Недвижимость инсайды

Недвижимость инсайды

Что может ещё повлиять на рынок недвижимости в ближайшие полгода? 1. Пересмотр условий льготной ипотеки — октябрь 2024. Пересмотр в сторону повышения % первоначального взноса в семейке до 30-40% и ставки кредитования — до 8-9%. 2. Повышение ключевой ставки…

Если выше были такие страшилки экономические, то вот вам страшилки нормативно-джиарно-строительные:

9. Повысить плату за ВРИ или стоимость компенсацию СКБ. Такая на поверхности лежащая идея, очевидно, что с какой-то регулярностью данная история будет реализовываться. Тем более что в Москве вообще не должно быть эконом жилья - его место полностью займет через пару лет реновация. Тут сложно прогнозировать, но рост обременения может составить более 10 тыс. руб. на квадратный метр.

10. Повысить среднюю площадь квартир до 50-55 кв. м. Минималку - 28 кв. м начали соблюдать, но есть четкое ощущение, что площади могут "распухнуть", вопрос только один - чья это будет инициатива - федеральная или региональная. Данная инициатива себестоимость может снизить - увеличится выход полезных площадей, квартир будет меньше - отделки, дверей, стояков меньше - поэтому снижение себестоимости на 3-4 тыс. руб. с метра, а вот цена реализации может с такой историей снизиться на 10-15 тыс. руб с метра.

11. Нормативно выдавать ТЭПы уже с количеством квартир. А вот этот процесс в Москве уже запущен. Когда вы не просто получили ТЭПы, а дальше поделили на свою желаемую среднюю, а получили ТЭПы с уже числом квартир, которые должны быть построены. И это число точно больше, чем хотел бы отдел маркетинга, продаж и тд.

12. Начать выполнять весь СП54. А там, минимальная площадь комнат от 14. кв. м. Не секрет, что господа девелоперы даже в бизнес и типа бизнес проектах любят сделать комнатушки и 10 и иногда даже 8 кв. м. СП54 кто-то дочитает и когда-то это требование придется выполнять, ну или как-то пойти, пролоббировать изменение данного требования. Девелоперы, как обычно, сфокусированы на легких деньгах иглы ипотечного кредитования, а не на реально проблемах своей отрасли. Их же самих отрасль поставит в неудобное положение в стиле рака.

13. Жестко регулировать строительство МПТ. В Москве как в лидере всей стройки страны уже история с МПТ начала качать умы девелоперов. Все пытаются купить КРТешку, ТПУшку, чтобы льготу собрать, чтобы требования выполнять. Но, там есть куда крутить гайки. Условно, не ввел в проекте МПТ - на жилые дома не получил РВЭ. И всё. Бонвояж или нахер с пляжа - рост обременений на проект также более 10 тыс. руб./кв. м.

14. Нормативно увеличить обеспеченность коммерческими помещениями до 20%. Ноги у такого креатива растут примерно оттуда же, откуда МПТ. Коммерция - это всегда инфраструктура для жителей, всегда налоги. всегда хорошо. Единственная проблема заключается в том, что с точки зрения обеспеченности застройки её уж совсем много не надо. Всех всегда хватает до 10% коммерции, дальше - это сразу неликвид, низкие ставки, а ещё хуже, когда коммерцию на второй этаж лепят. Это сразу жопа. Люди не любят подниматься на вторые этажи, поэтому дисконт по аренде там может быть более 30%. И кому это надо?

15. Ввести обязательное строительство подземных паркингов с обеспеченностью не менее 40%. В Москве будет довольно жесткая парковочная стратегия. И в нее очень удачно вписывается история с большим количеством стройки подземного паркинга. Сейчас себес подземного места на простом -1 этаже - уже перевалил за 2 мульта, а если рыть нам все 2-3 этажа - то он ещё может быть выше. Поэтому девелоперы боятся этой истории как огня, единственный плюс, за последнее время люди задолбались неправильно парковаться и начали активнее покупать паркинг. Повышение обеспеченности также даст 5-7 тыс. руб. допом на квадратный метр.

16. Строительство машиномест временного хранения в подземном паркинге. Это ещё более страшная история, чем обеспеченность, так как те коммерческие места можно хоть как-то продать, сдать и тд. А тут просто хотят карманы и весь движняк по доставкам запихнуть в паркинги. С точки зрения комфорта - это реальное улучшение, но с точки зрения себестоимости - это жопа, которую не каждая фин. модель потянет.

www.group-telegram.com/ye/propertyinsider.com/25953

24.7K viewsOct 8, 2024 at 07:00

Если выше были такие страшилки экономические, то вот вам страшилки нормативно-джиарно-строительные:

9. Повысить плату за ВРИ или стоимость компенсацию СКБ. Такая на поверхности лежащая идея, очевидно, что с какой-то регулярностью данная история будет реализовываться. Тем более что в Москве вообще не должно быть эконом жилья - его место полностью займет через пару лет реновация. Тут сложно прогнозировать, но рост обременения может составить более 10 тыс. руб. на квадратный метр.

10. Повысить среднюю площадь квартир до 50-55 кв. м. Минималку - 28 кв. м начали соблюдать, но есть четкое ощущение, что площади могут "распухнуть", вопрос только один - чья это будет инициатива - федеральная или региональная. Данная инициатива себестоимость может снизить - увеличится выход полезных площадей, квартир будет меньше - отделки, дверей, стояков меньше - поэтому снижение себестоимости на 3-4 тыс. руб. с метра, а вот цена реализации может с такой историей снизиться на 10-15 тыс. руб с метра.

11. Нормативно выдавать ТЭПы уже с количеством квартир. А вот этот процесс в Москве уже запущен. Когда вы не просто получили ТЭПы, а дальше поделили на свою желаемую среднюю, а получили ТЭПы с уже числом квартир, которые должны быть построены. И это число точно больше, чем хотел бы отдел маркетинга, продаж и тд.

12. Начать выполнять весь СП54. А там, минимальная площадь комнат от 14. кв. м. Не секрет, что господа девелоперы даже в бизнес и типа бизнес проектах любят сделать комнатушки и 10 и иногда даже 8 кв. м. СП54 кто-то дочитает и когда-то это требование придется выполнять, ну или как-то пойти, пролоббировать изменение данного требования. Девелоперы, как обычно, сфокусированы на легких деньгах иглы ипотечного кредитования, а не на реально проблемах своей отрасли. Их же самих отрасль поставит в неудобное положение в стиле рака.

13. Жестко регулировать строительство МПТ. В Москве как в лидере всей стройки страны уже история с МПТ начала качать умы девелоперов. Все пытаются купить КРТешку, ТПУшку, чтобы льготу собрать, чтобы требования выполнять. Но, там есть куда крутить гайки. Условно, не ввел в проекте МПТ - на жилые дома не получил РВЭ. И всё. Бонвояж или нахер с пляжа - рост обременений на проект также более 10 тыс. руб./кв. м.

14. Нормативно увеличить обеспеченность коммерческими помещениями до 20%. Ноги у такого креатива растут примерно оттуда же, откуда МПТ. Коммерция - это всегда инфраструктура для жителей, всегда налоги. всегда хорошо. Единственная проблема заключается в том, что с точки зрения обеспеченности застройки её уж совсем много не надо. Всех всегда хватает до 10% коммерции, дальше - это сразу неликвид, низкие ставки, а ещё хуже, когда коммерцию на второй этаж лепят. Это сразу жопа. Люди не любят подниматься на вторые этажи, поэтому дисконт по аренде там может быть более 30%. И кому это надо?

15. Ввести обязательное строительство подземных паркингов с обеспеченностью не менее 40%. В Москве будет довольно жесткая парковочная стратегия. И в нее очень удачно вписывается история с большим количеством стройки подземного паркинга. Сейчас себес подземного места на простом -1 этаже - уже перевалил за 2 мульта, а если рыть нам все 2-3 этажа - то он ещё может быть выше. Поэтому девелоперы боятся этой истории как огня, единственный плюс, за последнее время люди задолбались неправильно парковаться и начали активнее покупать паркинг. Повышение обеспеченности также даст 5-7 тыс. руб. допом на квадратный метр.

16. Строительство машиномест временного хранения в подземном паркинге. Это ещё более страшная история, чем обеспеченность, так как те коммерческие места можно хоть как-то продать, сдать и тд. А тут просто хотят карманы и весь движняк по доставкам запихнуть в паркинги. С точки зрения комфорта - это реальное улучшение, но с точки зрения себестоимости - это жопа, которую не каждая фин. модель потянет.

BY Недвижимость инсайды