2% - Владимир Недыхалов

Меня порой поражает мнение экспертов на те или иные события в сфере недвижимости, но сейчас то, что происходит, уже не лезет ни в какие ворота!

Сейчас меня обескуражевает дилетантское мнение экспертов на рост цен на аренду квартир (я даже из-за этого заново пересчитывал доходность от аренды по моему методу 4-х квадратов).
Так вот, этот рост цен осветили все кому не лень, НО!
Причину роста все поголовно называют неверную!

Вот, выжимка причин, например, от экспертов Циана (см. картинку).
Там и отмена льготной ипотеки виновата, и рост ключевой ставки до 19%, и, конечно же, наплыв студентов в августе.

Нет, нет и ещё раз нет!
Это всё практически не влияет на рынок аренды!
Основная причина роста аренды банальна, как наша жизнь.
Дело в том, что цена аренды ЖЁСТКО привязана к доходам населения в этой локации.
Есть даже жизненная формула, проверенная временем: цена аренды однушки равна средней низкоквалифицированной зарплате в районе.
Всё! И это (рост доходов населения) и есть причина роста цены аренды!

Вы спросите:
"Каким образом арендодатели узнают, что выросли зарплаты у людей? Они же не мониторят ежемесячно рынок труда!"

Конечно же не мониторят! Всё происходит естественным путём.
Вот вам один из примеров цепочки действий, которая приводит к росту цены аренды естественным путём:
Семья работает в Москве, но живёт в области, тк только там им по карману аренда ➡️ Доход у них увеличился и они могут себе позволить снять внутри МКАД, поэтому они переезжают туда ➡️ Спрос внутри МКАД увеличился из-за доступности цены аренды ➡️ Начинают вымываться все хорошие и дешевые варианты, поэтому в объявлениях остаются в основном только дорогие варианты с завышенной ценой ➡️ Новые арендодатели при размещении объявления ориентируются на цены этих дорогих вариантов и думают, что это средняя цена рынка ➡️ Внутри МКАД выросла цена аренды.

И этот круг повторяется вновь и вновь, пока цены внутри МКАД снова не войдут в баланс с доходами людей в этой локации @dva_procenta

P.S. Немного о несостоятельности доводов экспертов, что я привёл на картинке.
1. Отмена льготной ипотеки вообще никак не влияет на аренду, тк она на строящееся жильё, которого не существует.
2. Высокие ставки по ипотеке снизили количество продаж на вторичке, НО, все не проданные квартиры вываливаются на рынок аренды, увеличивая предложение.
3. Студенты увеличивают спрос, но это буквально на 1-2 месяца, потом цены из года в год опять корректируются вниз

www.group-telegram.com/ye/dva_procenta.com/734

14.8K viewsedited  Oct 3, 2024 at 17:54

Меня порой поражает мнение экспертов на те или иные события в сфере недвижимости, но сейчас то, что происходит, уже не лезет ни в какие ворота!

Сейчас меня обескуражевает дилетантское мнение экспертов на рост цен на аренду квартир (я даже из-за этого заново пересчитывал доходность от аренды по моему методу 4-х квадратов).
Так вот, этот рост цен осветили все кому не лень, НО!
Причину роста все поголовно называют неверную!

Вот, выжимка причин, например, от экспертов Циана (см. картинку).
Там и отмена льготной ипотеки виновата, и рост ключевой ставки до 19%, и, конечно же, наплыв студентов в августе.

Нет, нет и ещё раз нет!
Это всё практически не влияет на рынок аренды!
Основная причина роста аренды банальна, как наша жизнь.
Дело в том, что цена аренды ЖЁСТКО привязана к доходам населения в этой локации.
Есть даже жизненная формула, проверенная временем: цена аренды однушки равна средней низкоквалифицированной зарплате в районе.
Всё! И это (рост доходов населения) и есть причина роста цены аренды!

Вы спросите:
"Каким образом арендодатели узнают, что выросли зарплаты у людей? Они же не мониторят ежемесячно рынок труда!"

Конечно же не мониторят! Всё происходит естественным путём.
Вот вам один из примеров цепочки действий, которая приводит к росту цены аренды естественным путём:
Семья работает в Москве, но живёт в области, тк только там им по карману аренда ➡️ Доход у них увеличился и они могут себе позволить снять внутри МКАД, поэтому они переезжают туда ➡️ Спрос внутри МКАД увеличился из-за доступности цены аренды ➡️ Начинают вымываться все хорошие и дешевые варианты, поэтому в объявлениях остаются в основном только дорогие варианты с завышенной ценой ➡️ Новые арендодатели при размещении объявления ориентируются на цены этих дорогих вариантов и думают, что это средняя цена рынка ➡️ Внутри МКАД выросла цена аренды.

И этот круг повторяется вновь и вновь, пока цены внутри МКАД снова не войдут в баланс с доходами людей в этой локации @dva_procenta

P.S. Немного о несостоятельности доводов экспертов, что я привёл на картинке.
1. Отмена льготной ипотеки вообще никак не влияет на аренду, тк она на строящееся жильё, которого не существует.
2. Высокие ставки по ипотеке снизили количество продаж на вторичке, НО, все не проданные квартиры вываливаются на рынок аренды, увеличивая предложение.
3. Студенты увеличивают спрос, но это буквально на 1-2 месяца, потом цены из года в год опять корректируются вниз

BY 2% - Владимир Недыхалов