Telegram Group Search
Хроники строительного рынка - события первой половины ноября 2024 года. на которые мы обратили внимание. Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" . 01-16.11.2024

Что нас удивило?

Объем текущего строительства в России продолжает расти, несмотря на заметное падение числа сделок. Традиционная рыночная инерция и кредиты на землю, взятые в период повышенного спроса, вынуждают девелоперов выходить на сложный рынок с размытыми перспективами.
И что с того: на отдельных рынках продолжается рост предложения за счет рискованных и не всегда сбалансированных проектов. И банки по-прежнему готовы финансировать эти стройки.

Что нас напугало?

По данным ДОМ.РФ, средняя рыночная ставка по ипотеке в крупнейших банках на 8 ноября составляла 25,5%. Но к середине ноября многие банки объявили об очередном повышении и теперь минимальные ставки начинаются с 28%. Выглядит пугающе.

И что с того: если кредит по ипотеке недоступен, не так важно насколько. Но до последнего времени на вторичном рынке оставались смельчаки, которые брали небольшие суммы (1-2 млн. рублей) на короткий срок. Это позволяло запускать обменные цепочки. С каждым месяцем делать это сложнее.

Что нас обнадежило?

Несмотря на все сложности с семейной ипотекой (ограниченные лимиты, высокий первоначальный взнос) на некоторых рынках показатели продаж в октябре оказались выше предыдущего месяца. Например, положительный тренд зафиксирован в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и некоторых других городах.

И что с того: после обвала продаж в июле 2024 года показатели продаж стабилизировались, участники рынка пытаются сформулировать новые рамки в которых придется работать в следующем году. Отсутствие дальнейшего снижения продаж – уже хорошо.

Что нас позабавило?

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил:
"Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится".

И что с того: Депутат прав на счет роста цен, но он не может не знать, того, что важным фактором роста цен выступили льготные программы, запущенные правительством РФ и невнятное администрирование этого процесса. Если очень долго стимулировать спрос и не замечать того, что предложение почти не растет, цены не упадут. Но виноватым назначат бизнес.
После отмены льготной ипотеки объем продаж на рынке новостроек упал. Пока это не привело к снижению цен. Более того, многие города демонстрируют неплохую устойчивость. Но главные испытания для девелоперов еще впереди - https://dzen.ru/a/Zzmlu1qhKjDP6ngP
Комментарии к последней презентации по рынку новостроек.

@REBURG
По старой традиции, в кризисные для отрасли периоды, коллеги из GMK запускают цикл мероприятий Антигравитация.

Ближайший прямой эфир пройдет 25 ноября в 13:00 мск.
Спикер - Сергей Разуваев

Прошлый опыт не гарантирует успешных решений в будущем, но расширяет горизонт планирования. Сергей расскажет, как принимать взвешенные решения в условиях неопределенности на рынке недвижимости. На что обратить внимание сегодня и почему важно не забывать о том, что будет через 2-3 года.

Вход только для девелоперов 👷‍♂️ РЕГИСТРАЦИЯ В БОТЕ
Не так давно мы указывали на то, что на смену нацпроекту «Жилье и городская среда» сформулированы новые национальные цели 2030.

Ключевое отличие - в новом документе нет цифры по увеличению ввода жилья до 120 млн. кв. м в год. Есть показатель обеспеченности жильем – 33 кв. м на 1 жителя к 2030 году. По сути это означает – что от региональных властей не будут требовать «строить больше». Акцент смещается на обновление жилого фонда (привет проектам КРТ).

Новый ориентир вполне комфортный. Для его достижения большинству крупных городов вполне достаточно сохранить объем строительства на текущем уровне. За последние годы многие и них уже приблизились к этой отметке (одни за счет высоких объемов строительства, другие - за счет сокращения численности населения). Краснодару, Тюмени и Воронежу можно расслабиться, они уже молодцы.

@REBURG
«Запасов строящегося жилья в России хватит на 3,4 года», и… как это понимать?

Это хороший знак. Такого объема достаточно, чтобы не допустить снижения ввода новостроек на этот срок, следует из аналитического обзора рынка ДОМ.РФ, отмечают ув. коллеги @dvizhenieru

Но не все здесь так просто, объясняет
ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Коллеги находят позитив в том, что запасов строящегося жилья в России хватит на 3,4 года.
Этого запаса хватит для того чтобы не снижать показатели ввода жилья! Такая метрика есть в еженедельном дайджесте ДОМ.РФ.

Это еще один пример того, как показатель ввода стал важнее рыночных процессов (вспоминаем закон Гудхарта).

Ввод не так важен для текущих рыночных процессов, это результат работы за прошлые периоды.

К моменту ввода дома в эксплуатацию большинство квартир в нем уже продано.

Но до последнего времени на вводе были построены многие стратегические ориентиры.

Для текущего рынка интереснее соотношение нераспроданных остатков и темпов продаж – сколько времени потребуется участникам рынка для того чтобы реализовать все строящиеся квартиры, при сложившихся темпах реализации (за предыдущие 12 мес.).

У аналитиков ДОМ.РФ такой индикатор тоже есть. В середине 2024 года он был на уровне 2 лет, в сентябре - 2,4 года, а в октябре уже 2,6 года.

Расчетный срок растет очень быстро из-за слабых продаж во 2 половине текущего года. Но этот показатель по-прежнему зависит от высоких продаж конца прошлого года и повышенного спроса в середине 2024.
Если учитывать только текущие темпы продаж (после отмены льготной ипотеки), то расчетный строк реализации остатков вырастает до 3,4 лет.
И это уже очень много.
В октябре 2024 года девелоперы вывели на рынок РФ около 4,8 млн. кв. м новых проектов.

Это хороший объем, выше среднемесячного показателя за последние 12 месяцев, но ниже октября 2023 года на 8,8%. Впрочем, осень прошлого года не лучший ориентир – пиковые объемы продаж, повышенный спрос и избыток оптимизма. Впереди несколько месяцев хороших продаж на страхе отмены льготной ипотеки. Девелоперы все это понимали, спешили стартовать как можно раньше, чтобы наполнить счета эскроу к середине текущего года. Сейчас ситуация совсем иная. Часто вывод на рынок новых проектов – это отсутствие выбора и давление принятых в прошлом обязательств.

@REBURG
Что происходит на рынке недвижимости? Подборка каналов с аналитикой

DigitalDeveloper, первый в России портал о proptech и цифровизации в недвижимости, собрал для вас подборку каналов, которые исследуют рынок и публикуют аналитические материалы. Рекомендуем подписаться, чтобы не пропустить разборы ключевых событий.

💬 do A.S.A.P. — канал для профессионалов рынка недвижимости. Управление проектами, оптимизация процессов и эффективные стратегии для девелоперов. Рабочие решения.

💬 Прожектор новостроек — канал с самой объективной аналитикой рынка новостроек. Всё про реальный спрос, ипотечные сделки и предложение на рынке «первички» в 36 регионах России. Рейтинги проектов и регионов, анализ стартов новых ЖК, сравнение темпов реализации, выручки девелоперов, проектных остатков и многое другое по данным bnMAP.pro.

💬 REBURG — авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и их жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив.

💬 Ипотека в России. Новости и аналитика — канал с новостями ипотеки, банков, застройщиков. Рейтинги ипотечных банков. Обзор кредитных ставок. Комментарии экспертов. Статистика и аналитика.

💬 Smartis.bi — телеграм-канал одноименной платформы аналитических решений для маркетинга в недвижимости. Тут регулярно выходит аналитика рынка, кейсы девелоперов, полезные вебинары и фишки для маркетологов. И даже мемы.

💬 Restate.ru — одна из крупнейших онлайн баз недвижимости России. 20 лет работы, прозрачные инструменты продвижения и экспертиза продаж для застройщиков, риэлторов и банков. Собственная аналитика рынка на основе больших данных для партнеров и СМИ.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«Радоваться надо, что жилье строится!»

Вчера на заседании в Совете Федерации, пожалуй, впервые со стороны профильного ведомства прозвучало заявление о том, что рост ввода ИЖС в последние годы в значительной степени «бумажный».

Марат Хуснуллин заявил, что никто точно не знает сколько жилья, которое уже много лет эксплуатируется, но вводится по дачной амнистии только сейчас. Но оно есть, его много, и он сам 8 лет жил в незарегистрированном доме.

Признание очевидного и общеизвестного факта интересно в контексте того, что ввод жилья перестал быть ключевым ориентиром в национальных целях. На смену «120 млн. кв. м» пришла обеспеченность жильем (33 кв. м на 1 жителя к 2030 году и 38 кв. м к 2036). Вот и вице-премьер заявил, что радоваться надо что жилье строится, а зарегистрировано оно или нет – это технический момент. Раньше чиновники на местах за этот технический момент могли получить по шапке. Одни за то, что ввели мало, другие - за то, что "нарисовали" откровенно много.

@REBURG
К вопросу о смене приоритетов в развитии рынка жилья, посмотрели, как выглядят российские города с точки зрения обновления жилого фонда и пропорций старое/новое.

Все очень контрастно.

@REBURG
Forwarded from Белая Каска
⚡️ Мы собрали для вас подборку с каналами которые сами читаем и вам рекомендуем

🥾Домклик — Только полезное про недвижимость и ипотеку. Также заходите к ним в блог, там много интересного;

🥾Белая Каска — Ведущее отраслевое СМИ;

🥾Всё о стройке — Независимая площадка девелоперов России и СНГ. Отраслевое СМИ;

🥾Ипотека 1% — Всё самое главное об ипотеке: новости банков, инициативы правительства, проблемные застройщики, анализ происходящего на рынке недвижимости, прогнозы, советы и многое другое;

🥾ИЖС.РУ — ваш надежный путеводитель в мире индивидуального жилищного строительства!;

🥾Ипотека в России. Новости и аналитика — новости ипотечных банков. Кредитование. Недвижимость и строительство. Аналитика. Комментарии;

🥾Монолит — Авторский канал инсайдов рынка недвижимости. Опытный взгляд изнутри отрасли;

🥾REBURG — Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Очень много вижу «подсчетов ипотеки», вроде того который приведен на иллюстрации - условно - если пытаться купить квартиру за 6 миллионов (ну, допустим), внести половину стоимости сразу (не спрашивайте откуда деньги) и оформить на оставшиеся 3 миллиона ипотечный кредит на тридцать лет под 28 процентов годовых, то придётся выплатить в итоге 22 миллиона (а всего такая квартира обойдётся в 25 миллионов в итоге - в 4 сегодняшних цены)
Ну и отсюда делаются выводы об ужасных экономических условиях, жадности банкиров и запретительных ставках

Обсудили мы этот вопрос с уважаемым Михаилом Хорьковм @reburg, и вот к каким выводам пришли.

1) а кто сказал, что люди берущие такую ипотеку собираются выплачивать ее 30 лет? Большинство ипотечных кредитов в РФ гасится досрочно - потому что у людей «за плечами что-то есть», и это что-то может превратиться в деньги, которые пойдут на выплаты кредита

2) люди рассчитывают, что каким-то образом они эти деньги заработают («срубят деньжат по лёгкому», как - ну, об этом они не говорят)

3) люди берут деньги на короткий срок - «перекрутиться» - и точно знают откуда они их возьмут

4) люди думают - может быть через 30 лет в РФ деньги будут меряться на килограммы (а то и вообще платить не придётся) - а квартира - вот она, тут, крыша над головой

Так что… люди что то знают. В конце концов, экономика определяется их действиями.
Свёл продажи и активность по новострою в крупнейших городах и весях РФ. К данным Пульса по сравнению 10 мес. 2024 / 2023 - добавил ср. объём продаж на тыс. населения 👆 Любопытна корреляция со статой по свежести жилфонда. Не 100% в яблоко. Но есть над чем подумать. Где много строили, куда стекаются граждане и / или их деньги... Инджойте @iliilitop

ПыСы: понятно, что сравнивать 2024 с ажиотажем второй половины 2023 - это неполноценная история. Тем не менее какой пока срез есть, такой и изучаю
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG
✏️
Многие уже опубликовали данные о тенденциях на рынке ипотечного кредитования со ссылкой на последний отчет ЦБ РФ «О развитии банковского сектора Российской Федерации» за октябрь 2024.
Нас в этом документе заинтересовала сильная корректировка в показателях рыночная ипотека/господдержка по сравнению с предыдущим отчетом за сентябрь 2024. Кто-то может прокомментировать с чем это связано?

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Проектное финансирование давит на девелоперов с низким покрытием.

Сегодня распроданность квартир на ранней стадии строительства - это вопрос на кого работает девелопер. Уже сегодня часть компаний трудятся на банк.

◾️Доля кредитов со ставкой выше 20% в 3 кв. 2024 года выросла до 8%.
◾️14% всего портфеля по проектному финансированию не имеют средств на счетах эскроу (старт продаж).
◾️Средняя ставка по портфелю ПФ за 3 квартал 2024 года выросла на 1,0 п.п. и составив 7,9%. Дальше – больше.

⬇️Отчет Банка России о ПФ

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
На фоне мрачных прогнозов по рынку жилья на следующий год, статистика по объему строящегося жилья продолжает излучать оптимизм🗣

По итогам ноября 2024 года объем текущего строительства вырос до 119,5 млн. кв. м. Это немногим выше предыдущего месяца (+0,3%), но почти на 12% выше аналогичного периода прошлого года.

Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год:
💬СКФО: +37,8%
💬ДВФО: +36,4%
💬УФО: +24,6%
💬ЮФО: +16,5%
💬РФ: 11,6%
💬ПФО: 11,5%
💬СФО: +6,8%
💬ЦФО: +6,0%
💬СЗФО: -2,1%

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
2024/11/30 14:35:29
Back to Top
HTML Embed Code: