🔥 Итоги января: ИЖС сильнейший спад с 2022 года!

📉 Динамика строительства:
• В январе 2025 года в России введено 11 млн кв. м жилья, что на 9-10% меньше по сравнению с аналогичными периодами в 2023 и 2024 годах. Это отражает снижение активности в сегментах как МКД, так и ИЖС, там падение 8%.
• Однако объём строительства в целом по стране все еще значительно превышает средние показатели прошлых лет.

🏠 ИЖС: есть потенциал для роста?
• В январе 2025 года по ИЖС введено 8,3 млн кв. м, что на 8% меньше по сравнению с январем 2024 года, однако эта цифра в два раза превышает средний ввод за этот месяц в предыдущие годы.
• Снижение связано с выходом регионами из программы льготной ипотеки и с ростом ставок по ипотечным кредитам (до 29%).

Ипотека на ИЖС:
• В январе 2025 года выдано всего 0,5 тыс. кредитов на ИЖС на сумму 3 млрд руб. — это минимальный результат с июля 2022 года.
• Долговая нагрузка на ИЖС значительно снизилась, а доля ипотеки на ИЖС с работой с подрядчиками выросла до 85%. В то время как доля кредитов на стройку своими силами упала до 8%.

Риски для инвесторов в ИЖС:
1. Высокие ставки по ипотеке (около 29%) делают вторичный рынок ИЖС менее доступным для широкого круга покупателей, что снижает потенциал роста.
2. Снижение спроса на новые проекты: в январе запуски новых проектов снизились на 13%.
3. Неопределенность в спросе на ИЖС из-за изменений в государственных программах поддержки и возможных новых регуляциях.

🔮 Что ждет ИЖС в 2025 году?
• В долгосрочной перспективе ипотечные сделки по ИЖС могут снова вырасти, особенно после снижения ставок по кредитам и внедрения системы эскроу-счетов с марта 2025 года, что обеспечит большую защиту для застройщиков и покупателей.
• Также стоит ожидать роста интереса к индивидуальным домам, особенно с увеличением поддержки через новые адресные льготные программы.

💬 Да, минимальные показатели! А кто уже получил ключи от своего ИЖС проекта? Делитесь своими эмоциями, а лучше фотками!

P.S. Для "вредный инвесторов" файлик по традиции ждёт в комментах.

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

Уважаемая аудитория! Я был рад увидеть многих из вас на конференции Smart-lab в октябре!

Самое ценное для меня - это возможность в частной беседе свободно обсудить острые вопросы с моей аудиторией которую я ценю. Также немного успел послушать аналитику от моих товарищей и узнать что-то новое от компаний - например, с Эталоном мы обсудили перспективы нового строительства👀

🌐 Для меня онлайн никогда не заменит живое общение, поэтому с удовольствием посещаю конференции.

🤝 Ещё раз спасибо всем, кто присутствовал, и до встречи на следующей конфе!

https://youtu.be/YSUaTWPTMyw
☝️ссылочка на моё выступление

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈

🏠 Куда едет рынок недвижимости

После завершения льготной ипотеки в 2024 году и охлаждения кредитного рынка девелоперы столкнулись со спадом продаж недвижимости. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, распроданность квартир в новостройках упала с 35% по итогам 2023 года до 31% в конце 2024-го. Однако другие виды недвижимости — коммерческая, особенно склады и дата-центры — продолжают дорожать. Ждать ли коррекцию в ценах на жилую недвижимость и где ожидается рост, несмотря на высокие ставки?

Во вторник, 4 марта, в 18:00 мск Андрей Ванин, руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса Газпромбанк Инвестиции, вместе с Владимиром Жоковым, независимым инвестиционным консультантом на рынке недвижимости, обсудят:

🔹 прогноз на 2025 год: как повлияет на строительную отрасль охлаждение объемов кредитования и высокая ставка;

🔹 ситуацию на рынке: новостройки, вторичное жилье и коммерческую недвижимость;

🔹 актуальные идеи для инвестиций в недвижимость: акции, БПИФ или квадратные метры.

Подключайтесь к эфиру, чтобы быть в курсе происходящего на рынке недвижимости.

🎤 Не пропустите эфир!

ну... понеслась! 😈

🏗️ "Пионер" — Девелопер с долгами и амбициями

Свежая финансовая отчётность вышла 05.03.2025 АО "ГК Пионер" за 2024 год — это как строительный проект: снаружи красиво, но внутри не всё гладко. Давай разберёмся, что скрывают цифры.

❗️ Долги растут — риски накапливаются

На 31 декабря 2024 года:
Долгосрочные и краткосрочные кредиты и займы — 98 млрд рублей (+36% за год).
Debt/Equity — 4,52 (в 2023 было 4,73). Долги более чем в 4 раза превышают собственный капитал.
Чистый долг — 97,1 млрд рублей при EBITDA 15,9 млрд рублей.
Соотношение Net Debt/EBITDA — 6,1х. Для рынка недвижимости — тревожный звоночек.

💰 Денежные потоки: проблемный момент

Чистый отток денежных средств от операционной деятельности — 19,2 млрд рублей (в 2023 году — 16,1 млрд рублей).
Проценты по кредитам — 15,5 млрд рублей (+71%). Это "тяжёлая ноша" с учётом ключевой ставки 19-22%.
Денежные средства и эквиваленты — всего 923 млн рублей (-59%). Почти всё связано на эскроу-счетах.

📈 Выручка: рост, но за счёт новых проектов

Выручка — 47,1 млрд рублей (+15%).
Выручка от продажи квартир и коммерции — 46,5 млрд рублей.
Но активы по договорам (ещё не признанная выручка) выросли до 32,5 млрд рублей. Это значит, что компания "живёт в кредит" за счёт будущих продаж.

Риски и перспективы

⚠️ Проблемы:
Высокая долговая нагрузка: обслуживание долга съедает почти всю операционную прибыль.
Зависимость от эскроу: при изменении регулирования — удар по ликвидности.
Рост ставок: увеличивает стоимость финансирования и давит на маржу.

Шансы:
Запасы недвижимости — 98,1 млрд рублей, есть потенциал для монетизации.
Расширение в регионы может снизить риски перегрева в Москве.
Рост выручки показывает, что пока спрос есть, но вопрос — надолго ли?

#аналитика #девелоперы #Пионер #Pioneer

P.S. Для "вредный инвесторов" файлик по традиции ждёт в комментах.

ИМПУЛЬС | Smart-Lab
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube |
поиск объекта для инвестора 👈

3 года моему каналу🎉
Столько всего произошло за это время, и я рад что мы были на одной волне эти годы!

Вы заметили за эти 3 года что я пишу редко, и только суть, а всё потому что я ценю ваше время.

11.03.2025 ЗАПУСКАЮ СВОЙ ЗАКРЫТЫЙ ЧАТ

Это сообщество для моей аудитории, где мы будем общаться каждый день и обсуждать рынок недвижимости.

вы хотели общаться? заходите в чат
вы хотели обзоры? клик
вы хотели моё мнение по новостям? жмяк
вы хотели видеть мои кейсы? чпунь
вы хотели аудиочаты, закрытые эфиры? уже там

Условия:
2900 в месяц или 19900 в год (при оплате за год всего лишь 1658р/мес.)

почему сейчас? потому что только 3 дня будут такие условия.
с 15.03.2025 будет 4900р/месяц и 49900 в год (при оплате за год)

потому что я хочу чтобы те кто был со мной онлайн и поддерживал меня лайками и сердечками все эти 3 года, получили самые выгодные условия!

https://www.group-telegram.com/tribute/app?startapp=sqAc
☝️вот ссылка

P.S. закрытый чат конечно же не заменит личную консультацию, потому что такое количество тем которые мы обсуждаем с клиентами на встрече по 2-3 часа, невозможно быстро обсудить в чатике.

S01E03 Обсуждаем новые небоскрёбы Москвы с Олегом Богданом из Генпро! ✨

Эта рубрика об архитектуре и дизайне… Для всех, кто устал от одинаковых коробок и мечтает о красивой Москве! 🌇

🧩Как жить в небоскребе?
Сколько небоскребов проектируется в Москве?

На эти и другие вопросы мы отвечаем в новом видео.

Смотрите на всех платформах:

https://youtu.be/Vfl58wGhFes

YouTube
Rutube
Дзен
VK

#архитектура #дизайн #небоскребы

P.S.
Делитесь этим видео с друзьями, приятного просмотра!

@vzhokov

Семейная ипотека 2.0 - Вы тоже ждёте список городов? Ставьте 🔥

К какой покупке готовитесь, напишите в комментариях

https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=39641-semeinaya_ipoteka_rasprostranena_na_vtorichnyi_rynok_v_regionakh_s_nizkim_urovnem_zhilishchnogo_stroitelstva

P.S. я считаю что это правильное решение и оно должно повлиять на первичку в Москве и Петербурге, да и девелоперов будет мотивировать заходить в регионы.

ИМПУЛЬС | Smart-Lab
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube |
поиск объекта для инвестора 👈

🏗 Как DARS держится на сложном рынке?

DARS — один из немногих застройщиков, кто не только сохранил объем продаж, но и усилил свои позиции в 2024 году. Посмотрим, за счет чего это произошло.

📊 Ключевые операционные показатели:
✔ Выручка за 12 месяцев — 23,4 млрд руб. (188 тыс. кв. м). Держится на уровне 2023 года.
✔ Средняя цена кв. м — 124 тыс. руб., рост на 23% г/г.
✔ Доля ипотечных сделок — 75% за год, но в 4 квартале 68%, что говорит о росте спроса на полную оплату.

💰 Финансы и долговая нагрузка:
✔ Долговой портфель выглядит сбалансированным: остатки на эскроу-счетах покрывают 114% от кредитных обязательств.
✔ Net Debt / EBITDA — около 1,2–1,3x, что указывает на низкую долговую нагрузку относительно операционной прибыли.
✔ Debt / Equity — менее 1,0x, что также в пределах нормы для сектора.

📈 Рейтинги и инвестиционные перспективы:
DARS сохраняет рейтинг BBВ (RU) с прогнозом "Стабильный" от Эксперт РА. Это подтверждает, что компания не испытывает проблем с ликвидностью и может привлекать долговое финансирование.

Ключевые драйверы роста:
✔ Экспансия в регионы — новые проекты в Дальневосточном округе и Липецкой области.
✔ Развитие формата "город в городе" — ЖК «Долина» в Волгограде и «Город природы» в Уфе.
✔ Диверсификация — планируется развитие ИЖС (Хабаровск, Уфа, Волгоград).

💡 Вывод: DARS удерживает позиции благодаря сбалансированной долговой нагрузке, ценовой политике и диверсификации по регионам. Учитывая планы по расширению, возможен новый выпуск облигаций или даже IPO. Буду следить за их стратегией в 2025 году, и кто знает может быть DARS попадёт в ТОП-20 застройщиков в 2025м году? 🤔

Если ждёте финотчет в конце апреля, ставим 🔥
#аналитика #девелоперы #DARS #Дарс

ИМПУЛЬС | Smart-Lab
@vzhokov

Внутри индустрии: интервью с CEO и CFO компании DARS.

Что с продажами?
Какая маржинальность?
Как компания управляет долгом?
Будет ли новый выпуск облигаций?
Хочет ли компания выйти на IPO?

Ответы в видео.

Смотрите там где вам удобно:
YouTube - https://youtu.be/fMiSkMEyb8Y

Rutube - https://rutube.ru/video/21775223d81b21991a6d909d6b6bd76c/

VK - https://vk.com/video-226175879_456239091

Dzen - https://dzen.ru/video/watch/67e258cfbe8a2a6f8227ab0f

#DARS #Дарс

P.S.
Квалы и неквалы, правила просты…
с вас вопросы, с меня видосы 😎

добро пожаловать в комментарии под видео 🤝

ИМПУЛЬС | Smart-Lab
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube |
поиск объекта для инвестора 👈

Циан переехал! 🤝

Пока застройщики мрачно пересчитывают продажи, Циан выкатил годовой отчёт.

Финансовые итоги 2024:
• Выручка: 13 млрд ₽ (+12% год к году)
• Скорректированная EBITDA: ~3,25 млрд ₽
• EBITDA margin: 25%
• Чистая прибыль: 2,5 млрд ₽ (+46%)
• ROE: 37,3%
• Debt/Equity: 0% — по-прежнему без долгов

Фондовый экшен:
• Завершён обмен АДР кипрской CIAN PLC на акции российского МКПАО «ЦИАН»
• Обменено ~21% капитала (или ~80% от free float CIAN LC)
• 2 апреля — были финальные расчёты,
• 3 апреля — сегодня старт торгов на Мосбирже, тикер CNRU

Вишенка на торте:

• Запущен buyback на 3 млрд ₽, срок — 12 месяцев
• На счетах — 9,2 млрд ₽ свободных средств
• Совет директоров рассматривает возможность спецдивидендов
• По дивидендной политике: выплаты от 60% до 100% скорректированной чистой прибыли
→ потенциал дивдоходности — весьма не иллюзорный

S:

• Финансово чист как хрусталь (нулевой долг, ROE 37%)
• Денег много, EBITDA хороша
• Выход на Мосбиржу = возвращение в игру и доступ для российских инвесторов

W:

• Доходы растут, но медленнее, чем прибыль — отчасти из-за оптимизации, а не экспансии
• Акции могут быть переоценены после листинга — рынок любит «новичков», иногда слишком сильно

O:

• Потенциал дивидендной истории
• Buyback = поддержка котировок
• Новая структура — меньше кипрского тумана, больше прозрачности для регулятора и инвестора

T:

• Миграция структуры — всегда юридически тонкая штука
• Конкуренция не дремлет: Авито, Домклик и не только

Мнение:
Циан — это уже не просто портал, а прибыльная технологичная платформа с запасом денег и новым тикером на Мосбирже.

buyback + потенциальные дивиденды = ❤️

Ставим 🔥 и приветствуем компанию!

#Аналитика #ЦИАН #CNRU

ИМПУЛЬС | Smart-Lab
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube |