Качество ремонта от застройщика теперь оспорить будет сложно

С марта нового года в силу вступят поправки по стандартам приема объектов от застройщиков. И, по мнению многих экспертов, они не в пользу покупателей.
Из закона исключена норма, обязывающая застройщиков передавать квартиры с отделкой по техническим регламентам. Теперь они могут разрабатывать собственные стандарты, соблюдая минимальные требования Минстроя, вместо техрегламентов.

Да и ответственность за несоблюдение снизилась в денежном выражении. Штрафы могут быть не выше 3% от стоимости объекта.

И последний важный момент - срок действия гарантии на ремонт от строителей сократится до 1 года.

🗣По словам члена Ассоциации юристов России Евгения Кривцуна,

Потребитель редко понимает содержание стандартов при подписании договора и часто делает это без должного изучения. Даже если он знакомится с документом, разъяснения о стандартах и их отличие от техрегламентов могут быть недостаточными. В дальнейшем потребитель может попытаться оспорить качество ремонта, но сделать это будет сложно.

#монолит #ремонт

🧊 Монолит

Элитные квартиры родители покупают для детей

В условиях снижения спроса на новые дома комфорт и бизнес-класса в Москве, сделки с элитной недвижимостью растут. Все больше родителей покупают квартиры для детей: летом пятую часть покупателей составили такие семьи, а более 75% готовы потратить 60-150 млн руб.

Классический покупатель элитного жилья — мужчина или женщина 30-60 лет, бизнесмены и топ-менеджеры. 70% родителей учитывают местоположение квартир для детей, а самыми привлекательными районами стали Хамовники и Арбат. Наличие развитой инфраструктуры и близость к университетам также важны: 61% хотят квартиру рядом с МГУ.

12% опрошенных предпочитают жилье в новых районах без старого фонда. Для обеспеченных покупателей важна архитектура: 33% учитывают высоту зданий, 35% — натуральные материалы, а более половины предпочитают панорамное остекление. В планировке популярны 2-спальные (50%) и 3-спальные (24%) квартиры, а 45% хотят виды на водоемы или парки.

Приватность критична для 38% респондентов; они предпочитают небольшое число квартир на этаже и наличие отдельных входов и лифтов. Также 1/3 ценит высокий уровень сервиса. Для 25% решающим фактором является статус окружения.

Покупатели уделяют внимание приватной инфраструктуре: наиболее востребованы фитнес-пространства (52%), детские зоны (45%), творческие места (32%) и библиотеки (28%). Почти половина хочет, чтобы в ЖК был парк с охраной и озеленением.

#монолит #квартирывмоскве

🧊 Монолит

ЦБ сохранил ставку. Поможет ли это рынку недвижимости?

🗣Мнение основателя "Агентства недвижимости для инвесторов Виктора Богомазова" и УК "SANDI", Виктора Богомазова:

Мое мнение, что (текущая ключевая ставка - Прим.ред.) никак не отразится, ставки и так высокие. Снижение ключевой ставки помогло бы рынку недвижимости, оживило бы сделки, а так - все принципиальные изменения внесены, ипотека уже недоступна.

🗣Мнение исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баждурака:

Решение ЦБ сохранить ключевую ставку, разумеется, стало сюрпризом. По сути, новая «старая» КС ничего не изменила.

Во-первых, пока далеко не очевидно, что после сохранения КС регулятор включит режим «оттепели» и начнёт её снижать в начале 2025 года. Скорее наоборот. ЦБ пообещал рассмотреть вопрос о повышении «ключа» на следующих заседаниях. То есть риски ужесточения денежно-кредитной политики никуда не делись. Следовательно, девелоперам по-прежнему будет сложно брать коммерческие кредиты со спредом к КС в 5%-6% для продолжения запущенных проектов и запуска новых. Строительный рынок уже в тренде «подмерзания», и на ближайшие пару кварталов мы не ждём кардинальных перемен. Для понимания: в ноябре девелоперы запустили на 17% меньше новых проектов, чем годом ранее.

Отрицательная динамика с большой вероятностью сохранится и в 2025-м. По прогнозам регулятора, диапазон «ключа» на ближайшие 12 месяцев — 17%-20%. Очевидно, чем дольше длится период высокой КС, тем губительнее это для любого бизнеса, включая строительный.

Во-вторых, с КС выше 10%-12% людям всё так же мало доступна ипотека как инструмент для покупки квадратных метров новостроек. Наш опыт говорит, что жилищное кредитование действительно работает и стимулирует спрос, пока рыночные проценты не превышают 11%-13%. Поэтому, «скачки» КС в 17%, 21% или в 23% уже не играют роли для реанимации интереса к ипотеке.

Под условия льготной подпадают немногие счастливчики, а рыночную ипотеку по космическим ставкам 28%-30% нельзя считать рабочим вариантом. К рыночным кредитам вообще не подойти, если только вы не хотите купить квартиру в 5-6 раз дороже реальной стоимости. К тому же ипотечный платёж за квартиру стоимостью 10 млн рублей «улетает» под 200 тыс. руб. (калькулятор маркетплейса).

Но вряд ли банки станут «резать» проценты вдвое в январе-феврале, ожидая новое «закручивание гаек» со стороны ЦБ. В результате, брать ипотеку на новостройки будут преимущественно льготники. Либо те, кто расширяет жилплощадь и занимает у банков 2-3 млн руб. на доплату, в надежде рефинансировать долг хотя бы через пару лет. Но горизонт - 2026 тоже в тумане из-за санкций и геополитических рисков. Значит, покупателей-ипотечников не станет больше.

Полагаем, пока ЦБ не победит инфляцию и не приступит к снижению КС, ежемесячные выдачи ипотеки будут оставаться на уровне октября-ноября 2024-го.

В данных ЦБ по итогам ноября мы видим, что объем всей выданной ипотеки стал минимальным во втором полугодии (274 млрд. руб.), льготной — 203 млрд руб. Банки оформили меньше только в январе 2024 года — 272 млрд. руб. и 194 млрд руб. соответственно. Статистика по рыночным жилищным кредитам ещё более тревожная. Выдачи упали до 71 млрд. руб. — это антирекорд за последние 2 года.

Но недаром говорят: «ни один кошмар не длится вечно». Поэтому сейчас на повестке дня вопрос не в том, будет ли ЦБ повышать ставку — до 23% или держать выше 20%, а как скоро закончится этот «виток» закручивания? Учитывая сегодняшние реалии, думаем, что не в 2025 году.

#монолит_цитата #ключеваяставка

🧊 Монолит

Правительство России продлило до 30 июня 2025 года мораторий на взыскание неустоек с застройщиков за нарушения договоров долевого участия строительства жилья.

🧊 Монолит

Вторичка продается в 3 раза дольше

Льготные программы поддерживают новостройки, но спрос на кредиты для покупки вторичного жилья по высоким ставкам почти отсутствует. Кредиты берут лишь для небольших сумм — 1-2 млн руб. Продавцы готовых квартир замечают, что время от начала рекламы до сделки увеличивается.

🗣По словам генерального директора агентства недвижимости Анатолия Пысина,

Продажа квартиры сейчас занимает 5-6 месяцев, тогда как раньше это занимало 2-2,5 месяца. Хорошие квартиры в новых домах продаются быстрее — меньше месяца. Старое жилье с плохим ремонтом может выставляться более года. Доля ипотечных покупателей значительно снизилась с 80% в 2022-2023 гг до почти нуля сегодня. Вторичное жилье чаще покупают за наличные — то ли из предыдущих сделок, то ли из депозитов.

#монолит #вторичноежилье

🧊 Монолит

Аренда подорожает в районе новых станций метро

Сегодня открылось несколько новых станций на Троицкой ветке московского метро. Теперь специалисты рынка недвижимости ждут повышения стоимости аренды на 8-12% возле Корниловской, Коммунарки и Новомосковской.

🗣По словам руководителя аналитического сервиса Алексея Попова,

Ставки аренды однокомнатных квартир сейчас в районе новых станций на 30% ниже, чем средние по столице. Жилье на готовом рынке дешевле на 15%, а квартиры в первичке - на 19%. Ожидается, что повышение стоимости аренды будет больше, т.к. съемное жилье в этих локациях недооценивают.

#монолит #арендавмоскве

🧊 Монолит

2024 год в цифрах недвижимости

Известный аналитический сервис недвижимости "нарисовал" картину уходящего года в цифрах:

575 млрд рублей - такой объём капиталовложений в площадки под строительство в России по прогнозам составит к концу 2024 года.

32 млн рублей - это переплата по договору рыночной ипотеки, согласно расчётам Финансового университета при правительстве, если сумма кредита 5 млн рублей на 25 лет.

54% - с начала года на столько упала выдача рыночной ипотеки.

40% - в Москве осуществляется сделок с рассрочкой.

28% - это средний размер ставки по ипотеке на новое жилье. Эксперты предсказывают, что пик ставок будет достигнут во II квартале 2025 года.

24% - доля россиян, которые в условиях экономической неопределённости решили отложить покупку жилья.

21% - рекордный уровень ключевой ставки.

15 - квадратных метров составил Индекс доступности новостроек по рыночной ипотеке.

6% - ставка по "Семейной" ипотеке зафиксирована без ограничений по программе.

2% - до такого значения упала доля ипотек с первоначальным взносом менее 20%.

#монолит #недвижимость

🧊 Монолит

В 2025 году в Керчи, Ялте, Судаке и Бахчисарае будут построены 4 многоквартирных дома для реабилитированных граждан.

🧊 Монолит

Квадратный метр элиток у воды стоит 1,5 млн руб

В Москве на первичном рынке элитной недвижимости сейчас реализуется 16 проектов на первой береговой линии, предлагающих более 550 лотов общей площадью 61 тыс. кв. м.

Из 550 лотов у воды 84% относятся к классу премиум, 16% — к классу делюкс. Средняя цена 1 кв. м в элитных новостройках на первой линии составляет 1,5 млн руб: 1,1 млн в премиум-сегменте и 2,5 млн в делюксе. Средний бюджет элитного жилья на речных берегах — 160 млн руб, премиальная квартира стоит 110 млн, делюкс — 410 млн руб.

Наибольшее количество жилья у воды находится в районе Дорогомилово — 34% от общего предложения. Это связано с двумя крупными проектами и планами благоустройства набережных, включая березовую рощу, дикий сад, амфитеатр и рекреационную зону у набережной Тараса Шевченко.

🗣По словам управляющего партнера строительной компании Дмитрия Старостина,

В Москве, особенно в центре, благоустроенные набережные в основном служат транспортными магистралями, и комплексы на первой линии привлекают лишь видами. В то же время в удаленных районах развиваются комплексные проекты с прямым доступом к территориям у воды.

#монолит #элитнаянедвижимость

🧊 Монолит

Теперь проектирование деталей и конструкций стало проще: обновленный генератор CAD-моделей создает 3D-модели по текстовому запросу, позволяет мгновенно вносить правки и сокращает время работы в 10 раз. Файлы можно экспортировать в любой софт, а пользоваться — бесплатно.

🧊 Монолит

Рынок недвижимости продолжает тормозить

Эксперты считают, что время богатой жизни для застройщиков подошло к концу, и им необходимо повысить производительность, сократив издержки. При этом рынок аренды, особенно в крупных городах, останется на подъеме из-за миграции.

🗣По словам основателя строительного портала Дмитрия Константинова,

При сохранении текущих трендов рынок недвижимости продолжит медленно тормозить, не ожидая массового падения цен, что невыгодно ни застройщикам, ни банкам, так как это может негативно сказаться на банковском секторе из-за ипотек.
Баланс на рынке жилья наступит, но вряд ли в этом году.

#монолит #рынокжилья

🧊 Монолит

Кризис строительства может разразиться в 2027 году

В наступившем году девелоперы столкнутся с трудностями из-за новых правил по ипотеке, что приведет к снижению продаж новых квартир на 30% в первые месяцы. Градостроительный потенциал растет, но новые проекты могут замедлиться, а план по вводу жилья, судя по реакции власти, может быть пересмотрен.

Современные застройщики становятся более гибкими, готовы временно приостановить строительство, чтобы сократить расходы. Ходят слухи о сокращении штата подрядчиков и корректировке планов, переходу на более экономичные материалы. В худшем случае развития событий возможны банкротства среди малых компаний, но крупные застройщики, скорее всего, выдержат кризис, хотя и с меньшими доходами. Главное для них — переждать сложные времена и завершить начатые проекты.

Для дольщиков банкротство застройщика не означает полной потери. Дома с высокой степенью готовности будут достроены за счет проектного финансирования, а если не достроят — вернут деньги с эскроу-счетов, на которых 7 трлн руб. Даже при падении продаж 25% на счётах достаточно для завершения строительства. Проблемы касаются лишь около 10% застройщиков. Строительный сектор инерционен, и реальный кризис может проявиться не раньше 2027 года.

#монолит #кризис

🧊 Монолит

🧊Нашли у коллег в чате

Ждём новые схемы продаж от застройщиков

На фоне постоянного повышения ключевой ставки во втором полугодии 2024-го некоторые застройщики начали внедрять новые схемы учета "кэшбеков" в стоимость недвижимости.

Например, один застройщик с банком предложил опцию "Сниженный платеж", при которой покупатель вносит основной долг и 70% процентов в течение 13 месяцев, оставшиеся проценты переносятся на следующий период.

Эксперты отмечают, что это создает проблему будущих выплат. Центробанк уже отреагировал на такую схему, готовя меры против ипотек со "льготным периодом", так как они могут завышать цену недвижимости. При таких условиях банки будут обязаны создавать резервы для случаев, когда платежи вырастают более чем на 20% в год, что фактически ограничит такие схемы.

🗣По словам директора агентства недвижимости Александра Чернокульского,

Ставка в 21% является рекордной для российской экономики, поэтому обсуждать изменения на рынке ипотеки в 2025 году нет смысла. Ипотека останется дорогой, даже если ключевая ставка немного снизится. Люди будут искать более доступные варианты, а банки и застройщики предложат специальные решения для поддержания своих финансов.

#монолит #продажановостроек

🧊 Монолит

🧊Ну как там вклады?

В 2024 году 1,8 млн россиян получили уведомления от ФНС на уплату нового налога по банковским вкладам. С суммы 2,4 млн рублей, которые лежали на вкладе под 22%, придется заплатить 41,3 тысячи рублей.