение года средства накапливались и не подлежали изъятию.

В январе 2021 г. в МКД под управлением ООО «ЦЖКР» на ОСС было принято решение о финансировании работ по установке козырьков над балконами девятых этажей за счет средств, накопленных по статье «капитальный ремонт» на лицевом счете комитета ЖКХ г. Барнаула. УК направила протокол ОСС в комитет ЖКХ и получила ответ: на счете дома 270503 р., «обращение ООО «ЦЖКР» зарегистрировано в реестре обращений».

Так и не дождавшись перечисления денег на счет УК, в марте 2023 г. председатель совета дома обратился с иском к комитету ЖКХ о взыскании накоплений. Он указал, что невыполнение работ по устройству козырьков над балконами девятых этажей приводит к разрушению плит козырьков и экранов балконов.

Суды трех инстанций были единогласны: иск подлежит удовлетворению (определение 8 КСОЮ по делу № 88-1285/2024). Суды исходили из следующего:
— Средства, внесенные собственниками по строке «капитальный ремонт» на счет комитета ЖКХ г. Барнаула, принадлежат только им. Следовательно, именно собственники, от лица которых выступает председатель совета дома, вправе требовать принудительного исполнения принятого ими решения о судьбе накопленных средств.
— Законом не установлена никакая очередность возврата средств собственников, на которой настаивает комитет ЖКХ.

Примечательно, что суды возложили на ОМСУ лишь обязанность вернуть средства собственников, без применения условий об уплате процентов за пользование. Кассационный суд отметил, что неосновательного обогащения у комитета ЖКХ не возникло, поскольку тот не получил какой-либо выгоды и не имел возможности использовать средства собственников.
Остается за кадром вопрос, сколько процентов получили бы собственники за 12 лет, если бы 270503 р. находились на процентном депозите, а не на комитетском счете.

Совет МКД ✅ #капремонт

Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома

По инициативе С. в подъезде МКД состоялось собрание около 20 собственников МКД, на котором деятельная дама устроила самосуд над председателем совета дома Т.: обвинила ту в краже денег с общедомового счета, утверждала, что Т. принимает решения «в одно рыло», проворачивает свои «делишки и махинации», списывает деньги со счета дома, не проводя никаких работ, не оплачивает ЖКУ по своей квартире, украла «провайдерские» деньги, а взаимоотношения Т. с управляющей компанией охарактеризовала как «рука руку моет». С. также высказала подозрения, что Т. присвоила металлолом от демонтажа лифтов и батарей.
Т. подала иск к С. и просила признать публичные высказывания С. не соответствующими действительности, порочащими ее честь, достоинство и деловую репутацию, а также взыскать с ответчицы компенсацию морального вреда.

В суде Т. пояснила, что многое сделала для дома, будучи председателем совета МКД: организовала замену лифтов, ремонт коммуникаций, подвала, устройство детской площадки, парковки, проводила новогодний праздник, для которого покупала подарки детям и новогодние украшения, а на «провайдерские» деньги, поступающие на ее личный счет, регулярно приобретала средство для мытья подъездов и отраву для крыс, саженцы деревьев, краску для детской площадки, инвентарь для работ на придомовой территории. Металлические части старых лифтов вывезла лифтовая компания, а сгнившие батареи были сданы на утилизацию.

Как указал суд, решение об удовлетворении иска о защите чести, достоинства и деловой репутации выносится судом в случае установления совокупности трех условий: сведения распространялись, носили порочащий характер и не соответствовали действительности. При этом истец обязан доказывать факт распространения сведений ответчиком и их порочащий характер. На ответчика же возложена обязанность доказать, что распространенные им сведения соответствуют действительности.

Выслушав показания свидетелей и изучив материалы дела, суд пришел к выводам, что факт распространения ответчиком порочащих Т. сведений доказан, а вот их соответствие действительности — нет:
— Расходование «провайдерских» денег исключительно на нужды дома ответчиком не опровергнуто.
— Выражение «рука руку моет» подразумевает, что люди покрывают нечестные, неблаговидные поступки друг друга. Однако доказательств таких поступков не имеется.
— Выражение «принимает решения в одно рыло» носит оскорбительный характер, а факт единоличного принятия Т. каких-либо решений не подтвержден.
— Утверждения ответчика о том, что истец не оплачивает ЖКУ по своей квартире, опровергаются квитанциями об оплате.
— Обвинения в хищении денег не подтверждены вступившим в силу приговором суда (ст. 49 Конституции РФ). Более того, в возбуждении уголовного дела в отношении Т. по коллективному обращению собственников УМВД отказало в связи с отсутствием состава преступления.

В итоге суд взыскал с С. в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере 5000 р. (решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области по делу № 2-977/2023).

Совет МКД ✅ #защита_чести

Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта

В МКД г. Красноярска собственники сменили УК «ЖСК» на УК «Триумф». Новая УК подала к прежней УК иск о взыскании 1 750 929 р., накопленных и не израсходованных по статье «текущий ремонт» с 01.06.2016 по 30.11.2021. Суд посчитал обоснованными требования на 1 703 240 р.

В составе расходов на текущий ремонт УК в числе прочего были учтены затраты на доставку земли (3882 р.) и цветочную рассаду (43807 р.).

Суд указал, что существует правовая неопределенность в том, к какой категории относятся эти расходы – «текущий ремонт» или «содержание».

Так, в п. 16 приложения 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)» Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем, к текущему ремонту (внешнему благоустройству) отнесены устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав.

При этом согласно ст. 36 ЖК РФ, п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 7 разд. «Д» Приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 содержание общего имущества включает в себя содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Суд посчитал, что при наличии таких противоречий в квалификации расходов на озеленение следует руководствоваться протоколами заседаний совета МКД. Из них следует, что совет дома принимал решения о завозе земли, приобретении и высадке цветов за счет средств по статье «текущий ремонт». Указанные протоколы не оспорены и не признаны недействительными. Имеются акты, подтверждающие приемку работ председателем совета МКД.

Таким образом, озеленение придомовой территории за счет средств текущего ремонта соответствует воле собственников, расходы фактически понесены и подтверждены документально. Значит, эти расходы правомерно отнесены УК к расходам на текущий ремонт (постановление Третьего ААС по делу № А33-10528/2022).

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

Председатель совета дома назвала жительницу «мр..зь» и получила 3 тысячи рублей штрафа

В г. Светлограде Ставропольского края председатель совета МКД оштрафована на 3000 рублей за оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме (ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ).

Летним вечером председатель совета МКД Т. вышла из дома и сделала замечание Л., которая сидела на лавочке у подъезда в компании двух соседок. Слово за слово, и разгорелся конфликт. Т. прилюдно назвала Л. «мр..зь» и нецензурно бранилась. Очевидцем инцидента, помимо дам на лавочке, стал еще один житель дома.

Спустя несколько дней Л. обратилась с заявлением в полицию. Правоохранители взяли объяснения с участников и свидетелей конфликта, составили рапорт, прокуратура возбудила дело об административном правонарушении, а мировой суд пришел к выводу, что вина Т. в оскорблении Л. полностью доказана и назначил ей штраф. Постановление мирового судьи Т. обжаловала в районном суде.

В суде Т. пояснила, что Л. и свидетели оговаривают ее. Причина в том, что, будучи председателем совета дома, она регулярно в корректной форме делает этим гражданам замечания в связи с несоблюдением ими правил проживания в доме и содержания животных, нахождением в нетрезвом виде. Именно такое замечание Т. о нахождении Л. в нетрезвом виде в местах общего пользования МКД и послужило причиной стычки.

Однако суд не принял доводы Т.:
— свидетели предупреждались об административной ответственности по ст. 17.9 КоАП РФ за дачу заведомо ложных показаний, что подтверждено соответствующей подпиской;
— оговор свидетелями Т. ничем не подтвержден;
— наличие конфликтных отношений между Т. и потерпевшей Л. не является основанием для отмены постановления (решение Петровского районного суда Ставропольского края по делу № 12-59/2023).

Совет МКД ✅ #ответственность

📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома

Суды трех инстанций разошлись во мнениях по поводу законности решений ОСС, принятых в том числе по вопросам перечисления указанных взносов.

Собственники одного из МКД Вологды провели общее собрание, на котором:
— выбрали Т. председателем дома;
— установили размер взносов на капремонт и содержание общедомового имущества;
— решили перечислять эти взносы на расчетный счет Т.;
— наделили председателя дома полномочиями по заключению договоров с физическими и юридическими лицами для выполнения работ по капремонту МКД и содержанию общедомового имущества.

Один из жильцов МКД обратился в суд, так как посчитал, что выбор личного счета физлица для указанных целей не основан на законе и приведет к неосновательному обогащению Т.

Суд первой инстанции посчитал решения ОСС законными и в иске отказал. Кворум имелся, порядок созыва и проведения собрания не нарушен.

Апелляционный суд решил иначе и признал решения общего собрания собственников недействительными. Исходил из того, что по закону фонд капремонта может формироваться исключительно на спецсчете или счете регионального оператора. Тот факт, что собственники сами решили делать взносы на расчетный счет председателя МКД, ничего не меняет.

Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с вынесенным решением лишь в части, касающейся недействительности решений ОСС об установлении размера взносов на капремонт и обязании собственников переводить их на личную карту председателя МКД (вопросы № 1 и частично — № 4 повестки).

«На расчетном счете физического лица, пусть даже избранного собственниками председателем дома, фонд капитального ремонта МКД формироваться не может».

В рассматриваемом случае собственники непосредственно управляют МКД, поэтому не могут формировать фонд капремонта на спецсчете. Решение о формировании этого фонда на счете регионального оператора они не принимали. А при желании капитально отремонтировать какой-либо объект собственникам нужно принять соответствующее решение и установить целевой взнос.

Кроме того, «избрание при непосредственном управлении собственниками многоквартирного дома одного из собственников лицом, полномочным от имени всех собственников заключать договоры о содержании общедомового имущества и вносить по ним оплату, закону не противоречит».

Также нижестоящий суд не мотивировал признание остальных принятых на ОСС решений недействительными, не дал оценку доводам истца о нарушении порядка созыва и проведения общего собрания (определение № 88 – 547/2024).

При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в итоге пришел к выводу: решения ОСС по всем вопросам, кроме тех, которые уже признаны ранее недействительными (№ 1 и 4 в части обязания собственников перечислять взносы за капремонт на личную карту Т.), являются законными.

Нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания суд также не усмотрел, а потому оставил апелляционную жалобу истца без удовлетворения (определение № 33 – 1013/2024).

Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом (определение № 305-ЭС23-23876 от 21.03.2024 по делу № А40-200856/2022).

В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор.
Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.

Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.

Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.

Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения; 
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.

Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").

Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.

➡ в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений;

➡ в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;

➡ в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».

Совет МКД ✅ #голоса

Досрочное переизбрание совета МКД при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей

Совет МКД действует до переизбрания на ОСС или, в случае принятия решения о создании ТСЖ, до избрания правления товарищества. Совет дома переизбирается каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС. При отсутствии решения ОСС о переизбрании совета дома, его полномочия автоматически пролонгируются на тот же срок. Совет дома может быть досрочно переизбран ОСС при ненадлежащем исполнении своих обязанностей (ч. 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

В одном из МКД г. Ижевска собственники досрочно переизбрали состав совета дома, поскольку, по их мнению, прежний председатель М. лоббировал интересы УК, не решая проблем дома.

М. оспорил эти решения ОСС. В иске указал: причиной его исключения из совета дома стали разногласия с собственниками по вопросу расторжения договора с УК, а не ненадлежащее исполнение советом своих обязанностей. Нельзя досрочно переизбрать совет дома, предварительно не разрешив на ОСС вопрос о ненадлежащем исполнении обязанностей. Этот вопрос в повестку не включался. Значит, решение о переизбрании совета недействительно.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.
При этом суд первой инстанции отметил:
— Закон не содержит императивных требований о включении в повестку дня отдельно вопроса о ненадлежащем исполнении обязанностей советом МКД или о какой-либо письменной фиксации данного факта.
— Показания собственников квартир и само по себе голосование собственников за новый совет подтверждают отрицательную оценку деятельности прежнего совета дома.

Апелляционный суд посчитал, что отсутствие в повестке дня, уведомлениях об ОСС, бюллетенях и итоговом протоколе сведений о ненадлежащем исполнении советом обязанностей — это нарушение порядка принятия решений. Поэтому решения ОСС, которые обжалуются бывшим председателем, являются оспоримыми (п. 1 ст. 181.3 ГК РФ). На информационных стендах в подъездах вывешивался протокол заседания совета МКД, на котором было принято решение провести ОСС с повесткой дня о переизбрании совета дома в связи с ненадлежащим исполнением председателем обязанностей и игнорированием возникающих вопросов. То есть, сведения о причинах переизбрания совета дома доводились до собственников. Это подтвердили и допрошенные свидетели. Иные собственники помещений к иску бывшего председателя не присоединились, то есть, согласны с переизбранием совета дома. Значит, нет оснований для признания оспоримых решений ОСС недействительными.

Кассационный суд согласился со всеми выводами судов предыдущих инстанций (определение 6 КСОЮ по делу № 88-2039/2024).

Совет МКД ✅ #переизбрание

Собственники уменьшили размер платы за содержание жилья и заменили вознаграждение председателя совета “поддержанием деятельности совета”

В одном из МКД г. Кирова состоялось ОСС, на котором собственники:
— выбрали совет МКД;
— решили заменить в квитанциях строку «вознаграждение председателю совета МКД» на «поддержание деятельности совета МКД» (1,5 р./кв.м.);
— исключили расходы на техобслуживание ОДПУ из «фонда дома» и включили их в размер платы за содержание жилья по ставке 0,15 р./кв.м.;
— в составе платы за содержание жилья уменьшили финансирование расходов на обслуживание пожарной автоматики на 1,04 р./кв.м.

В итоге тариф на содержание помещений был скорректирован так: 16,5 (тариф, действующий до ОСС) – 1,04 +0,15 = 15,61 р./кв.м.

Протокол ОСС был направлен в УК (ООО «УНиДом») для исполнения. Однако управляющая организация с принятыми решениями не согласилась и оспорила их в суде. В иске указала:
— УК не уведомлялась о проведении ОСС.
— Уменьшение платы за содержание помещений произведено в одностороннем порядке, без учета мнения УК и ее реальных расходов.
-- Изменение формулировки с «вознаграждения председателю МКД» на «поддержание деятельности совета МКД» направлено на перечисление данной выплаты председателю без учета налогов и сборов. В то же время при выплате средств физлицу, УК как налоговый агент обязана удержать НДФЛ. За неисполнение этой обязанности УК может быть привлечена к ответственности.

Суды двух инстанций отметили следующее (апелляционное определение Кировского областного суда по делу № 33-5919/2023):
— УК вправе требовать признания недействительным решения ОСС об утверждении размера платы на содержание, если оно принято без учета предложений УК и повлечет для УК убытки в связи с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг.
— Действующим законодательством не установлен запрет на принятие собственниками решения об изменении размера платы без учета мнения УК. В данном случае собственники проголосовали против размера, предложенного УК (16,5 р./кв.м.).
— За последние два года по строке «обслуживание пожарной сигнализации и водопровода» УК собрано 155658 р., а израсходовано – только 31500 р. Неизрасходованный остаток – 124158 р.
— За 2019-2022 годы перерасход по статье «управление домом» за счет поступлений по статье «содержание общего имущества» в структуре платы за содержание жилья составил 400345 р.
— Помимо платы за содержание, с собственников взимается плата в «фонд дома» (2 р./кв.м.). Фонд создавался для оплаты услуг по факту их возникновения (услуги теплотехника, уборка снега спецтехникой и другие). Расходов на обслуживание ОДПУ не было.
— Учитывая реальные расходы УК, остаток неизрасходованных средств, переплату собственников по статье «управление домом» за предыдущие годы, уменьшение размера платы за содержание не приведет к убытку УК при выполнении ею своих обязательств. Следовательно, нет и оснований для признания этого решения ОСС недействительным.

— Совет дома вправе заменить «вознаграждение председателю» на «поддержание деятельности совета дома». По этой строке собираются средства на бумагу, канцтовары, копирование документов, телефонную связь и пр. За собранные средства совет дома ежегодно отчитывается перед собственниками. Они не являются доходом председателя и не подлежат налогообложению. УК не вправе вмешиваться в деятельность совета МКД. Оспариваемое решение ОСС не нарушает права УК и не может быть признано недействительным.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Тайное смещение председателя совета дома не состоялось

Длительное время Г. являлась председателем совета МКД (г. Омск). И вот, через «Госуслуги» она узнает о том, что на портале «ГИС ЖКХ» выложен протокол внеочередного ОСС в ее доме. Естественно, Г. внимательно изучила внезапно появившийся протокол. Из него следовало, что члены и председатель совета дома были переизбраны и наделены рядом полномочий.

Г. обратилась в суд и просила признать решения ОСС недействительными, ссылаясь на то, что собственники надлежащим образом не уведомлялись о собрании, фактически собрание не проводилось, в листе голосования множество поддельных подписей, кворум отсутствовал.

Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-4648/2024) признали решения ОСС ничтожными в связи с отсутствием необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Судьи отметили:
— Ответчик не представил доказательств размещения информации о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.
— Доказательств реального проведения собрания не имеется.
— Собственники 13 квартир, допрошенные в судебном заседании, подтвердили, что свои подписи в "листе голосования" не ставили. Они предупреждены судом об уголовной ответственности, пояснения давали последовательно. Подписи этих свидетелей в паспортах и подписке суду очевидно отличаются от подписей, которые сделаны от их имени в листах голосования.
— Подписи собственников еще 35 квартир в "листе голосования" к оспариваемому протоколу явно не совпадают с подлинными подписями в бюллетенях к хранящемуся в ГЖИ протоколу ОСС.

Суды раскритиковали и сам "лист голосования", который изготовил инициатор собрания:
— вопросы, поставленные на голосование, указаны только в верхней части листа голосования;
— поименованные в листе голосования лица по существу голосовали по вопросам, не обозначенным в графе голосования;
— лист голосования не прошит, не пронумерован и не заверен лицами, проводившими голосование, что также вызывает сомнения в его достоверности.

Совет МКД ✅ #переизбрание

УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным

А. был избран председателем совета МКД, находящегося под управлением ООО УК «Жилстрой» (г. Волгодонск Ростовской области).
Протоколом ОСС собственники сначала утвердили председателю вознаграждение в размере 1 р. с кв. м. площади помещений МКД (13947 р. в месяц), а позднее – в размере 50 р. в месяц с каждого помещения (12050 р. в месяц). В протоколах ОСС указывалось, что это вознаграждение выплачивается за счет личных средств собственников и выставляется отдельной строкой в квитанциях.

Однако УК не стала выплачивать вознаграждение ПСД, и спустя время он обратился в суд с иском о взыскании с компании 112244 р. задолженности.

В суде компания заявила:
— В протоколе ОСС указан размер вознаграждения, но не определены порядок и источник его выплаты.
— В квитанции не добавлена строка «вознаграждение ПСД», так как от собственников в адрес УК не поступало соответствующее распоряжение.
— УК не обязана выплачивать вознаграждение А. за счет собственных средств, поскольку ПСД не состоит в трудовых отношениях с УК и не оказывает ей какие-либо услуги.

Суды трех инстанций решили, что оснований для взыскания вознаграждения ПСД с УК не имеется (определение 4 КСОЮ по делу № 8Г-40477/2023):
— ПСД выполняет контролирующие и представительские функции по надзору за качеством работ и услуг УК в интересах собственников помещений. Правоотношения между ним и собственниками регулируются жилищным законодательством.
— Основанием для выплаты вознаграждения ПСД является решение ОСС, а не гражданско-правовой или трудовой договор. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
— УК не вправе выплачивать вознаграждение председателю за счет средств на содержание и ремонт общего имущества, если это не установлено ни законом, ни договором управления МКД, ни решениями ОСС.
— УК не производила начисление и сбор средств для выплаты вознаграждения ПСД, поскольку решениями ОСС источник финансирования такого вознаграждения не определен.
— Действительно, в протоколах ОСС прописано, что выплата вознаграждения производится за счет личных средств собственников и указывается отдельной строкой в квитанциях. Но при этом решениями ОСС на УК не возложена обязанность включить эту строку в квитанции.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК

Член совета МКД Ч. по собственному усмотрению, без согласования с ОСС, приобрела на свои деньги бирки для маркировки ключей от замков чердачных люков, электротовары для ремонта освещения в подъездах и сетку для футбольных ворот на придомовую спортивную площадку, потратив в общей сложности 3697 р. Товары были переданы мастерам УК.

Спустя время Ч. направила через ГИС ЖКХ два обращения в АО «Рыбинская управляющая компания», в первом предложила УК возместить ей 3697 р., во втором – скорректировать годовые отчеты УК, увеличив расходы по текущему ремонту на 3697 р. Ответ на первое обращение поступил с нарушением регламентированного срока, на второе – не поступил вообще. На исходе трех лет с этого момента Ч. обратилась в суд с требованием к УК о компенсации расходов в сумме 3697 р., морального вреда и штрафа. В иске Ч. отметила, что понесла расходы в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей по содержанию МКД.

Суды трех инстанций (определение 2 КСОЮ по делу № 88-4731/2024):
— признали незаконным бездействие УК по ненаправлению Ч. ответа на ее обращение в срок 10 рабочих дней (п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
— обязали УК дать такой положенный ответ в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу;
— взыскали в пользу Ч. компенсацию морального вреда 1000 руб. и «потребительский» штраф 500 руб. за игнорирование запроса в ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
— отказали в компенсации расходов по чекам на 3697 р.

Отказ во взыскании понесенных Ч. расходов суды обосновали так:
— Никаких решений ОСС по вопросам приобретения бирок, сетки для футбольных ворот и электротоваров не проводилось. Необходимости несения данных расходов Ч. не доказала.
— Наличие обязанности УК по надлежащему техническому содержанию общего имущества МКД не является безусловным основанием для удовлетворения требований собственника помещений в таком доме о взыскании понесенных им самим расходов на ремонт общего имущества дома при несоблюдении предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации.
— Срок исковой давности по требованию о возмещении потраченных Ч. сумм давно истек. Ч. ошибочно полагает, что его следует исчислять с даты истечения срока ответа УК на ее претензию (21.03.2020). В действительности, 3-годичный срок исковой давности исчисляется с момента возникновения расходов — с дат покупки использованных на нужды дома товаров.

Совет МКД ✅ #содержание

Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД

Собственники помещений в одном из МКД г. Красноярска сменили УК «Жилищные системы Красноярска» на УК «Премиум». Новая управляющая организация заявила к своей предшественнице иск о взыскании 988 тыс. р., собранных на текущий ремонт, но не израсходованных на эти цели за период управления МКД, а также доходов от использования общедомового имущества.

Прежняя УК просила суд исключить из взыскиваемой суммы расходы по вывозу веток после обрезки деревьев (75 тыс. р.), ссылаясь на то, что:
— советом МКД принято решение о выполнении текущего ремонта общего имущества МКД (вывозе веток после обрезки деревьев) на сумму 75 тыс. р. за счет средств на содержание и ремонт, имеющихся на счете дома;
— по условиям договора управления МКД на оплату данных работ могли расходоваться средства, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества.

Новая УК требовала взыскать потраченные на вывоз веток 75 тыс. р., указывая, что выполнение этих работ относится к содержанию общего имущества, а не к текущему ремонту.

Суды двух инстанций (постановление 3 ААС по делу № А33-20645/2022) согласились с доводами истца. Действительно, в разделе «Д» Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 к прочим работам по содержанию отнесены, в том числе, озеленение территории, уход за зелеными насаждениями, уборка и очистка придомовой территории. Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда МДК 2-04.2004, плата за содержание жилья включает, среди прочего, плату за погрузку и разгрузку травы, листьев, веток.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества № 491).

Работы по вывозу веток не отвечают характеристикам работ по текущему ремонту, а однозначно относятся к содержанию жилья. Протокол заседания совета МКД, акт приемки работ не могут служить основаниями для иной квалификации этих работ, в том числе «в силу отсутствия у членов совета дома познаний в указанной области».

Что касается расходования средств от сдачи в аренду общедомового имущества, поступающих на счет УК, то по условиям договора управления МКД они распределяются в следующем порядке: 70% – на содержание и текущий ремонт, 30% – на вознаграждение УК. Компания не вправе была финансировать расходы по вывозу веток за счет указанных поступлений без соответствующего решения собственников.

Совет МКД ✅ #содержание

Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД

6 КСОЮ пришел к выводу, что нет (определение по делу № 88-1813/2024).

УК «Вест-Снаб» (г. Ижевск) подала иск к нанимателям квартиры муниципального жилого фонда о взыскании задолженности по ЖКУ.

Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Однако апелляционный суд исключил из расчета задолженности за ЖКУ, сделанного УК, плату за обслуживание домофона и вознаграждение председателю совета МКД.

Кассационный суд посчитал это правильным, отметив:
— указанные виды платы не входят в структуру платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не предусмотрены постановлениями администрации г. Ижевска, установившими размер платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 39, 153-156 ЖК РФ);
— размер платы, установленной договором управления МКД с учетом решений ОСС, превышает размер платы, установленный наймодателем для нанимателя по договору социального найма, поэтому не может быть взыскан с последнего в силу ограничения, предусмотренного ч. 4 ст. 155 ЖК РФ;
— в рассматриваемом случае в договор социального найма не включена обязанность нанимателя по несению расходов на вознаграждение председателю совета МКД (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения

Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД.

Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований.

УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления.

В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан).

Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88-4490/2024):
— Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования.
— Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ).
— СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера.
— Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.)

Совет МКД ✅ #использование_ОИ