Большой выпуск про Замоскворечье и проект Русские сезоны

Погуляли по району Замоскворечье и записали для вас фильм-обзор.
Купеческая Москва, новые элитные проекты, духовные доминанты, а также многое другое.

Особое внимание уделили проекту Русские сезоны, нам удалось попасть на стройку и узнать много интересных историй про создание проекта.

Смотрите выпуск https://youtu.be/43ivkB3nJcw?si=Yeg4E_VY3gW9flRr

Хороший экспертный пост про планировки в сегменте премиум и де люкс и про участие акционеров и основателей.

«На себе не показывают»  *
*-поговорка у хирургов

Типичная профнепригодность архитекторов — оценивать объекты под личный опыт и ощущения. В медицине это табу, в строительстве — вижу почти ежедневно, начиная от "зачем нужны проходные гардеробные - там меньше шкафов", заканчивая "зачем эти лоджии их всё равно хламом завалят или присоединят к кухне".

Когда я 11 лет назад только вышел из сочинской мясорубки, закончил объект и удачно закрыл свою проектную ООО-шку. Я Устроился в «Пионер». Адаптацией японской архитектуры занималась крупная компания с именем, но по факту в проект погружались стажёры — на мэриевский флагман ушли все сильные. Нашим занимались по остаточному принципу: люди приходили, чуть учились — и уходили, часто вообще из компании. Сменилось три ГИПа и четыре ГАПа. Каждого нового приходилось погружать в проект с нуля.

Когда дело дошло до поэтажных планировок, они руководству не понравились, и, к огромному для меня удивлению, проблему решать подключились директор по маркетингу и лично сооснователь компании Леонид Максимов.
Карандаши, калька, гора распечаток...и солнечная Москва за дверью офиса.

Я многому научился за те несколько недель совместной работы по выходным, но один из главных выводов я сделал, когда увидел, как между нами распределялась работа над крупными, мелкими и средними лотами. Не буду скрывать, квартиры больше двух комнат я вообще не понимал: после нескольких собственных ремонтов в студии и однушках и проектирования гостиниц, мелочёвка у меня получалась неплохо. Но крупные лоты, особенно пентхаусы, без опыта проживания и реального пользовательского взгляда — тупик для большинства проектировщиков и архитекторов без пользовательского опыта и насмотренности. Отчасти помогал опыт проектирования коттеджей, но это другое.

В итоге планы больших квартир, которые ушли в стройку, — почти полностью авторства Леонида. Фасады японские, а планы от основателя. И я до сих пор уверен, что именно эти решения обеспечили успех сложных крупных лотов, как и всего проекта на рынке.

Сильно позднее я узнал, что личное участие акционеров в разработке планировок — не исключение. Альберт Худоян прорабатывал практически все планы Прайм-Парка с Апексом. Всеволод Глазунов лично контролирует все решения архитекторов в Легенде.

Факт: если архитекторы продолжают проектировать «под себя», не опираясь на реальный пользовательский опыт, — на выходе очередная абстракция, а не востребованный продукт. Особенно в сегменте больших квартир и премиума. Рынок ошибок не прощает: лоты годами висят мёртвым грузом или уходят с дисконтом.

Московский Семейный Клуб приглашает вас на особенный вечер — кинопоказ и обсуждение фильма Акиры Куросавы «Сны».

🎞 После просмотра состоится синемалогическая беседа, которую проведёт Евгения Юрченкова — семейный психолог, психосоматолог, сказкотерапевт, мама троих детей.

🎟 Регистрация и подробная информация о мероприятии:
https://onepartner.timepad.ru/event/3400510/
❗️Количество мест ограничено.
До скорой встречи!

Клуб активно развивается, в скором времени опубликую подробную программу на июнь) ждем вас на встречах.

Большие обьемы и пулы

В последнее время много нестандартных запросов от крупных инвесторов на целые здания, площадки и пулы из большого количества квартир. Сейчас в активной фазе несколько таких сделок.

Сейчас рынок площадок и подобного рода активов настолько горячий, что буквально каждый день вижу и слышу новости по нестандартным коллаборациям, о которых невозможно было подумать еще в начале года.

Вот один из девелоперов только купил 3 площадки, тут же 2 продал и так по кругу. Время непростое, май для многих был очень плохой по продажам. При этом ликвидные объемы продолжают вымываться, сделки идут. Однако, сейчас и время возможностей, когда можно купить крупный и ликвидный актив по очень интересной цене.

У меня сейчас есть на руках эксклюзивные варианты, как в премиум проектах, пулы 20-30 квартир и больше. Так и целые корпуса и проекты. Например, есть объем за 2 млрд+, где цена за метр на уровне 2019 года.
Ну и много площадок, в том числе с Рнс.

Если вы девелопер, или инвестор с запросом от 1 млрд, пишите в личку @alexxkuzin предложу абсолютно эксклюзивные варианты)

Важное видео, где я комментирую новость про расширение семейной ипотеки с плюсами и минусами этого решения.

Посмотрите, это важно и для участников рынка и для покупателей/продавцов квартир

https://youtu.be/sGkIM_ZFy_A

Мысли по продажам в мае

Судя по отчету по продажам, май рекордно низкий по наполнению эскроу-счетов и сделкам. Рынок падает третий месяц подряд.

Сделки действительно сейчас трудовые, тяжело не только застройщикам, но и всей отрасли. Тот же рынок ИЖС лежит уже давно, несмотря на сезон.
Все жду сегодня понижения ключевой ставки и решений в середине июня по расширению семейной ипотеки и сейчас это действительно может оживить рынок.

Про этом вывод новых проектов рекордно низкий, стартов мало и пока не предвидеться улучшение, по крайней мере до осени.

Видим, что хорошо себя показывает элитный сегмент. Даже не де люкс, там стабильность , а проекты с ценой 1-1,2 млн за метр, в том числе качественная вторичка. Мы сейчас будем активнее в этом сегменте работать. Много снимаем про локации, готовим документальные фильмы про знаковые здания и готовим ряд инструментов обучения брокеров. Думаю даже собрать небольшую группу брокеров, кто хочет улучшить уровень знаний по элитке и кто готов поработать со свежей вторичкой и готовыми новостройками. Скоро рассскажу подробнее.

Ну и ждем сегодня заседание Цб и питерского экономического форума, где тоже будет принят ряд важных решений для отрасли.

Цветной бульвар. Фильм-обзор

Погуляли по Цветному бульвару и сняли для вас очередной фильм-обзор.

Рассмотрели переулки Цветного, рассказали про историю локации и изучили интересные проекты, такие как Lion Gate, Цвет 32, Depre Loft и другие)

Включайте и смотрите всей семьей https://youtu.be/vul0IUeardI?si=KvoMS4sJjTa845Vb

Планы на лето

В этом году достроили несколько De Lux проектов, также есть договоренности с рядом девелоперов по сьемкам документальных фильмов про локации.

Лето пройдет быстро и нужно успеть записать и снять все, что запланировано. Мы работаем в формате редакции и наша задача отснять все проекты и локации в центре Москвы и сделать полноценную видео-библиотеку для покупателей и партнеров. Также готовим новый текстовый проект, который тоже будет посвящен элитной недвижимости. Такого не рынке никогда не были и вряд ли, кто то сможет подобное организовать.

В виду этих планов, хочу попросить вас пройти опрос ниже и проголосовать, что вам наиболее интересно читать в моем блоге) 👉

Почему ваша элитная квартира не продается. Блок 1. Оценка и стратегия продажи

Итак, начинаем серию постов для собственников элитной недвижимости на тему продажи объекта с бюджетом от 100+ млн рублей. Задача сложная, особенно на таком рынке.
Это важный пост. Прошу сразу не судить строго, а просто подумать и посмотреть со стороны: вы узнаете себя, если хоть раз сталкивались с задачей продать свой объект)

Начнём со стратегии. Есть 3 варианта действий, точнее даже 3 стадии:
1) Продать самому. Вроде простой вариант, однако везде, как и в этой задаче, есть нюансы.
2) Отдать на растерзание 5-7 элитных агентств. Называется, стратегия 5 волков, каждый будет действовать в своих интересах, а не в ваших.
3) Отдать на эксклюзив сильному брокеру/компании.

Тут важно упомянуть про сделочный опыт. Собственник всегда в самом начале пути думает, что зачем платить агенту 3-5 процентов, это же гигантские деньги, я смогу сам. Плевое дело, сделаю фото, оценю квартиру и размещу на циан и еще паре агрегаторах.

Однако важный нюанс в том, что здесь играет роль сделочный опыт собственника. Он обычно у среднестатического продавца составляет 5-7 сделок за активную бизнес-карьеру. Есть собственники, кто имеет опыт в 20-30 сделок, однако это редкость. Но это все равно очень мало) для сравнения, сделочный опыт 1 среднего агента сильно больше за год, а не то чтобы за всю жизнь и карьеру) А у сильных компаний этот опыт составляет тысячи сделок. И это первое, что важно твердо принять любому собственнику: брокер в сотни раз опытнее на практике, чем даже самый состоятельный клиент, имеющий десятки активов и крупный бизнес. Точка.

Этого кстати, не понимают многие агенты и именно поэтому бегают на поводу у клиентов и принимают часто не самые адекватные тезисы)

Именно поэтому собственник, не имея сделочного опыта не знает важных и фундаментальных принцов продаж:

- В среднем, по статистике агрегаторов, клиенты, кто действует сам, без брокера, продают свою квартиру на 12-15% ниже среднего рынка. То есть, с брокером вы платите 3-5 процентов, при этом зарабатываете минимум 5-7. Именно так нужно мыслить, а не наоборот.
Также по статистике во времени, собственник продает свой объект не 4-6 месяцев, как нужно и стандартно по статистике для таких лотов , а часто год или больше, набивая все шишки, которые можно набить. То есть сюда еще можно накинуть проценты за простой денежной массы, если переводить на инвестиционный язык)

- Отдельно хочется сказать про оценку. Поймите важное правило: Циан, это рекламная площадка, за которую платят брокеры, именно они наполняют портал объявлениями)
Циан не аналитический инструмент) Он показывает просто начальную цену, точнее цену ожиданий собственников, так как многие агенты редко умеют обосновать сразу рыночную цену. Реальная оценка делается только на основании реальных цен сделок, а эта инфа есть только у брокеров и то далеко не у всех) Именно поэтому у собственников нет даже примерной картины, как самостоятельно можно оценить объект.

- То есть если вы выбираете стратегию самостоятельно продажи,
Вы теряете время, платите за это деньгами, ну и к тому же после всех шишек, в том числе, когда вы пробуете модель 5 волков, у вас приходит осознание, что все агенты ужасны и непрофессионалы и в след раз сложно уже кому то довериться, тем более отдавать на эксклюзив)

- Именно поэтому выбирайте сразу правильную модель продажи по эксклюзиву. Вы ничем не рискуете, а вот агентство начинает сразу тратить бюджет на рекламу, инвестируя деньги в ваш объект.

Ну а если вы все таки решились продавать самостоятельно, то вы должны понять важную вещь: теперь вы брокер по недвижимости, именно эту шляпу вы одели👇

Поэтому будьте готовы каким-то образом все таки правильно оценить объект, проработать маркетинг, как минимум 10-15 каналов(прикиньте, есть не только Циан), а также научиться правильно принимать звонки, вести учет звонков, прозванивать входящие Лиды и приглашать на показы, в потом еще эффективно их проводить, а не просто ходить по квартире за покупателем) ну и останется еще сделку провести.
Про эти следующие 5 этапов мы и поговорим в след постах) Если захотите поспорить о моих сегодняшних тезисах, сразу пишите ваш сделочный опыт, это важно)

Если было полезно, ставьте огонь и отправляйте этот пост друзьям. А уже завтра будет пост про упаковку объекта, как сделать конфетку, которую все захотят купить и почему сейчас кризис рекламы и идей на рынке элитной недвижимости)

Для новых и старых читателей блога хочу напомнить, что я пытаюсь осилить #100книгзагод

Давно не писал отчеты, а за последние пару месяцев прочитаны десятки книг. Думаю про каждую писать не буду, скоро выложу список с тезисами и выводами)

Сегодня вот Хлоя со мной читает про московские особняки Калашникова)

Почему ваша элитная квартира не продается? Часть 2: Упаковка объекта

Вчерашний пост вызвал много комментариев и реакций и сегодня мы переходим к следующему этапу, на котором непрофессионалы начинают сыпаться. Это упаковка объекта.
Ведь то, как представлен ваш объект на витрине в агрегаторах и социальных сетях, а также на территории жк, зависят сроки его продажи и цена. Да-да, плохая упаковка ведет к плохой конверсии и потере денег собственника) Многие думают, сделаю тяп-ляп и так купят. Зря.

Стандартные ошибки упаковки у собственников, кто продает сам и у брокеров-новичков похожие:
- Отсутствие хоумстейджинга(подготовка квартиры к продаже)
- Слабый контент(фото, видео, отрисованная планировка)
- Отсутствие наружной рекламы и маркетинга внутри жк.

Что обязательно нужно сделать для эффективной продажи:

- Подготовить объект к продаже и показам(сделать Клининг, хорошо помыть окна, в идеале поставить диффузоры с ароматом). Если это бетон можно использовать арт, например взять в аренду или купить недорогие картины или постеры и повесить на стену. Это активно используется в ряде готовых объектов от застройщиков.
Можно добавить декор, ну это уже высший пилотаж)

- Сделать хорошие фото, в идеале профессиональные. Не менее 20-30 снимков в рекламу. Если это переуступка, не нужно брать только рендеры застройщика. Это у всех так. Возьмите фото парков рядом, инфраструктуры, здесь важно отличаться от конкурентов.

- Напишите продающий текст. Да, это тоже нужно уметь делать правильно. Кривые фото могут снизить конверсию в звонок на 20 процентов, а текст еще на 10. И если вы не эксперт в упаковке и делаете это первый или второй раз, вы сразу теряете треть звонков. Это статистика. Причем для агрегаторов свои правила, для соц сетей свои. Нужно иметь несколько вариантов теста.

- Подготовьте видео и контент для соц сетей. Мы сейчас стали делать Reels практически для каждого объекта, даже в бетоне. Можно делать обзоры, если у вас, как у One Moscow есть свой Ю туб) Это наша уникальная опция и мощный маркетинговый канал, по сути одно из крупнейших медиа в элитном сегменте.

Если нет, можно привлечь блогеров или лидеров мнения для сьемки такого контента. Это уже база.

- Отрисовать планировку. Старые кривые планировки из кадастровых планов не подходят для контента. Тоже снижает конверсию. Мы сейчас перерисовываем даже планировки от застройщиков. Тоже не всегда идеально смотрятся.

- Ну и наконец, сделать печатную продукцию для раздачи на показах. В идеале сделать брошюру для показов, ну и дополнительно можно сделать буклет для раздачи в коммерческих помещениях на территории жк(рестораны, кофейни, груминг салоны, спа и так далее). Ведь там вся целевая аудитория. По статистике новых проектов, вероятность найти покупателя из своего жк составляет порядка 25-30%. Многие мои соседи в Редсайде сейчас ищут квартиру побольше или хотят перевезти родителей или друзей поближе. Чаты жк тут тоже могут помочь, но могут и навредить, тут нужно осторожнее) возможен хейт.

Есть еще более сложные инструменты упаковки, однако про них упомяну в след посте про маркетинговый план. Что же нужно делать, чтобы охват по вашему объекту был максимальный.

Скажу честно, не то что собственники, большинство брокеров это все не делают, однако мы в One Moscow решили, что с недавнего времени, каждый наш объект будет максимально упакован. Именно поэтому прямо сейчас перерисовываем планировки, переписываем некоторые тексты, снимаем целую пачку видео) хотим, чтобы наши объекты были самые яркие и проработанные) и каждому новому клиенту обещаем, что сделаем так, как написано в этом посте.

Если ваш объект упакован по другому, а у вас стоит задача его реализовать , пишите в личку запрос @alexxkuzin

И ставьте огонь, если пост был полезный, делитесь с друзьями, кто сейчас занимается продажей своей квартиры, а уже завтра напишу про маркетинговый план продажи объекта и почему брокеры ленятся и не хотят его использовать по максимуму.

Варя протестировала новую площадку в проекте Lucky и записала свое мнение для вас)

Почему ваша элитная квартира не продается. Блок 3: Маркетинговый план продажи объекта

Мы продолжаем серию постов про эффективную продажу объекта недвижимости) сегодня речь пойдет про маркетинг.

По классике собственник использует примерно 10-12% потенциала рынка. Выставил на циан\авито и ждет.
Такой маленький охват дает довольно узкий инструментарий рекламы для физ лица.
Например, когда мы берём объект в работу, то делимся 50/50 со всеми компаниями за покупателя, а в премиум и элитном сегменте примерно 70-80% сделок проходят именно так.
То есть вы, как только приняли решение продавать сами, сходу потеряли 50% рынка. Ну и на этапе звонков и конверсии растеряли еще процентов 35-40. Вот такая нехитрая математика.
Да, всегда есть вероятность, что с циан вам на следующий день после размещения позвонит теплый клиент и купит, однако это скорее исключение, чем правило. Опять же таким путем максимальной цены при минимальном охвате не добиться.

Если говорить про наш подход, ниже публикую список маркетинговых инструментов для эффективной продажи с большим охватом.

1. Партнерская сеть. Размещение в чатах. Предлагаем объект всем компаниям и платим за покупателя 50 % от своей комиссии. Этот инструмент в принципе не доступен в случае самостоятельной продажи. Также он недоступен, если нет эксклюзива и возможности управлять спросом в руках конкретного брокера.
2. Агрегаторы(Циан, Авито, Домклик)
3. Серия Reels по объекту для соц сетей.
4. Ролик на Ю туб. Не используют 99% брокеров.
5. Адаптированный ролик для Циан и агрегаторов
5. Наружная реклама в окне(при согласовании с управляющей компанией)
6. Рассылка по базе агентства и брокера
7. Рассылка в Телеграм-бот компании
8. Локальный маркетинг на территории жк(рестораны, салоны красоты).
9. Реклама в лифтах и на стендах(при согласовании с ук)
10. Упоминание в телеграм-канале для партнёров.
11. Упоминание на обучающих мероприятиях для брокеров
12. Брокер-тур на объект для потенциальных партнёров.
13. Open House для партнеров. Полноценное мероприятие в первые 2 недели продаж.
14. Обзвон базы покупателей, которым была интересная покупка в этой локации.
15. Работа с текущей воронкой продаж компании в данной локации.

Есть еще работа с региональными клиентами, более широкий маркетинг в соц сетях и многое другое. Однако даже этих 15 пунктов с лихвой хватит, чтобы продать дрогой объект.

Как видите, не только классическими инструментами живет рынок. Более того, можно даже с агрегаторов получать хорошие звонки клиентов, однако в случае самостоятельной продажи есть риск их все слить) поэтому в след постах поговорим про звонки и показы, как фактически ключевую часть бизнес-процесса продажи объекта)

Ставьте огонь и отправляйте друзьям, если нравится моя серия постов про классические ошибки самостоятельной продажи объекта) скоро новый пост.

📣Московский Семейный Клуб приглашает вас на литературные чтения с Александром Кузиным

📖 В тёплой камерной атмосфере мы поговорим о слове, смысле и времени.

В центре вечера — чтение рассказов А. П. Чехова от сооснователя Московского Семейного Клуба, предпринимателя, культурного деятеля и ценителя русской литературы Александра Кузина.

Это будет неформальная, но наполненная встреча — с тонкой прозой, личными размышлениями, общением и атмосферой уюта.

🔹 Вас ждёт:
• Фуршет
• Живое чтение
• Открытая беседа

---

📍 Место: Усадьба Салтыковых (Мясницкая, 7c2)

🗓 Дата: 17 июня (вторник)

🕰 Тайминг:
17:30 — сбор гостей
18:00 — начало
21:00 — завершение

❗️Количество мест ограничено

✅Обязательная регистрация на мероприятие ЗДЕСЬ

✨ Приходите всей семьёй — будем рады видеть вас в нашем клубном кругу.

📲По любым вопросам обращайтесь:
Светлана +7993925-62-57
Дарья +7909696-44-66