MIRA на Проспекте Мира

На прошлой неделе MR вывел в бронирования новый проект в Алексеевском районе.

📌Дано:
❕Проект - Mira
❕Застройщик - MR Group
❕Статус - квартиры
❕Класс - премиум

📍Локация - тут
СВАО, Алексеевский р-н,
м. ВДНХ - 16 минут пешком

❕Количество квартир - 762 кв
❕Количество машиномест - 330 м/м (к-т обеспеченности - 0,43, достаточно низкий для премиума)

❕Высотность - 17-23-24 этажей

❕Отделка - без отделки (корп.1), white box (корп. 2, 3)
❕Высота потолка - 3,1 м без отделки
❕Окна - панорамные

Хочу ввести дополнительный коэффициент при анализе ЖК - обеспеченность лифтами. Он рассчитывается, как количество квартир/количество лифтов. Понимаем, что чем значение меньше, тем лучше. Максимально комфортное значение - около 40 квартир на 1 лифт.

Предлагаю разобрать этот премиальный дом на обеспеченность лифтами.

Во-первых, девелопер заявляет, что в проекте предусмотрены сервисные лифты. Как? Если их всего 3 в одном из домов.

⚠️Считаем обеспеченности лифтами:

💤 Корпус 1: 153 кв / 3 лифта = 51 квартира на 1 лифт

💤 Корпус 2.1: 199 кв / 3 лифта = 66 квартир на 1 лифт

💤 Корпус 2.2: 76 кв / 2 лифта = 38 квартир на 1 лифт

💤 Корпус 3: 334 кв / 4 лифта = 83 квартиры на 1 лифт

Выводы делайте сами, а то опять скажите, что я MR недолюбливаю.

Что в составе проекта кроме домов? Ничего)

Срок сдачи - 4 кв 2027 года
🔑 - 2 кв 2028 года

💰Минимальные цены, с которыми проект вышел в продажу:

Без отделки, корп. 1:
Студии от 28 м² — от 17 млн руб.
1ккв. от 33 м² — от 18,9 млн руб.
2ккв. от 56 м² — от 28,1 млн руб.
3ккв. от 78 м² — от 35,7 млн руб.
4ккв. от 91 м² — от 43,5 млн руб.

С отделкой МВ Вазе, корп. 2, 3:
Студии от 30 м² — от 18,3 млн руб.
1ккв. от 36 м² — от 19,7 млн руб.
2ккв. от 54 м² — от 26,8 млн руб.
3ккв. от 75 м² — от 36,6 млн руб.
4ккв. от 105 м² — от 61,9 млн руб.

Бронирования идут, но значительных индексаций пока не было.

📌Моё мнение:

✅ Я обожаю ВДНХ. Для меня это место силы. Для рынка недвижимости - это локация с ограниченной конкуренцией. Поэтому локацию можно отнести в плюсы
✅ 2 общеобразовательные школы и детские сады в пешей доступности - 1499 (считается хорошей) и 293.
✅ вход в парк прям у выхода из дома
✅ точечный проект - весь сдается одновременно
✅ комфортная квартирография - всего 26 студий в проекте

⛔️Смотрю на проект критично - это не премиум. Нет нужной для премиума инженерии, количество квартир на этаже просто удивительное, обеспеченность машиноместами низкая для премиума
⛔️ Цены - для конечников. С учетом срока стройки инвеста тут нет. Из всех предложенных вариантов была интересная квартира - 64 квм по 460 за квм. Но и даже её инвестом нельзя назвать
⛔️ Скудная инфраструктура внутри дома и за его пределами
⛔️ Уже на старте стоимость больших квартир с видом на парк - 600 тыс руб за квм. Но когда приезжаешь на локацию - за нее сложно заплатить такие деньги, окружение диктует другую реальность - простенький спальный район без именитых ресторанов и модных заведений. Лучший спорт клуб на районе - World class в Триколор - и тому уже более 5 лет.

Проект рассчитан на любителей района. А ценник в Mira сопоставимый с проектами на юго-западе и западе. Благо, что квартир немного - достаточно продавать по 20 квартир в месяц. Но с таким ценником и это не просто - Союз в 2024 году продает со средним темпом 17 квартир в месяц с ценником ниже чем в Mira и с учетом ключевого магнита для покупателей в виде спортивного кластера в составе ЖК.

А что скажут местные жители? Как вам локация?

📌Бойко о недвижимости