شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
Apparently upbeat developments in Russia's discussions with Ukraine helped at least temporarily send investors back into risk assets. Russian President Vladimir Putin said during a meeting with his Belarusian counterpart Alexander Lukashenko that there were "certain positive developments" occurring in the talks with Ukraine, according to a transcript of their meeting. Putin added that discussions were happening "almost on a daily basis." "This time we received the coordinates of enemy vehicles marked 'V' in Kyiv region," it added. Telegram has gained a reputation as the “secure” communications app in the post-Soviet states, but whenever you make choices about your digital security, it’s important to start by asking yourself, “What exactly am I securing? And who am I securing it from?” These questions should inform your decisions about whether you are using the right tool or platform for your digital security needs. Telegram is certainly not the most secure messaging app on the market right now. Its security model requires users to place a great deal of trust in Telegram’s ability to protect user data. For some users, this may be good enough for now. For others, it may be wiser to move to a different platform for certain kinds of high-risk communications. NEWS Groups are also not fully encrypted, end-to-end. This includes private groups. Private groups cannot be seen by other Telegram users, but Telegram itself can see the groups and all of the communications that you have in them. All of the same risks and warnings about channels can be applied to groups.
from ye
